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地產(chǎn)行業(yè)迎來“青銅時代” 房企要生存必須優(yōu)勢復(fù)合

  • 2017年10月10日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1049 67
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3月以來的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺至今,力度不斷疊加,這也意味著行業(yè)進(jìn)入限購、限價、限貸、限售、限轉(zhuǎn)的“五限時代”。有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)對此認(rèn)為,伴隨樓市調(diào)控長效機(jī)制的形成,中國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由“黃金時代”“白銀時代”,進(jìn)入“青銅時代”。

地產(chǎn),地產(chǎn)行業(yè),“青銅時代”

  地產(chǎn)行業(yè)迎來“青銅時代”,房企該如何適應(yīng)與生存呢?

  地產(chǎn)行業(yè)迎來“青銅時代”

  回顧近20年的中國房地產(chǎn)發(fā)展,自1998年房改以來,房地產(chǎn)市場漸漸步入高增長。尤其是2004~2010年,伴隨成交量、價格、投資量、利潤和供求比五大指標(biāo)的飛速發(fā)展,行業(yè)迎來“黃金時代”。從2011年開始,上述指標(biāo)加之房屋新開工、竣工等各項延伸指標(biāo)開始降速,行業(yè)步入中增長階段,但城鎮(zhèn)化、人口、經(jīng)濟(jì)和住房飽和度等指標(biāo)依然有一定支撐力,這一階段被成為“白銀時代”。

  猶如王小波的時代三部曲,隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制逐步形成,整個行業(yè)或?qū)u漸進(jìn)入到第三個階段——青銅時代。

  “集中度的確是這一階段的鮮明指標(biāo)。”胡華如告訴記者,未來行業(yè)內(nèi)兩個現(xiàn)象會更加明顯,其一是非同一控制人的房企的數(shù)目會大幅降低;其二是前十大房企的市占率大幅提升。

  胡華如提供的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年前十房企銷售口徑的市占率上升了近9個百分點(diǎn),接近30%。而明后年,前十大房企市占率將接近50%,有的房企年銷售額可能達(dá)到萬億元。

  東方證券首席房地產(chǎn)分析師竺勁認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)的集中度或在2022年之前達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài),根據(jù)測算,TOP10房企銷售市占率將達(dá)到36%(2016年底僅19%)。而基于房企強(qiáng)大的土地獲取能力,TOP1房企的市占率將達(dá)到8.4%,在這段時期,龍頭房企的成長將實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛越。

  “在新房限價的情況下,如果房企鋪開的城市過少,將很難盈利。所以小的地產(chǎn)公司只能出售資源,一些戰(zhàn)略出現(xiàn)問題的房企必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型,否則就面臨被兼并或者退出?!焙A如直言。

  土地是支撐龍頭房企規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵,因而土地市場也將呈現(xiàn)出集中度的加速提升。“目前土地市場集中度提升的速度,甚至超過行業(yè)銷售集中度。”竺勁表示,當(dāng)下對土地儲備的投資積極程度,可以被視為房企銷售的先導(dǎo)指標(biāo)之一。隨著大型房企的規(guī)模擴(kuò)張,拿地競爭激烈、土地成交總價增速會越來越快。而未來房地產(chǎn)行業(yè)的銷售集中度提升增速,會向土地市場集中度提升的平均增速靠近。

  竺勁表示,擁有更大規(guī)模的開發(fā)商,往往能有更好的公司信用評級優(yōu)勢,這則反作用于公司的融資能力,他們往往能在同樣的負(fù)債率背景下更易獲取融資,且融資成本更低,而房企間的差距就這樣日益擴(kuò)大。

  房企要生存必須優(yōu)勢復(fù)合

  在房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的成型過程中,行業(yè)也在各項變因中逐漸進(jìn)入了新的階段。那么,處于新環(huán)境之下的房企,該如何適應(yīng)如何生存?

