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長租公寓的發(fā)展將改變租賃市場現(xiàn)有格局?

  • 2017年9月11日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1341 88
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租賃市場的劇烈變革正在我們身邊發(fā)生。不少房企先后殺入新興的租賃市場,在長租公寓領(lǐng)域積極擴(kuò)張。它們帶來大量的資金和新的市場規(guī)則正在重構(gòu)租賃市場的秩序。長租公寓這一嶄新的產(chǎn)品形態(tài)提供了一種與傳統(tǒng)租賃形式完全不同的價值觀念,伴隨著來勢洶洶的房企大軍不斷進(jìn)入

租賃市場,改變租賃市場現(xiàn)有格局,長租公寓

  國家目前正在大力發(fā)展住房租賃市場,不少企業(yè)都看上了長租公寓的發(fā)展?jié)摿?,紛紛布局長租公寓市場。

  2017年,一批品牌房企搶灘布局長租公寓,以“整租”形式向“散租”統(tǒng)治的租賃市場發(fā)起挑戰(zhàn)!而長租公寓的盈利問題備受關(guān)注,業(yè)界分析,集中式公寓做到2萬間或分散性公寓做到10萬間,盈利才能變好。

  有機(jī)構(gòu)分析師表示,相對于中介機(jī)構(gòu),絕大部分房企有著強(qiáng)大的項目運(yùn)營和管理能力。

  租賃市場的劇烈變革正在我們身邊發(fā)生。2017年以來,萬科、遠(yuǎn)洋、中駿、龍湖等房企先后殺入新興的租賃市場,在長租公寓領(lǐng)域積極擴(kuò)張。它們帶來大量的資金和新的市場規(guī)則正在重構(gòu)租賃市場的秩序。長租公寓這一嶄新的產(chǎn)品形態(tài)提供了一種與傳統(tǒng)租賃形式完全不同的價值觀念,伴隨著來勢洶洶的房企大軍不斷進(jìn)入這一領(lǐng)域,它們是否能夠改變租賃市場的現(xiàn)有格局?

  押寶“租售并舉”,布局長租公寓

  今年夏天以來,從廣州試點(diǎn)推出租購?fù)瑱?quán)政策開始,連續(xù)不斷的政策出臺讓租賃房市場一時間變得塵囂甚上。最近集體用地建設(shè)租賃房的政策出臺,更是讓話題的熱度進(jìn)一步上升。人們看到了租賃市場未來巨大的潛力。甚至有業(yè)內(nèi)人士將其視為解決如今高房價問題的一種可選方案。

  政策的風(fēng)吹了起來,租賃市場的活躍讓人們赫然發(fā)現(xiàn):這個原本松散、混亂的行業(yè)里不知不覺竟有了如此眾多房地產(chǎn)企業(yè)的龐大身影——2017年開始,一批品牌房企先后在租賃市場的長租公寓領(lǐng)域攤開了自己的版圖。

  8月17日,中駿置業(yè)于香港舉行中期業(yè)績發(fā)布會,其管理層在會上指出:“目前中駿置業(yè)長租公寓已有7000多間,主要布局一二線城市?!?/p>

  8月25日,萬科董事會主席、CEO郁亮也在萬科中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場明確表示:“萬科是從三年前開始布局長租公寓的,并且相信租售并舉的時代一定會來臨?!?/p>

  8月底,遠(yuǎn)洋邦舍公寓青年路店面市,9月初龍湖冠寓酒仙橋店入市,并且還將在今年下半年持續(xù)推出同類產(chǎn)品。除此之外,像石榴地產(chǎn)這樣的中型房企也在積極布局長租公寓領(lǐng)域,如今其旗下熊貓公寓產(chǎn)品已經(jīng)在北京推出兩家門店。

  “近期全國各地都特別支持租售并舉,都在出臺政策。”龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英表示,企業(yè)做項目也會受此影響,主要看未來城市遠(yuǎn)期規(guī)劃,還有近期政策。而熊貓公寓總經(jīng)理王璽龍也表示:“我們在去年就已開始布局這一領(lǐng)域,從去年‘9·30’之后,國家就釋放了明顯信號,市場要進(jìn)入存量房時代?!?/p>

