金融街援兵 股東安邦輸血88億上海地王

• 2017年12月18日 lihuizhen來源：觀點地產新媒體 867 53
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  2017-2022年中國黑色家電行業(yè)市場全景調研及投資價值評估咨詢報告

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與兩年前安邦大舉舉牌金融街一樣，和諧健康保險正是其彼時入局的平臺之一。公告顯示，和諧健康保險持有金融街15.88%股權，屬于公司的關聯(lián)法人，因而此次擬認購將構成關聯(lián)交易。

金融街位于西二環(huán)路東側，南起長安街的復興門內大街，北至阜成門內大街;西自二環(huán)路，東臨太平橋大街，南北長約1700米，東西寬約600米，規(guī)劃區(qū)總占地面積103公頃，其中新建建筑面積300多萬平方米，規(guī)劃建筑用地達40余塊。此外還有同名的網(wǎng)站與公司。

相比如今行業(yè)規(guī)模的極速增長，以高端住宅和獨特商業(yè)模式著稱的金融街在近兩年來并未隨之“水漲船高”，不過這并不妨礙其二股東安邦的持續(xù)看好及繼續(xù)加持。

12月15日，金融街控股股份有限公司發(fā)布公告稱，其全資子公司上海融御置地有限公司委托泰康資產管理有限責任公司，發(fā)行“泰康-金融街上海火車站北廣場 D 地塊商業(yè)不動產債權投資計劃”，和諧健康保險股份有限公司擬認購D地塊債權計劃8億元。

與兩年前安邦大舉舉牌金融街一樣，和諧健康保險正是其彼時入局的平臺之一。公告顯示，和諧健康保險持有金融街15.88%股權，屬于公司的關聯(lián)法人，因而此次擬認購將構成關聯(lián)交易。

此類關聯(lián)交易在安邦化身為金融街第二大股東的兩年里，并沒有太常見，不過，在這樁交易里，隨著安邦進一步加碼金融街，上?；疖囌颈睆V場這個轟動一時卻又沉寂兩年之久的年度地王的融資動作卻更值得關注。

88億上海地王

事實上，在融信還未于2016年刷出110億元的靜安地王之前，上海火車站北廣場地塊不僅是2015年里引得華潤、龍湖葛洲壩聯(lián)合體、金融街激烈鏖戰(zhàn)的閃光主角，同時也是上海土拍中刷新紀錄的巨額地王之一。

即便在此之前的2012年該項目地塊歷經過一次無疾而終的出讓曲折，但三年后一經掛牌，其再度引發(fā)市場關注，最終在歷經層層篩選后，金融街于2015年的7月15日以88.15億元拍得，溢價率為50.12%，樓板價27022元/平方米，成為當年轟動的地王項目，而借此，金融街也算實現(xiàn)了完美的入滬儀式。

據(jù)了解，在2014年斥資52.32億元收購SOHO中國位于上海的“靜安項目”和“海倫項目”以來，上海火車站北廣場項目是金融街在上海拿下的首個項目，而該項目作為新靜安五年新規(guī)劃中的地標建筑之一，是上海核心區(qū)域中少有的優(yōu)質項目。

資料顯示，上?；疖囌颈睆V場項目位于原閘北區(qū)上海火車站北廣場以北，是一個總建面達到32萬平方米的大型項目，土地總出讓面積77273.7平方米，地上總建筑面積不超過326210.7平方米，地下商業(yè)建筑面積不超過24000平方米。被道路自然分割為三個地塊，沿中興路一字排開，涵括了住宅、商業(yè)、辦公樓、公寓等多種產品類型。

這無疑是一個大體量的項目，而對于在北京市中心打造了一條全長1700米、具有濃郁時代特色的現(xiàn)代化建筑群的金融街來說，上海火車站北廣場亦是一個絕好的復制之地。不過同樣的，在“開發(fā)+持有”的雙輪驅動發(fā)展模式之下，該項目中金融街也將面對開發(fā)周期長、大量資金沉淀、撬動成本高的問題。

此外，市場人士指出，2015年上海閘北與靜安合二為一，上?；疖囌颈睆V場成為新靜安的核心位置，其區(qū)位優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，不過由于項目處于上海最大舊改區(qū)域之中，周邊雖然有不少的成熟社區(qū)，但環(huán)境因素有所欠缺，不利于項目的高端定位，并且難以在短時間內培育成熟的商業(yè)氛圍。

而截至目前，上?；疖囌颈睆V場項目在拿地兩年后，售樓處于今年6月對外開放，首推的住宅項目“金融街融府”雖然樣板房早已經開放，但目前暫未領取預售證。這也意味著，這個投資近百億元的項目，金融街在持有開發(fā)的兩年里還未有現(xiàn)金流回收，由此也可見其對于資金的渴求。

股東安邦輸血

和諧健康保險此次認購的D地塊債權計劃標的，正是項目商業(yè)產品集聚的部分。

按照項目規(guī)劃，中間C1地塊規(guī)劃了5棟主要建筑，將包括寫字樓、商業(yè)以及超過5000平方米的文化中心;項目西側的C2住宅地塊，總建筑面積約6.35萬平方米，由5棟高層住宅樓組成，其中90平方米以下中小套型占比不得低于住宅總建面的20%。

而東側D地塊則以總部辦公樓、商業(yè)為主，將新建5幢商辦樓，其中1號樓總高12層，含3層裙樓，2、3號樓總高18層，4號樓總高7層，5號樓最矮，總高4層。值得注意的是，關于地塊開發(fā)后的持有也作了明確規(guī)定，C1和D地塊不低于50%的建筑面積自持5年，地下商業(yè)部分統(tǒng)一運營。

據(jù)了解，本次D地塊債權計劃規(guī)模16億元，債權計劃存續(xù)期5年，和諧健康保險擬認購8億元，而在此之前，D地塊債權計劃目前已發(fā)行4.6億元，為市場獨立第三方投資人認購，認購條件與和諧健康保險相同，均為存續(xù)期5年，收益率5.6%/年，滿3年雙方均可選擇提前終止。

從投資角度來看，安邦將從這筆交易中獲得還不錯的收益。公告顯示，和諧健康保險作為投資人，收益率為5.6%/年，債權計劃存續(xù)期間金融街將通過泰康資產向和諧健康保險支付不超過2.24億元的利息。

值得注意的是，即便上?；疖囌颈睆V場項目在過去的兩年里頗為低調，但兩年來隨著市場政策和環(huán)境的變化，該項目已經享受著資產增長紅利。

據(jù)了解，融信拿下的110億元的靜安地王，距離上?；疖囌颈睆V場項目僅1公里，而相比上?；疖囌颈睆V場地塊3萬元/平方米不到的單價，靜安地王的成交樓面價已經飆升至100218元/平方米。

此外，高力國際的2017年第三季度上海辦公樓市場報告顯示，隨著非核心區(qū)辦公樓供應的增加，上海核心區(qū)域甲級寫字樓的空置率有所上升，并預測在2017年-2019年徘徊在15%左右，而就靜安區(qū)而言，其空置率依舊為六個核心區(qū)的最低，為8.1%，而甲級寫字樓的日租金價格為10.8元/天/平方米，僅次于陸家嘴的12.3元/天/平方米。

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