  泰禾集團(tuán)高級副總裁沈力男向記者表示,當(dāng)下,“一招鮮吃遍天”的方式已不適用,企業(yè)應(yīng)該更講究綜合開發(fā)商能力,也要有創(chuàng)新能力,這使得企業(yè)不能光靠規(guī)模抗風(fēng)浪。

  “以前很多企業(yè)都是各領(lǐng)風(fēng)騷兩三年,但現(xiàn)在企業(yè)更需要做 長跑型選手 ,更要注重資源調(diào)配和配速來達(dá)到終點(diǎn)?!痹谏蛄δ锌磥恚科蠼酉聛硪龅氖瞧胶夂玫劐X人產(chǎn)品和服務(wù)時間的關(guān)系。拿地坐等升值的開發(fā)模式已經(jīng)過去了,要在土地上創(chuàng)造新價值,提供更多更好的產(chǎn)品和服務(wù),才能滿足改善型市場的需求。可以說,融資、周轉(zhuǎn)及拿地三方面能力成就房企價值。

  竺勁則強(qiáng)調(diào),目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了“調(diào)控3.0時代”,政策實(shí)際上是從源頭上抑制投資需求,保障居民剛需,貫徹“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位。因而后續(xù)可能會有更多城市出臺類似政策來抑制投機(jī),抑制投機(jī)性購房需求,緩解部分城市新房市場短期供不應(yīng)求的局面。在這樣的環(huán)境下,房企應(yīng)該更注重穩(wěn)健。

  “目前,中國房地產(chǎn)市場存量業(yè)務(wù)份額不到5成,租賃份額僅占6%。租賃市場扶持政策及法規(guī)頻出,行業(yè)日趨規(guī)范、發(fā)展步入快車道?!焙A如指出,在這種背景之下,資產(chǎn)的運(yùn)營管理和房地產(chǎn)金融未來會成為二線房企要做的事情。

  但租賃市場普遍存在利潤率較低的問題,以上述持有模式的住宅租金回報率為例,其回報率在6%~7%之間,而長租公寓的凈利潤只有5%~10%,即便規(guī)?;院笠埠茈y超過10%,目前,房企的開發(fā)利潤率在10%~15%。

  不過,竺勁表示,對于租賃市場,政府可以在稅收方面給予優(yōu)惠和推出一些利好政策,同時加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度,拓寬直接融資渠道,積極發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。

  胡華如對記者表示,租賃市場的發(fā)展在未來五年會非常迅速,一線城市紛紛在未來土地供應(yīng)計劃中增加了租賃用地的供給。房企要在租賃市場要積極拓展房源,打造專業(yè)的運(yùn)營隊伍,同時讓產(chǎn)品和服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)化趨勢。這不同于地產(chǎn)開發(fā)是單個項目盈利?!昂米≌_發(fā)相配套的產(chǎn)業(yè)延伸服務(wù),新房銷售開發(fā)規(guī)模正在高位盤整期,企業(yè)會越來越參與到租賃市場中去,開發(fā)持有一些物業(yè),或者用專業(yè)化能力進(jìn)行品牌和管理輸出,這都是運(yùn)營能力的變現(xiàn)。”

  新城控股高級副總裁歐陽捷則認(rèn)為,在市場蛋糕還沒切分完之前,必須加速奔跑,未來市場進(jìn)入高寡要加速奔跑,剩者為王,不進(jìn)則沒,退無可退。對于房企來說,要具備三大核心能力:首先要具備強(qiáng)大的土地獲取能力,要能獲得相對便宜又能夠快速銷售的土地;其次,要具有強(qiáng)大的融資能力;第三,具備快速銷售能力,別人賣得掉你能賣得更好。同時還要有產(chǎn)品能力,現(xiàn)在因?yàn)槭袌龅墓┣箨P(guān)系,去庫存已經(jīng)去的差不多了,市場上供應(yīng)不是很充分,池子里的魚在減少。因此要想獲得客戶青睞,產(chǎn)品力就要提升,換句話說就是性價比。

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