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今年房價穩(wěn)中有降局部上漲 三四線城市去庫存和抑過熱并行

  • 2018年2月26日 ZhouXun來源:經(jīng)濟(jì)參考報 1116 71
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業(yè)內(nèi)人士表示,70城市房價明顯分化,今年北京等一線城市房價將繼續(xù)同比下調(diào)。同時,樓市調(diào)控政策將向三四線城市深入,抑制市場過熱。

今年房價穩(wěn)中有降局部上漲 三四線城市去庫存和抑過熱并行

近日,國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年1月70個大中城市商品住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,在分類調(diào)控、因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)作用下,1月70個大中城市中,15個熱點城市新建商品住宅銷售價格保持穩(wěn)定,其中11個城市價格低于上年同期水平。

業(yè)內(nèi)人士表示,70城市房價明顯分化,今年北京等一線城市房價將繼續(xù)同比下調(diào)。同時,樓市調(diào)控政策將向三四線城市深入,抑制市場過熱。

一線城市房價同比由漲轉(zhuǎn)降

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示,2018年1月商品住宅銷售價格穩(wěn)中有降。從環(huán)比看,有七個城市新建商品住宅銷售價格下降,降幅在0.1至0.4個百分點之間;深圳、杭州和福州三個城市持平。從同比看,北京、天津、上海、南京、無錫等11個城市新建商品住宅銷售價格低于上年同期水平,降幅在0.1至3.4個百分點之間。

具體來看,在強(qiáng)調(diào)控下,深圳同比下調(diào)幅度最大,高達(dá)3.4%,無錫、福州分別同比下調(diào)2.7%、2.3%,南京同比下調(diào)2%,北京、成都分別同比下調(diào)1.2%和1.3%,杭州、鄭州同比下調(diào)1%,合肥同比下調(diào)0.3%,上海同比下調(diào)0.2%,天津同比下調(diào)0.1%。

值得一提的是,這是時隔31個月后,70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格同比轉(zhuǎn)為下降,二手住宅銷售價格降幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點。

此外,易居研究院數(shù)據(jù)顯示,1月一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅分別為-0.3%、4.9%和6.5%。相比2017年12月的0.6%、5.1%和6.9%,一線城市表現(xiàn)由正轉(zhuǎn)負(fù),二線城市和三線城市均表現(xiàn)為收窄。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅為-0.3%,結(jié)束長達(dá)31個月的持續(xù)性上漲。

“一線城市的數(shù)據(jù)不光有慣性,也有影響力?!眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,一線城市作為領(lǐng)頭羊,具有很強(qiáng)的信號意義。歷史數(shù)據(jù)顯示,往往是一線城市先跌,二線和三線跟著下跌。反彈亦然,一線城市終結(jié)下跌態(tài)勢,然后二三線城市止跌反彈。

三四線去庫存和抑過熱并行

從環(huán)比來看,1月仍有52個城市環(huán)比上漲。其中,大連、貴陽等六地環(huán)比漲幅超1%。具體來看,大連環(huán)比上漲1.6%,昆明環(huán)比上漲1.4%,襄陽環(huán)比上漲1.2%,遵義環(huán)比上漲1.1%,貴陽、煙臺環(huán)比上漲1%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,樓市表現(xiàn)與城市調(diào)控政策力度同向。調(diào)控力度大的城市房價漲幅緩,調(diào)控力度最大的城市出現(xiàn)同比下調(diào)。

張大偉表示,部分二三線城市房價依然上漲的主要原因是調(diào)控政策分化。從全國看,除了15個核心熱點城市外,其他城市雖然也密集發(fā)布調(diào)控政策,但整體相對較寬松,對市場抑制作用弱,大部分城市依然以去庫存為主。

從不同城市看,2017年10月之前,二三線城市限價政策嚴(yán)格,去年11月至12月,部分項目沖刺年末銷售任務(wù),入市供應(yīng)量有所上漲。特別是前期部分二三線城市供應(yīng)少,入市增加提升市場活躍度,這也是二三線城市房價出現(xiàn)微漲的主要原因之一。不過從整體看,漲幅明顯收窄。

