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大批三四線城市房價破萬元 潛在庫存難消化

2017年7月11日     來源:證券日報      編輯:LiuYang      繁體
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在新房增量市場,開發(fā)商能夠爭奪的空間是10萬億元-12萬億元(2016年高峰值11.7萬億元)的年均銷售額。今年上半年,在全國52個城市累計出臺120條限購政策、162條限貸政策的高壓之下,TOP10房企銷售規(guī)模市場占有率已經(jīng)突破30%。

 

大批三四線城市房價破萬元 潛在庫存難消化

?  在新房增量市場,開發(fā)商能夠爭奪的空間是10萬億元-12萬億元(2016年高峰值11.7萬億元)的年均銷售額。今年上半年,在全國52個城市累計出臺120條限購政策、162條限貸政策的高壓之下,TOP10房企銷售規(guī)模市場占有率已經(jīng)突破30%。

  更重要的是,過去“千億元規(guī)?!笔情_發(fā)商歷經(jīng)數(shù)年都難以攀登的高峰,今年上半年,有的房企兩個月就完成了。規(guī)?;瘺_動之下,萬科和碧桂園劍指6000億元全年銷售目標,另有18家房企計劃今年晉級“千億元聚樂部”,還有1家銷售額尚不足500億元的房企計劃未來三年內(nèi)完成銷售規(guī)模突破2000億元的目標。

  對此,鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)接受《證券日報》記者采訪時表示,即使這一輪調(diào)控政策密集襲來,一線城市交易量“速凍”,二線城市“冷熱不均”,三、四線城市卻成為房企規(guī)?;鲩L的重要助力。

  據(jù)鏈家研究院經(jīng)過調(diào)研后發(fā)現(xiàn),大批三、四線城市房價已經(jīng)突破1萬元/平方米,其多聚集在“環(huán)京”、“環(huán)滬”城市圈中。“一、二線城市樓市去杠桿,三、四線城市樓市火熱的背后,除了一、二線城市外溢的購房需求外,源于棚改貨幣化帶來的加杠桿購房行為則是主要原因。”楊現(xiàn)領(lǐng)向《證券日報》記者表示,這與人口流動方向相違背,預計下半年就會降溫。但降溫之后的危機則是,開發(fā)商今年搶地帶來的潛在庫存將難以消化。

  三、四線城市房價上漲

  根據(jù)鏈家研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)和《證券日報》記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn),廊坊、香河、固安等地房價突破1萬元/平方米已經(jīng)較為常見,但太倉、景德鎮(zhèn)等這類城市的房價正在邁入“萬元聚樂部”。

  有公開數(shù)據(jù)顯示,以太倉為例,一線房企進駐之后,目前起始樓面價都超過4000元/平方米,若加之開發(fā)商爭搶之下的土地溢價空間,不少業(yè)內(nèi)人士預估,明后年入市的項目可能要邁入“1.2萬元時代”。

  另據(jù)鏈家研究院調(diào)研獲悉,上半年,在“環(huán)京”城市圈中,廊坊、香河等地新房成交量增長;在“環(huán)滬”城市圈中,嘉興、舟山、太倉等地新房成交量明顯上揚。

  楊現(xiàn)領(lǐng)認為,三、四線樓市“量價齊升”的背后,除了一、二線城市購房需求的外溢外,主要還是加杠桿造成的,通過貨幣化的補貼形式加杠桿。他進一步稱,在房價上漲快的三、四線城市,國家開發(fā)銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行的棚改專項貸款均大幅增長,由此支持了近兩年來棚改貨幣化安置規(guī)模的大幅增長。

  同時,楊現(xiàn)領(lǐng)稱,三、四線城市樓市的崛起,也不乏投資性需求的推動,這是一、二線城市政策限制之后,資金流動性帶來的。但楊現(xiàn)領(lǐng)強調(diào),目前來看,支撐三、四線城市樓市量價齊升的購買力還是改善型需求,但這一波需求的釋放持續(xù)性是比較弱的,因此,他預計,下半年,三、四線城市會出現(xiàn)交易量下滑的現(xiàn)象。

  潛在庫存難消化

  值得關(guān)注的是,《證券日報》記者在與多家房企高管交流中也獲悉,由于一線城市拿地艱難,為了維持企業(yè)規(guī)模化發(fā)展速度,有些房企無奈地開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線城市周邊的三、四線城市,不少大型房企都有把布局網(wǎng)格擴展至這類城市的計劃。

  而在這種大型房企投資布局的轉(zhuǎn)移之下,上述三、四線城市的土地市場上出現(xiàn)了搶地現(xiàn)象。

  曾有一家全國性房企負責拿地的人士向《證券日報》記者透露,幾個月前,為了在嘉興拿到一塊地,公司注冊了多家公司,繳納了好幾筆保證金,以確保在拍地過程中能夠有更大概率摘得土地。

  據(jù)鏈家研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,隨著“萬元聚樂部”中三、四線城市成員越來越多,其土地市場爭奪也越發(fā)激烈。從土地溢價率來看,今年4月份—5月份,江門、宿州、泉州的土地溢價率超過2倍;馬鞍山、襄陽、肇慶等地區(qū)土地溢價在2倍左右。

  在楊現(xiàn)領(lǐng)看來,三、四線城市可售庫存短期內(nèi)大量減少,改善型需求幾乎在這一輪房價變動中得到了一次性釋放,導致的后遺癥則是換房需求變?nèi)?,而開發(fā)商今年大量購置的土地則會變成潛在庫存,屆時,可能很多城市房價上漲一倍才能消化掉這些潛在庫存。但三、四線城市吸納人口能力弱,房價持續(xù)上漲缺乏動力,預計未來兩三年將會出現(xiàn)上述潛在庫存難以消化的壓力。

  簡言之,在楊現(xiàn)領(lǐng)看來,大量購房需求的提前透支,將導致很多城市的樓市面臨風險。

  另有業(yè)內(nèi)人士稱,盡管有些上市房企不想下沉到三、四線城市布局,但銷售規(guī)模增速指標橫在這兒,為了業(yè)績增長,也會在三、四線城市尋找機會。

  然而,房企銷售額巨量增長的背后,鮮有銷售規(guī)模與市值在同一水平線的上市房企,大多數(shù)房企“增收不增利”的魔咒尚未破除。

  正如SOHO董事長潘石屹向《證券日報》記者所示,房地產(chǎn)行業(yè)“拿地—開發(fā)—銷售”的這種商業(yè)模式到2017年基本就已經(jīng)結(jié)束了,地價高,地產(chǎn)企業(yè)利潤率很低,天花板已經(jīng)在來的路上,甚至已經(jīng)來了。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為,待2017年上市房企年報出爐,估計房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利率可能因為市場進入調(diào)整期和融資成本的提升而降低至8%-9%,銷售規(guī)模達千億元的房企,凈利潤可能僅為幾十億元,同時還背負80%左右的資產(chǎn)負債率。

  正如有業(yè)內(nèi)人士所言,有些開發(fā)商,是背著“炸藥包”在前行。

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