  而另一方面,土地出讓政策所產(chǎn)生的影響也同樣在助推長租公寓市場。從去年開始,北京土地市場上出讓了大量房企自持用地,不論土地屬性是商辦還是住宅,這些地塊上究竟應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品一直是業(yè)界討論的焦點(diǎn)。“在商業(yè)盈利困難,眾創(chuàng)空間供大于求的背景下,長租公寓似乎是一個不錯的突破點(diǎn)?!币拙友芯吭褐菐熘行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

  挑戰(zhàn)“散租”,房企改變市場格局

  密集的政策利好讓2017年成為長租公寓市場上一個非常明確的分水嶺。在此之前,市場上存在的是來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)打造的長租公寓產(chǎn)品,比如新派公寓、自如寓這一類產(chǎn)品。它們帶有很強(qiáng)的試驗色彩,運(yùn)營企業(yè)受限于資金和運(yùn)營能力的問題,并沒有能力進(jìn)行大規(guī)模的產(chǎn)品復(fù)制。抑或,有些產(chǎn)品只是基于中介自身業(yè)務(wù)的一種延伸,比如鏈家的“自如寓”、我愛我家的“相寓”。但伴隨著地產(chǎn)企業(yè)“搶灘”這一市場,原有的格局正在重構(gòu)。

  “房企進(jìn)入市場之后最大的特點(diǎn)就是讓租賃市場的運(yùn)作模式出現(xiàn)了改變?!币晃粰C(jī)構(gòu)分析師向記者表示,相對于中介機(jī)構(gòu),絕大部分房企都有著強(qiáng)大的項目運(yùn)營和管理能力,它們進(jìn)入租賃市場打造長租公寓產(chǎn)品,以整租的形式對以往被“散租”統(tǒng)治的租賃市場發(fā)起了挑戰(zhàn)。

  如今的長租公寓市場,實際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的競技場。這些企業(yè)擁有比互聯(lián)網(wǎng)公司和中介機(jī)構(gòu)更為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條,它們用打造、運(yùn)營房地產(chǎn)項目的模式來運(yùn)作長租公寓這一類型產(chǎn)品,在搶灘這一細(xì)分市場的過程中雖然后發(fā),卻依靠著雄厚的資金實力和運(yùn)營優(yōu)勢先聲奪人。

  鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示:“目前租房市場格局是40%的中介,40%的二房東,10%的業(yè)主,10%的自如等長租租賃機(jī)構(gòu);而未來租房市場格局可能50%是專業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場,40%是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場,還有10%是房屋分享?!彼硎?,伴隨著更多的資本和玩家進(jìn)入這一領(lǐng)域,新的賽道規(guī)則也正在慢慢建立。

  回報率低? 長期回報多定在6%-7%

  在長租公寓大量入市之前,無論行業(yè)內(nèi)外都普遍存在著這樣一種觀點(diǎn):做長租公寓其本質(zhì)依舊是一個“二房東”式的生意,門檻較低。不過從目前正在運(yùn)作長租公寓的幾家企業(yè)反饋來看,長租公寓并不是一門可以建立在“二房東”邏輯上的生意。其中,僅產(chǎn)品模式較低的回報率就足以令多數(shù)想要涉足這一領(lǐng)域的企業(yè)思量再三。

  無論是整租還是散租,資金回報率低的問題普遍存在于整個租賃行業(yè)內(nèi)。楊現(xiàn)領(lǐng)就曾透露,鏈家旗下的長租產(chǎn)品“自如”在運(yùn)營初期的五年非常痛苦,當(dāng)時一線城市的租金回報率都不到2%。當(dāng)然,現(xiàn)在隨著自如運(yùn)營的成熟,這種情況已經(jīng)有所改變。