張大偉表示,春節(jié)前全國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集發(fā)布。截至目前,2018年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布超過40個城市與部門,發(fā)布政策內(nèi)容超過50次。2018年樓市調(diào)控政策繼續(xù)向三四線城市蔓延,去庫存和抑過熱將并行。

日前,山東省淄博市建立了房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議制度,并發(fā)文要求,淄博新區(qū)部分區(qū)域?qū)嵤┫薹績r、限轉(zhuǎn)讓措施,且淄博新區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)用地出讓,要對購地資金實施審查。經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的,取消土地競買資格,并在一定時間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

遼寧近日發(fā)布《2018年住房制度改革和房地產(chǎn)工作要點》指出,2018年,各市要將縣城商品住宅庫存去化周期調(diào)整到22個月以下;繼續(xù)推行實物保障與租賃補(bǔ)貼并舉的保障模式;堅持增加實物房源與房地產(chǎn)去庫存相結(jié)合,發(fā)放租賃補(bǔ)貼與發(fā)展住房租賃市場相結(jié)合。

山西省大同市發(fā)布《大同市房地產(chǎn)去庫存實施細(xì)則》,要求加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)管控。新規(guī)要求,各縣要結(jié)合“十三五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃,科學(xué)確定商品住房及其他房地產(chǎn)用地的供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu),合理控制用地供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。商品房庫存消化周期過長或在建房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模過大的縣,應(yīng)在每年年初制定土地供應(yīng)計劃時減少或暫停向房地產(chǎn)項目供地。

今年房價料穩(wěn)中有降局部上漲

交通銀行金融研究中心夏丹指出,2018年1月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同環(huán)比漲幅均有所縮窄,主要緣于季節(jié)性因素和融資環(huán)境的收緊。接下來房價可能呈現(xiàn)總體穩(wěn)中有降、重點區(qū)域局部上漲的格局,去通道力度加大對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將持續(xù)發(fā)酵。

夏丹認(rèn)為,今年春節(jié)較晚,該影響將在2月持續(xù)。住房按揭貸款環(huán)境繼續(xù)收緊。盡管新年伊始銀行新的信貸額度釋放,去年末排隊等候的房貸需求和新的申請相對能得到一定滿足,但在控制信貸規(guī)模和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)監(jiān)管要求下,住房按揭貸款投放額度仍然受限。房貸利率方面則略有上浮,預(yù)計后續(xù)還將繼續(xù)上漲。

數(shù)據(jù)顯示,1月全國首套房貸款平均利率為5.43%,即基準(zhǔn)利率1.11倍,較上月上升了0.05個百分點,一年來累計增長近1個百分點。2月工農(nóng)中建上調(diào)了廣州首套房貸利率至1.1倍,后續(xù)其他地區(qū)銀行房貸定價也有上調(diào)的可能。

“違規(guī)資金涌入樓市通道被堵,從源頭遏制住了樓市炒作之風(fēng)?!毕牡ふf。

2018年以來,多個監(jiān)管部門共同推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域去杠桿、去通道,嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入樓市。近期銀行對居民和房企違規(guī)加杠桿的產(chǎn)品正被集中清理,一些信托機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)非標(biāo)業(yè)務(wù)也已暫停。清理非標(biāo)業(yè)務(wù)才剛開始,其范圍或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大。

夏丹認(rèn)為,房價總體穩(wěn)中有降的格局可能持續(xù),但部分重點二三線城市商品房價格后續(xù)有局部上漲的可能。近期不少地方通過放寬落戶條件和提供安置補(bǔ)貼的方式吸引人才,定向放松了住房限購政策,其中大多數(shù)城市如武漢、南京等二線省會城市,更多著眼于在長期內(nèi)儲備高學(xué)歷、高技能人才,增強(qiáng)城市核心競爭力和人口吸附能力,完成城市化目標(biāo)。

“2018年將是房地產(chǎn)長效機(jī)制建立的關(guān)鍵年份,在2017年調(diào)控基礎(chǔ)上,2018年建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。同時,必須降低房地產(chǎn)的投資屬性,回歸居住屬性。”張大偉說。

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