國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)加快新供給 今年經(jīng)濟(jì)或呈現(xiàn)前高后不低

• 2017年10月30日 YaoEnHua來(lái)源：中國(guó)建材網(wǎng) 715 42
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  2017-2022年中國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展趨勢(shì)研究咨詢預(yù)測(cè)報(bào)告

  第一章 中國(guó)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展背景分析 17 1.1 土地開(kāi)發(fā)的定義 17 1.1.1 土地開(kāi)發(fā)的定義 17 1.1.2 土地開(kāi)發(fā)行業(yè)的分類 17 （1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 17 （2）土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 18 1.1.3 土...

堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位?！痹谑糯髨?bào)告中對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的定調(diào)進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放了明確的信號(hào)。

“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位。”在十九大報(bào)告中對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的定調(diào)進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放了明確的信號(hào)。

在前期一系列政策的作用下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期。就在10月23日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月70個(gè)大中城市中一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降，二三線城市環(huán)比漲幅繼續(xù)回落。

雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，但稍早出爐的9月房地產(chǎn)投資增速依然表現(xiàn)亮眼：2017年1~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)8.1%，增速比1~8月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)投資增速不降，是否意味著還需為未來(lái)房?jī)r(jià)上揚(yáng)擔(dān)心?受訪經(jīng)濟(jì)界專家認(rèn)為，9月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼可能主要得益于土地供應(yīng)的改善。受此影響，預(yù)計(jì)四季度地產(chǎn)投資下行空間或相對(duì)有限，這或?qū)?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型形成支撐。全年經(jīng)濟(jì)或呈現(xiàn)“前高后不低”的態(tài)勢(shì)。

加大供給托底房地產(chǎn)投資

10月25日，南京10月份以來(lái)首次進(jìn)行土地拍賣。8幅地塊最終的成交價(jià)格都沒(méi)有超過(guò)20000元/平方米，截至目前全年超過(guò)20000元/平方米的地塊僅19幅。而在2016年，這個(gè)數(shù)字為28幅，其中2幅地塊地價(jià)突破4.5萬(wàn)元/平方米。

土拍價(jià)格縮水的同時(shí)，土地供給的速度卻在加快。此次拍賣舉行時(shí)，下一場(chǎng)土拍已經(jīng)準(zhǔn)備就緒。與嚴(yán)格限制的價(jià)格相對(duì)應(yīng)的是，土地的競(jìng)拍條件正在抬高。根據(jù)公開(kāi)資料，此次投入競(jìng)拍的土地中，不少地塊都明確規(guī)定了配建人才保障房、租賃住房的要求。

作為2016年房?jī)r(jià)上漲“四小龍”之一的南京土拍市場(chǎng)的變化正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的“縮影”。

“在本輪供給端調(diào)控邏輯下，近期土地供應(yīng)表現(xiàn)明顯好于去年同期，特別是住宅用地供給大幅提升，使得地產(chǎn)投資表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性?！遍L(zhǎng)江證券首席宏觀分析師趙偉表示。

進(jìn)入9月后，土地供給的速度明顯加快。9月土地供應(yīng)數(shù)量1856宗、面積7993萬(wàn)平方米，分別較去年同期提升41.5%和42.5%;其中，9月住宅用地供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)94.2%，占全部土地供應(yīng)面積比重大幅提升至45.7%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向記者表示：“從當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模來(lái)看，實(shí)際上正處于底部，后續(xù)會(huì)有拉升的可能，這和此類地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上較好的投資信心有關(guān)。從當(dāng)前投資數(shù)據(jù)來(lái)看，供地計(jì)劃和各地督促新開(kāi)工等實(shí)際上都較好，隨著各地預(yù)售管控趨于寬松，預(yù)計(jì)總體上一些城市會(huì)有較好的交易活躍度，而這也會(huì)刺激房企積極增加供應(yīng)?！?/p>

截至9月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為40325萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比減少9.4%。自2015年以來(lái)全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，當(dāng)前全國(guó)庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年9月的水平，即回落到了四年前的水平。

4月住建部和國(guó)土部共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求根據(jù)住房庫(kù)存情況調(diào)整土地供應(yīng)。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年前9月，全國(guó)供應(yīng)土地面積達(dá)45678.7萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)14.14%。在土地供應(yīng)提速的背景下，土地成交持續(xù)回暖，拿地面積單月增速創(chuàng)本年新高。來(lái)自西南證券統(tǒng)計(jì)，1~9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積16733萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.2%，增速比1~8月提高2.1個(gè)百分點(diǎn);9月單月土地購(gòu)置面積達(dá)2504萬(wàn)平方米，而2016年月均購(gòu)置面積為2002萬(wàn)平方米，同比增加25.6%，創(chuàng)本年新高。

西南證券分析師胡華如認(rèn)為，拿地面積的超預(yù)期增長(zhǎng)，主要由于土地供應(yīng)力度加大，疊加市場(chǎng)通透背景下房企購(gòu)置意愿有增無(wú)減，并將對(duì)明年開(kāi)發(fā)投資形成支撐?！彼A(yù)計(jì)，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)7.5%。

“考慮到當(dāng)前部分區(qū)域?qū)嶋H土地供應(yīng)面積仍大幅低于全年計(jì)劃，四季度地產(chǎn)投資或仍將表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，下行空間相對(duì)有限。”趙偉補(bǔ)充。

