2018房?jī)r(jià)下降已成定局？2018年我們?cè)撊ツ睦镔I房？

• 2018年4月12日 ZhangHongYuan來(lái)源：中億財(cái)經(jīng)網(wǎng) 641 37
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  2018-2023年中國(guó)美麗鄉(xiāng)村行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估咨詢報(bào)告

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2018年我們?cè)撊ツ睦镔I房？

2018房?jī)r(jià)下降已成定局?

2017年注定是一個(gè)讓所有買房人銘記的一年!承受2015-2016年房?jī)r(jià)翻倍瘋長(zhǎng)之痛，多少人遺憾，多少人歡喜。遭遇“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控”，房?jī)r(jià)掉頭向下，宇宙中心北京等一線城市打破“房子永遠(yuǎn)不會(huì)跌”神話。多少人悔恨，多少人無(wú)奈…2018年，房?jī)r(jià)是否還會(huì)繼續(xù)下跌?我們應(yīng)不應(yīng)該買房?

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從歷史數(shù)據(jù)看，2001年以來(lái)，商品房成交均價(jià)整體上呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。在2005年之前房?jī)r(jià)增幅穩(wěn)步上升，從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。

隨后在2005-2006年的房地產(chǎn)調(diào)控影響下，上漲趨勢(shì)得到遏制，但隨后的2007年又開始大幅上漲。在金融危機(jī)的影響下，2008年成交均價(jià)曾一度微幅下跌。

但是2009年在救市政策的拉動(dòng)下，成交均價(jià)出現(xiàn)了23.2%的超高漲幅。2010年國(guó)家實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控政策以來(lái)，成交均價(jià)漲幅再次受到壓制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房?jī)r(jià)增速基本穩(wěn)定，保持在7%左右。

2014年受行業(yè)調(diào)整及樓市庫(kù)存壓力較大的影響，房?jī)r(jià)增速明顯回落，僅略好于2008年。2015年在樓市復(fù)蘇的背景下，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)穩(wěn)定，同比漲幅回升到7%以上。2016年，樓市繼續(xù)回暖，房?jī)r(jià)增速進(jìn)一步回升，創(chuàng)近7年最高。

2017年1-11月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)7879元/平方米，同比增長(zhǎng)4.4%。主要原因一方面在新一輪調(diào)控之下熱點(diǎn)城市新房定價(jià)受限，另一方面近期三四線城市成交比重上升也拉低了商品房均價(jià)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，對(duì)全國(guó)70個(gè)城市進(jìn)行一二三線城市分類，可以看出三類城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅走勢(shì)基本一致，即在2016年快速上漲后出現(xiàn)了快速回落，走勢(shì)趨于平穩(wěn)。

一線城市受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策和預(yù)售審批，上漲動(dòng)能枯竭，步入下跌通道，已連續(xù)4月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

二線城市中，部分熱點(diǎn)城市過(guò)熱的樓市已經(jīng)降溫，樓市基本穩(wěn)定。

三線城市此前由于政策總體寬松和去庫(kù)存等利好，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅超過(guò)一線城市和二線城市，但是目前有趨穩(wěn)趨勢(shì)，增幅保持在較為合理的范圍。

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預(yù)計(jì)2018年成交均價(jià)上漲3%

至于大家所關(guān)心的2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲3%左右。

主要原因：

一是、2018年限價(jià)因素仍然存在，抑制熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅。

二是、從近幾年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)看，整體呈現(xiàn)慣性上漲態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)粘性較強(qiáng)，由于2017年多數(shù)城市房?jī)r(jià)基期值不算高，因此2018年全年仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

三是、由于價(jià)格變化滯后于成交量，預(yù)計(jì)2018年樓市入冬，情況類似2014年，成交量下跌的同時(shí)價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅有所收窄。

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環(huán)比增幅5月前后由正轉(zhuǎn)負(fù)

2018年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)一季度市場(chǎng)會(huì)逐漸降溫，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅會(huì)持續(xù)收窄。而到了2018年5月前后，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅將由正轉(zhuǎn)負(fù)，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點(diǎn)。

受房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅收窄進(jìn)而下跌的影響，預(yù)計(jì)70城房?jī)r(jià)同比增幅將在2018年停留在下行通道，預(yù)計(jì)到2018年10月前后或?qū)恼鲩L(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。

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我們?cè)撊ツ睦镔I房?

本輪調(diào)控新出現(xiàn)的“限售”政策很有意思：短期看，就是今年買的房子未來(lái)兩三年不讓賣了，可以有效打壓短線的投資需求，控制房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

但從長(zhǎng)期來(lái)看，它控制的是近幾年的二手房供應(yīng)——上市交易的二手房源在未來(lái)幾年將因?yàn)椤跋奘邸闭叨鴺O大減少。

很多原本新房供應(yīng)緊缺城市的土地大量放出，這些土地大部分都位于已經(jīng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局的郊區(qū)。一方面是因?yàn)槭袇^(qū)拆遷成本太高，另一方面也是為了發(fā)展衛(wèi)星城，實(shí)現(xiàn)部分郊區(qū)的城市化。

背后的信號(hào)非常明顯：大家不要在市區(qū)里面買二手房了，快來(lái)這些能夠快速進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局和基礎(chǔ)建設(shè)的郊區(qū)買新房吧，一起把這里的郊區(qū)城市化搞起來(lái)!

與此同時(shí)，響應(yīng)“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”、“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”出臺(tái)的或即將出臺(tái)的一系列土地、金融、稅收政策，很有可能極大削弱房子的投資屬性，讓房子真正成為一個(gè)消費(fèi)品而非投資品。

一方面，郊區(qū)城市化削弱房產(chǎn)占有資源的稀缺性，進(jìn)而削弱投資屬性;另一方面，長(zhǎng)效調(diào)控抑制房產(chǎn)領(lǐng)域的投資行為，進(jìn)而讓真正有需要的人有房可購(gòu)，讓房子回歸居住屬性。

相輔相成，天衣無(wú)縫。

這一搭配帶來(lái)的郊區(qū)城市化也完全符合國(guó)家的利益：大量的基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，將有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，這是治療當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩的一劑妙藥。

但不容忽視的一點(diǎn)是：郊區(qū)城市化也是分階段的。

雖然長(zhǎng)期來(lái)看核心城市的郊區(qū)是值得買的，但區(qū)域之間的差異性還是顯而易見的，因?yàn)橛行﹨^(qū)域可能5年內(nèi)就有產(chǎn)業(yè)布局，而另外一些區(qū)域可能要20年甚至更長(zhǎng)。

基于房屋的居住舒適度和價(jià)格增長(zhǎng)潛力，我們并不建議大家選擇短期內(nèi)沒有明確產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的郊區(qū)，比如環(huán)京的部分區(qū)域。

通過(guò)以上的梳理分析，能夠進(jìn)行快速的產(chǎn)業(yè)布局和基礎(chǔ)建設(shè)的郊區(qū)，其價(jià)格增長(zhǎng)的潛力要大于成熟的市中心，但對(duì)于缺乏產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)的郊區(qū)，反而不要在市場(chǎng)好的時(shí)候盲目追漲，因?yàn)闆]有底層城市化引擎保障，或許長(zhǎng)期是好的。但是短期尤其是市場(chǎng)過(guò)熱后的短期肯定又是領(lǐng)跌。

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