  從目前市場情況來看,開發(fā)商對長租公寓長期回報率的目標(biāo)多定在6%-7%。當(dāng)然,剛剛起步的長租公寓遠(yuǎn)不能達(dá)到這樣樂觀的數(shù)字。萬科董事會主席郁亮在中期業(yè)績發(fā)布會上說,萬科的長租公寓如果能夠達(dá)到1%-2%的回報率,他就已經(jīng)很滿意了。他說:“未來隨著政府出臺相關(guān)政策扶持,長租公寓回報率低的情況應(yīng)該也會改善。如果能夠達(dá)到6%-8%的水平的話,我們就往這個方向走。”

  而龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石也表示,龍湖冠寓的動態(tài)投資回收期是五到六年,希望在2020年成為業(yè)內(nèi)前三名,租金收益超過20億。2020年之前,龍湖集團(tuán)方面對冠寓并沒有盈利的要求,主要考慮的是品牌和規(guī)模。換言之,三年內(nèi),龍湖冠寓這一產(chǎn)品并沒有考慮盈利。不過,從遠(yuǎn)期來看,龍湖依然是比較看好這一項目,此前在中期業(yè)績會上,龍湖管理層曾透露冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報率可以達(dá)到15%以上,毛利率35%以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報率在10%左右,毛利率高達(dá)65%。

   利潤薄? 成本控制是運(yùn)營關(guān)鍵

  目前這種較低的資金回報率是長租公寓最大的門檻,就長租公寓來講,無論采用輕重資產(chǎn)哪種模式都存在資金回收周期和利潤率的問題。普遍困惑的是,長租公寓的拿項目、改造、運(yùn)營成本都不低,依靠租金來回收成本,回收周期漫長這一問題是無法回避的。而在這樣的背景之下,長租公寓應(yīng)該如何去做才能夠達(dá)到現(xiàn)金流和成本方面的相對平衡?

  易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為:“首先,長租公寓涉及的持有方式和傳統(tǒng)的出租方式都是有區(qū)別的。如今的長租公寓可以分為自持項目的重資產(chǎn)運(yùn)營模式和整租項目的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。”如果是前者,那么考驗的更多是企業(yè)的資金實力,因為依靠租金回款周期較長。而如果是后者,則更多考驗的是企業(yè)的運(yùn)營能力,因為無論是承租、改造還是后期管理運(yùn)營都需要控制成本。“長租公寓本身就是一項利潤較薄弱的生意,因此成本控制就成了企業(yè)需要搶占的行業(yè)制高點(diǎn)?!?/p>

  王璽龍介紹說,長租公寓最重要的投入有兩項,一個是所拿物業(yè)的租金,一個是改裝投入。而龍湖冠寓的運(yùn)營者則更明確地指出,除資金成本之外,時間也是一種成本。

  王俊英就表示:“用自持做租賃肯定跟銷售的邏輯不一樣,一個是看未來,一個是看現(xiàn)在。長租公寓項目一次投入特別大,需要一個漫長的回收周期,誰能把這個成本控制住,誰一定是未來終極的勝利者。控制成本是在前端要拿下項目,中間建造項目,一直到后期運(yùn)營,才能保證整個項目是賺錢的生意。從建造來說,時間成本也是很重要的,因為涉及租金回收,所以成本是在拿下項目的那一刻就已經(jīng)開始計算了,拖得時間越久肯定越不好。龍湖的輕資產(chǎn)長租公寓從拿項目到入市時間大約在130天?!?/p>

  如何盈利? 擴(kuò)張規(guī)模成首要目標(biāo)

  盈利問題同樣是許多行業(yè)人士最為關(guān)注的問題。此前王璽龍曾經(jīng)透露,熊貓公寓的產(chǎn)品回收現(xiàn)金方式主要依靠著租金和增值服務(wù)。而王俊英則表示,龍湖冠寓的盈利主要是依靠租金來實現(xiàn)的。如果僅依靠租金來實現(xiàn)現(xiàn)金的回收,那么在單筆收益相對有限的情況下,規(guī)模就成為決定性的因素。

