王健林拋售謎局 這盤棋為什么這么走？

• 2017年9月4日 lihuizhen來(lái)源：企業(yè)觀察家 780 47
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通過(guò)出售部分酒店和文旅項(xiàng)目，通過(guò)“去地產(chǎn)化”大幅降低萬(wàn)達(dá)的負(fù)債率，從某種程度上也會(huì)更符合證監(jiān)會(huì)對(duì)其上市的要求。以商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的身份上市，則比以傳統(tǒng)房地產(chǎn)為主業(yè)上市，更加容易通過(guò)審核關(guān)。

　　不同于樂(lè)視賈躍亭的出局，萬(wàn)達(dá)拋售地產(chǎn)，事先毫無(wú)任何征兆。

　　在三個(gè)月前，王健林還信誓旦旦對(duì)外表示，萬(wàn)達(dá)在中國(guó)的發(fā)展，肯定是重頭戲，因?yàn)閵蕵?lè)、旅游、體育市場(chǎng)才剛剛開始。早在2017年年初，王健林還在萬(wàn)達(dá)工作報(bào)告中，明確指出要加大旅游投資，計(jì)劃到2025年全球開業(yè)25個(gè)萬(wàn)達(dá)城，其中海外開業(yè)5個(gè)萬(wàn)達(dá)城。前幾個(gè)月，王健林還曾一度宣稱，文旅項(xiàng)目要“超越迪尼斯”，而萬(wàn)達(dá)的確對(duì)文旅投入了大量資源。

　　然而，讓人驚愕不已的是，僅僅幾個(gè)月過(guò)后，王健林卻來(lái)了大逆轉(zhuǎn)，開始了地產(chǎn)大拋售。

　　地產(chǎn)大撤退

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　　2017年7月19日，萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)和富力地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作簽約儀式在北京舉行。據(jù)對(duì)外公布的三方合作協(xié)議顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將北京萬(wàn)達(dá)嘉華等77個(gè)酒店，以199.06億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)將西雙版納萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，以438.44億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)，兩項(xiàng)交易總金額637.5億元。

　　對(duì)酒店業(yè)大佬富力來(lái)說(shuō)，自然是這次大交易的贏家，199億元=77家酒店。要知道，萬(wàn)達(dá)擬轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的76家酒店作價(jià)335.9526億元。這一次，拿到77家酒店，富力只花了199.06億元，降價(jià)40.75%，相當(dāng)于打了個(gè)六折。

　　據(jù)萬(wàn)達(dá)對(duì)外公開的資料顯示，其主營(yíng)業(yè)務(wù)主要有商業(yè)物業(yè)、影視、文旅和酒店項(xiàng)目四塊。此外，還有金融、網(wǎng)絡(luò)等，但并非主業(yè)。由此可以看出本輪出售，可以說(shuō)是王健林賣掉了國(guó)內(nèi)資產(chǎn)四大板塊中的兩個(gè)，這是一次真正的主業(yè)出售。這次“清倉(cāng)大甩賣”，可讓王健林收回近680億元現(xiàn)金?！胺叛廴?，這樣低價(jià)的收購(gòu)機(jī)會(huì)百年難遇?！蓖踅×謱?duì)外表示。

　　然而在中國(guó)，對(duì)王健林這種“檔次”的富豪來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)似乎并沒有那么重要，“盤子”有多大才要緊。很多時(shí)候，資產(chǎn)規(guī)模代表著在中國(guó)社會(huì)一種隱性的權(quán)力和影響力。在萬(wàn)達(dá)快速“瘦身”的背后，到底有什么樣的關(guān)鍵因素呢?

　　輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

　　事實(shí)上，首富王健林掌舵的萬(wàn)達(dá)帝國(guó)，近幾年其資金問(wèn)題一直是個(gè)謎。當(dāng)前萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債情況是什么樣呢?

　　在2016年9月27日，從港交所退市后，萬(wàn)達(dá)融資主要僅剩下公開發(fā)債和銀行貸款兩大渠道了。據(jù)萬(wàn)達(dá)公開信息顯示，2015年，萬(wàn)達(dá)在銀行間市場(chǎng)共發(fā)行2期中期票據(jù)，金額為150億元，在上交所發(fā)行2期15公司債，金額為100億元;2016年，萬(wàn)達(dá)在銀行間市場(chǎng)共發(fā)行4期中期票據(jù)，金額240億元，在上交所發(fā)行6期16公司債，金額250億元;2017年在銀行間市場(chǎng)發(fā)行3期中期票據(jù)，金額130億元。

