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廊坊300畝法拍土地遇冷 地價高房價跟不上?

  • 2018年1月28日 zengyan來源:經(jīng)濟(jì)觀察報 1428 94
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廊坊300畝法拍土地遇冷,地價高房價跟不上?1月24日,位于廊坊市安次區(qū)龍河工業(yè)園區(qū)的三幅司法拍賣土地標(biāo)的物展示進(jìn)入第三天,按照預(yù)期,正式競價將于1月30日上午10點開始,24小時后結(jié)束,起拍價為31.69億元,保證金為5億元。

廊坊300畝法拍土地遇冷 地價高房價跟不上?

1月24日,位于廊坊市安次區(qū)龍河工業(yè)園區(qū)的三幅司法拍賣土地標(biāo)的物展示進(jìn)入第三天,按照預(yù)期,正式競價將于1月30日上午10點開始,24小時后結(jié)束,起拍價為31.69億元,保證金為5億元。

三幅土地為黃金佳集團(tuán)資產(chǎn),黃金佳集團(tuán)因涉嫌非法集資被查處。

第一次司法拍賣在1月3日至4日,當(dāng)時的起拍價是39.61億元,在開放競價的兩天里,因無人報名而流拍。

“地價太高,房價有點跟不上了?!币晃焕确皇虚_發(fā)商人士表示。從2017年6月廊坊市出臺限購升級政策,要求非本地戶籍購房者提供不間斷三年社保以來,廊坊市的樓市成交價格和成交量大幅回落,但2017年土地價格比2016年上漲近三倍,“那三幅地起拍價比市場價低,但也沒什么太大利潤”。

300畝法拍土地

廊坊市廣陽區(qū)人民法院公布的法拍信息顯示,三幅土地位于廊坊市區(qū)東南的龍河工業(yè)園區(qū)二號路附近,總面積為317.01畝,其中住宅用地面積300.87畝,容積率為1.3-2.0。第二輪拍賣起拍價為31.69億元。

三幅土地所有人為廊坊千萬廈房地產(chǎn)有限公司,為黃金佳集團(tuán)子公司,2014年5月30日通過招拍掛獲取了土地,成交價格為7.3億元。

半年后,涉及3.6萬人、53億元的黃金佳非法集資案爆發(fā)。

2017年9月13日,廊坊市廣陽區(qū)法院正式下發(fā)三幅土地拍賣執(zhí)行裁定書。2017年12月2日,河北省金融辦召開相關(guān)會議后,土地正式進(jìn)入拍賣程序。

2017年12月4日,第一輪拍賣啟動,起拍價為39.61億元,自2018年1月3日進(jìn)入競價環(huán)節(jié)到1月4日競價結(jié)束,沒有人報名,三幅土地流拍。

2018年1月12日,第二輪拍賣正式啟動,起拍價降至31.69億元。即便按照這一拍賣價格計算,不到四年時間,三幅土地價格也比拿地時的7.3億元上漲了3.3倍。土地拍賣所得資金主要用于償還非法集資受害者的損失。

廣陽區(qū)法院負(fù)責(zé)該項拍賣的李姓法官介紹,三幅土地為凈地,沒有歷史遺留問題,但目前還沒有辦理土地證,僅僅與政府簽署了土地出讓合同,競拍人拍得后,法院會協(xié)助辦理土地權(quán)屬過戶手續(xù)。

而上述開發(fā)商人士判斷,第二次拍賣雖然起拍價降低了,但流拍的可能性依然不小。其判斷的依據(jù)是,當(dāng)?shù)刈≌瑑r格從2017年4月的22000元 /平方米降到現(xiàn)在16000元/平方米左右,成交量則下降了2/3。

法拍公告顯示,參與報名者在競拍土地時需交納5億元保證金,截至1月25日,還未有報名者參與。

地價太高,房價跟不上了

即便按照第一次拍賣價格計算,三幅土地單價也屬于市場價,且法拍土地為凈地,開發(fā)商只要拍下完成過戶就可以按照程序進(jìn)行開發(fā),但第一次拍賣還是流拍了。

2017年,廊坊市土地成交面積為897.87萬平方米,較2016年減少59.39萬平方米,同期土地成交金額為264.46億元,比2016年增加了93.39億元。由此不難看出,土地出讓金增加主要得益于土地價格上漲。

2017年廊坊市區(qū)住宅土地成交樓面均價為2175.39元/平方米,同比上漲了77.57%;其中安次區(qū)土地成交樓面價為2831.67元/平方米,同比上漲了146%。

受土地指標(biāo)影響,2017年下半年的土地價格水平要遠(yuǎn)高于上半年。2017年末,首開、華夏幸福等房企在廊坊市拿地樓面地價均接近1萬元,2018年初,廊坊市推出的幾幅土地中,起拍樓面地價也均在8600元/平方米左右。

這三幅土地第二次拍賣起拍價位31.69億元,按照2.0容積率計算,317畝土地樓面地價為7496元/平方米。

與土地價格的漲勢相反,廊坊的房價在2017年中掉頭向下。

2015年以來環(huán)京樓市火爆,廊坊市區(qū)房價同樣搭乘上了“兩年漲三倍”的快車。2017年北京(樓盤)市“317調(diào)控”出臺后,廊坊市也緊跟著出臺了“326樓市調(diào)控政策”,并在6月升級限購政策為“三年社保”,隨后廊坊樓市開始冷卻,新建商品房月成交量從原來的三四千套下滑到一千套左右;每平方米單價從2.2萬元左右降至1.6萬元左右,跌幅接近三成。

上述開發(fā)商人士表示,廊坊市房價的實際跌幅可能要比表面看到的更大,在樓市成交火熱的時候,這位開發(fā)商在銷售過程中都通過綁定地下室或車位的方式突破備案價限制,“當(dāng)時實際成交價單價基本在兩萬七八,現(xiàn)在網(wǎng)簽價降了,沒有加價,而且還贈送車位和地下室。”

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2017年廊坊市區(qū)商品房網(wǎng)簽面積為239.94萬平方米,同比下降了54.9%,網(wǎng)簽金額從2016年的555億元降至252億元,降幅達(dá)54.6%。

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