  “從盈利角度來說,集中式公寓可能做到2萬間房時,盈利情況會開始變好,但分散式則可能要做到10萬間房才有可能變好?!睏瞵F(xiàn)領(lǐng)指出,從企業(yè)角度來說,基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來的規(guī)模效應(yīng),才能贏得市場。而除規(guī)模之外,長租類項目要想盈利,主要需要三點(diǎn):第一是產(chǎn)品和服務(wù),第二是系統(tǒng)化的運(yùn)營能力,第三是相對比較順暢的融資途徑。

  目前市場上,很多涉足長租公寓領(lǐng)域的開發(fā)商都將擴(kuò)展規(guī)模作為其首要目標(biāo)。比如中駿方面就在其中期業(yè)績會上表示,中駿長租公寓項目的目標(biāo)是三年做到5萬間,長遠(yuǎn)目標(biāo)則是1000個項目,50萬間產(chǎn)品。

  而韓石也表示:“目前政策利好,很多開發(fā)商都涉足長租公寓這個領(lǐng)域來,市場需求量非常大,目前還是藍(lán)海的狀態(tài)。冠寓年底的時候房間數(shù)量會超越15000間。布局一、二線16個城市。中期我們把5萬間作為一個臨界點(diǎn),希望能夠迅速突破這一量級。”

  如何定位? 靠品質(zhì)or價格吸引年輕人

  在租賃市場上,新興的長租公寓有著一些傳統(tǒng)租賃形式所不能比擬的優(yōu)勢,比如集中式的管理帶來良好的公共空間以及生活環(huán)境,再比如背靠房企所擁有的強(qiáng)大運(yùn)營能力和資金支持。對個人租賃者來講,長租公寓的出現(xiàn)最重要的問題在于解決了租客權(quán)益被房東、中介人員隨意侵害的問題。

  但需要指出的是,更好的居住環(huán)境和完善的物業(yè)管理也意味著需要承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用,這一費(fèi)用往往直接體現(xiàn)在較高額的房租上。比如龍湖冠寓在重慶和成都等地項目相對周邊有15%左右的溢價。而無論萬科泊寓、遠(yuǎn)洋邦舍抑或是熊貓公寓,其產(chǎn)品的月租金都要高于同等面積的傳統(tǒng)房屋租賃。

  “長租公寓的定價主要還是同位置有關(guān)系。”對此,一位長租公寓運(yùn)營者告訴記者,“僅從面積來看,長租公寓的性價比與普通住宅沒有可比性,這種產(chǎn)品更多的是依靠良好的裝修、公共空間和一些免費(fèi)配套來吸引注重生活品質(zhì)的年輕人。”

  如果要靠品質(zhì)吸引年輕人,就需要成本和投入;如果降低價格、放棄品質(zhì),那么會陷入同傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品的惡性競爭中去。這看上去是目前長租公寓面臨的最現(xiàn)實的矛盾。而矛盾的突破點(diǎn)在于客戶的消費(fèi)觀念和生活觀念,在于他們是否愿意為長租公寓所提供的生活品質(zhì)買單。

  長租公寓的運(yùn)營者們最愛提及的一句話是:“房子是租來的,而生活不是?!钡F(xiàn)實是,目前租賃市場上年輕租賃人群很少有足夠的支付能力為高房租買單。而擁有支付能力的年輕人,目前雖然能夠支撐這一市場,但當(dāng)長租公寓大量入市,客源是否充足、出租率是否能夠得到保證就是一個值得商榷的問題了。

  對一些有足夠支付能力的人來說,長租公寓這樣的產(chǎn)品也可能難以打動他們。“相比來講,長租公寓可能更適合新租戶,對于老租戶來講收納空間不足,實用性大打折扣?!弊庾≡诰葡蓸蚋浇年惻肯蛴浾弑硎荆壳八庾〉姆孔釉伦饨鹪?000元左右,小區(qū)較老,但是面積要遠(yuǎn)高于周圍的長租公寓產(chǎn)品?!伴L租公寓具有吸引力的點(diǎn)在于擁有健身房等配套設(shè)施,但是相對普通房屋租賃來講性價比依然不夠高。這種公寓難以滿足做飯、洗衣等生活需求,而且面積比較小,如果價格在5000元以下可以考慮?!?/p>

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