　　據(jù)王健林透露，本次轉(zhuǎn)讓后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的貸款加債券總計(jì)接近2000億元。萬(wàn)達(dá)商業(yè)的賬面現(xiàn)金1000億元(不含13個(gè)文旅項(xiàng)目賬面現(xiàn)金300億元)，加上本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億元(含回收往來(lái)款)，現(xiàn)金共計(jì)約1700億元。截至2017年一季度末，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為70.61%，而去年年末為70.26%，略有上升。

　　另?yè)?jù)萬(wàn)達(dá)對(duì)外公開的資料顯示，此前統(tǒng)計(jì)截至2016年年末，其金融機(jī)構(gòu)借款待還金額為499億元。截至2016年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)貨幣資金為1002億元，總資產(chǎn)為7511億元，負(fù)債合計(jì)為5278億元?！半m然萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)凈值高達(dá)上千億元，但可能其中很多已經(jīng)被抵押出去，一旦還款失敗，銀行等金融機(jī)構(gòu)就會(huì)沒收。所以，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)里面的資產(chǎn)有很多都是‘虛’的?！币粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)外表示。

　　如果單以看資產(chǎn)負(fù)債率，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不算高，截至2017年一季度，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為70.61%。不過(guò)，其有息負(fù)債確實(shí)在不斷攀升?！叭f(wàn)達(dá)出售酒店和文旅項(xiàng)目是積極甩包袱、做品牌的導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)外表示。

　　其實(shí)，王健林曾多次表示不想做地產(chǎn)的想法，想徹底扔掉開發(fā)商的帽子。隨著地價(jià)上行，利潤(rùn)空間迅速縮窄，業(yè)務(wù)模式面臨較大挑戰(zhàn)，倒逼萬(wàn)達(dá)向輕資產(chǎn)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

　　早在2014年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)就開始推行輕資產(chǎn)模式，即拿別人的錢，別人的地，來(lái)蓋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)它的招商，規(guī)劃，運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)，租金一起來(lái)分成。事實(shí)上，這是一個(gè)旱澇保收的收益模式。

　　在王健林輕資產(chǎn)視野里，全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，比如影視、體育、旅游、兒童娛樂(lè)、大健康、網(wǎng)絡(luò)、金融等，將是萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型的方向。事實(shí)上，所有這些業(yè)務(wù)板塊，都運(yùn)營(yíng)的比較好，除了網(wǎng)絡(luò)明年能實(shí)現(xiàn)整體盈利外，其他板塊都已經(jīng)開始盈利。

　　到了2016年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)加速了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，一下子就砍掉了600億元的地產(chǎn)重資產(chǎn)。雖然表面上收入減少了，但租金卻增加了。2017年上半年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)完成的26個(gè)項(xiàng)目都是輕資產(chǎn)，平均每年要完成40～50個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，這些輕資產(chǎn)的租金分成就基本上構(gòu)成了收入，而收入幾乎都相當(dāng)于凈利潤(rùn)，所以萬(wàn)達(dá)商業(yè)的高速增長(zhǎng)，未來(lái)是可以期望的。

　　幾年前，萬(wàn)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)曾躋身全國(guó)前三名。但是目前發(fā)展態(tài)勢(shì)出現(xiàn)了徹底逆轉(zhuǎn)。據(jù)萬(wàn)達(dá)2017年7月6日發(fā)布的2017年半年報(bào)顯示，萬(wàn)達(dá)568.3億元，僅占集團(tuán)總收入的42.1%，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)似乎已經(jīng)失去活力。

　　如今，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大舉擴(kuò)張相比，顯得相形見絀。2017年上半年，萬(wàn)科的合同銷售額為2770億元，同比增長(zhǎng)45.9%。恒大集團(tuán)上半年的簽約銷售額飆升72%，高達(dá)2440億元。

　　事實(shí)表明，王健林的萬(wàn)達(dá)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型速度明顯加快，且已經(jīng)取得了成效。關(guān)于這次項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，王健林第一時(shí)間對(duì)外界表示：“轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。這次回收資金全部用于還貸，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款?！?/p>

　　事實(shí)上，在631.7億元賣掉13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城以及76個(gè)萬(wàn)達(dá)酒店項(xiàng)目后，萬(wàn)達(dá)幾乎將其在國(guó)內(nèi)能夠產(chǎn)生負(fù)債的“重”資產(chǎn)項(xiàng)目出清，成了名副其實(shí)的商業(yè)服務(wù)管理運(yùn)營(yíng)商。

　　若從王健林提出的去地產(chǎn)化和向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略方向看，這一次幾乎出清能產(chǎn)生高負(fù)債的重資產(chǎn)項(xiàng)目，并沒有特別之處。對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)講，這是在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的路上又邁出了扎實(shí)的一步。

　　除了萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型外，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)飆升到高位，讓萬(wàn)達(dá)順利躲過(guò)地產(chǎn)危機(jī)，繼續(xù)締造自己商業(yè)帝國(guó)。

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