長(zhǎng)江證券報(bào)告顯示，從北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市情況來(lái)看，截至10月20日，土地供應(yīng)實(shí)際面積僅占全年計(jì)劃的55%?！叭绻晖恋毓?yīng)計(jì)劃的完成度較高，四季度土地供應(yīng)仍將保持較高增速?！壁w偉指出，全國(guó)主要一二線城市中，大部分庫(kù)存去化周期仍然低于12個(gè)月，仍需要增加土地供給，在當(dāng)前“有保有壓”“因城施策”的結(jié)構(gòu)性地產(chǎn)調(diào)控下，四季度土地供給仍將保持修復(fù)趨勢(shì)，并對(duì)地產(chǎn)投資增速形成持續(xù)支撐。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人邢志宏10月19日就2017年前三季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問(wèn)時(shí)也表示，在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程當(dāng)中，由于采取了因城施策、因地制宜的辦法，而不是一刀切的調(diào)控，在調(diào)控方式上，也不是一味地限制需求，特別是針對(duì)一線城市住房供求矛盾比較突出的問(wèn)題，國(guó)家鼓勵(lì)在供求矛盾突出的地方，通過(guò)加大住宅土地的供應(yīng)來(lái)解決房地產(chǎn)的問(wèn)題。

加速結(jié)構(gòu)調(diào)整促經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)投資短期內(nèi)仍有較強(qiáng)韌性，這也為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供了支撐空間。

“第三季度數(shù)據(jù)也表明，在短周期回落之中，結(jié)構(gòu)性的新亮點(diǎn)正在顯現(xiàn)：結(jié)構(gòu)調(diào)整加快、消費(fèi)升級(jí)提速、生產(chǎn)效率攀升?！惫ゃy國(guó)際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究部主管程實(shí)對(duì)記者表示。

10月高頻數(shù)據(jù)顯示：地產(chǎn)土地購(gòu)置上升，汽車銷售平穩(wěn)，國(guó)慶期間家電熱銷，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，出口持續(xù)復(fù)蘇。發(fā)電耗煤量同比增26.3%，高于9月同比24.3%，同比繼續(xù)高增。受環(huán)保限產(chǎn)影響，鋼價(jià)和水泥價(jià)格震蕩走強(qiáng)，工程機(jī)械銷售持續(xù)高景氣等。

新時(shí)代證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東對(duì)記者表示，“十九大后，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)措施預(yù)計(jì)會(huì)逐步落實(shí)，可能包括進(jìn)一步簡(jiǎn)政放權(quán)、減稅降費(fèi)，努力降低實(shí)體企業(yè)財(cái)務(wù)性和非財(cái)務(wù)性負(fù)擔(dān)，促進(jìn)民間資本投資，激發(fā)民營(yíng)企業(yè)創(chuàng)新活力;也可能包括進(jìn)一步完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度，加強(qiáng)法治建設(shè)，建立更為公平的營(yíng)商環(huán)境，有序合理放開(kāi)部分壟斷行業(yè);還可能包括進(jìn)一步加大對(duì)外開(kāi)放，為外資創(chuàng)造更好的投資環(huán)境，為國(guó)內(nèi)企業(yè)合理投資海外提供便利?！?/p>

據(jù)新華社報(bào)道，東莞市新近就出臺(tái)了“實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條”政策共36項(xiàng)措施，為制造業(yè)減負(fù)，預(yù)計(jì)從2017年到2020年為企業(yè)減負(fù)約350億元。東莞市“實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條”政策實(shí)施對(duì)象是全市所有企業(yè)。這36項(xiàng)措施中，有10項(xiàng)是通過(guò)直接減稅降費(fèi)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本做“減法”。

十九大報(bào)告指出，“我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力的攻關(guān)期”以及“必須堅(jiān)持質(zhì)量第一、效益優(yōu)先”。

程實(shí)認(rèn)為，隨著“減速增質(zhì)”的白熱化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)的多重性日益凸顯。兩方面的政策協(xié)調(diào)有望合理平衡多重政策目標(biāo)，護(hù)航中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)周期筑底。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)層面。“貨幣政策+宏觀審慎政策”的雙支柱框架將保持定力，推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)深化。貨幣政策將堅(jiān)持穩(wěn)健中性，呈現(xiàn)“短期不松、長(zhǎng)期不緊”的鮮明特征，并通過(guò)多類型的工具創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性調(diào)節(jié)的精準(zhǔn)化，平衡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定和新舊動(dòng)力的轉(zhuǎn)換。宏觀審慎政策將維持強(qiáng)勢(shì)，金融領(lǐng)域“嚴(yán)監(jiān)管+去杠桿”的政策基調(diào)不會(huì)放松，金融行業(yè)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基本方向不會(huì)動(dòng)搖。

在貨幣政策工具上，10月25日，央行以利率招標(biāo)方式開(kāi)展了1600億元逆回購(gòu)操作，具體包括1000億元7天期逆回購(gòu)操作與600億元14天期逆回購(gòu)操作，當(dāng)日有1600億元逆回購(gòu)到期，當(dāng)日零投放零回籠。此前，央行已經(jīng)連續(xù)6日凈投放。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，連續(xù)6日央行公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)凈投放量高達(dá)8400億元。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士分析稱，雖然10月整體流動(dòng)性相對(duì)寬松，但未來(lái)資金面可能仍是中性偏緊。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊對(duì)記者表示，考慮到實(shí)現(xiàn)6.5%的全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)基本已成定局，在貨幣和財(cái)政政策立場(chǎng)上不會(huì)有明顯方向性的改變，但可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)有針對(duì)性政策來(lái)拉動(dòng)民間投資和推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及節(jié)能環(huán)保相關(guān)的制造業(yè)投資。

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