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SOHO中國或高位套現(xiàn)超340億 潘石屹可能要告別了

2017年7月6日     來源:證券時報      編輯:KangChangKun      繁體
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從2014年開始,四年內(nèi),SOHO中國將通過銷售京滬兩地辦公物業(yè)套現(xiàn)超過340億元。

  繼以35.73億元人民幣,賺取毛利1.27億元出售上海虹口SOHO不足10天后,昨日,SOHO中國再次釋放要整售光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目的消息。

  據(jù)近日《證券日報》記者向SOHO中國方面證實,自2012年8月份SOHO中國宣布由散售向持有物業(yè)運營轉(zhuǎn)型之后,盡管多次出售上海的辦公物業(yè)資產(chǎn),在北京也曾散售一部分物業(yè),但這是第一次整售北京的物業(yè)資產(chǎn)。

SOHO中國或高位套現(xiàn)超340億 潘石屹可能要告別了

  值得關(guān)注的是,有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》保守估計了光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目的市值,預(yù)計總計銷售額將超過105億元。換言之,若上述兩個項目在今年成功出讓,這將意味著從2014年開始,四年內(nèi),SOHO中國將通過銷售京滬兩地辦公物業(yè)套現(xiàn)超過340億元。

  轉(zhuǎn)型后首次整售在京資產(chǎn)

  事實上,光華路SOHO2是SOHO中國旗下“很有故事”的資產(chǎn),SOHO中國持有該項目已經(jīng)有10年左右時間,但享受其租金收益則僅有3余年時間。

  據(jù)記者了解,光華路SOHO2位于北京CBD,原光華路SOHO正對面,由德國GMP建筑事務(wù)所設(shè)計,自2014年底啟動招商,目前項目的整體出租率超過98%,辦公租戶以文化傳媒、科技互聯(lián)網(wǎng)、金融類為主,商業(yè)租戶以展覽展示類為主。

  如今繁華時尚的光華路SOHO2前身是一個擁有復雜“經(jīng)歷”的坑?!拔覀兘邮謺r它就是一個坑,這個坑挖了近13年的時間,當時下面的樹都長的2人粗了。”潘石屹曾向《證券日報》記者坦言,這個項目非常復雜,在當時這就是一個非常危險的項目。

  資料顯示,該項目最早是海南一家上市公司瓊民源所持有,但由于老板被抓,便由北京中關(guān)村科技收購。然而由于地理位置等特殊原因,該項目遲遲未動工,直到2007年政府介入,華遠當時的董事長任志強接手了該項目,僅僅一個月后轉(zhuǎn)手給了潘石屹。

  任志強持有該項目一個月后加價1億余元賣給了潘石屹,彼時,SOHO中國剛剛上市。據(jù)悉,光華路SOHO2的收購合同金額為10.3億元,而潘石屹當年IPO募集到了19.7億美元。

  然而,該項目自SOHO中國接手后便官司不斷,“因為項目牽扯的時間很長,有各種糾紛,有的官司我們都是第七被告、第九被告,真的很復雜?!迸耸僭嬖V記者。

  從計劃2008年開始預(yù)售到2014年底啟動招商,經(jīng)過各種“復雜的經(jīng)歷”后,光華路SOHO2開始成為SOHO中國租金收益的重要助力。

  據(jù)SOHO中國2016年年報顯示,2016年度,光華路SOHO2租金收益達2.1億元。同年,SOHO中國的租金收入為15億元,光華路SOHO2貢獻了13%以上。

  更重要的是,鑒于客觀復雜的歷史,潘石屹持有該項目10年左右時間,如今SOHO中國名下可整售該商業(yè)辦公項目的面積是9.43萬平方米。

  “現(xiàn)在北京CBD核心物業(yè)整售的并不多,周邊這類物業(yè)售價一般在9萬元-10萬元/平方米,保守估計,以7.5萬元/平方米售價計算,SOHO中國名下的該物業(yè)市值將達70億元,但考慮到整售,可能會有一些折扣?!钡谝惶絒股評]戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部董事熊志坤向《證券日報》記者透露,即使有折扣,其市值也不會降低多少,因為北京寫字樓市場對這類物業(yè)需求很大。

  顯而易見,該筆物業(yè)若成功出售,為SOHO中國帶來大筆現(xiàn)金的同時,也將為其帶來非常豐厚的利潤。

  高位賣出資產(chǎn)有望超340億元

  值得關(guān)注的是,光華路SOHO2雖然是潘石屹轉(zhuǎn)型后首次欲整售的在京資產(chǎn),但在上海市場,SOHO中國已經(jīng)完成多筆資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

  2014年,SOHO中國以52.3億元的價格出售了上海SOHO海倫廣場及靜安廣場,30.5億元出售凌空SOHO一半項目;2015年3月份,潘石屹在SOHO中國2015年度業(yè)績發(fā)布會上宣布,SOHO中國將拿出旗下個別項目,嘗試整體出售。同年9月份,潘石屹將當年鬧上法庭的外灘地王股權(quán)轉(zhuǎn)讓給復星,涉資84.93億元;2016年7月份,SOHO中國宣布,將旗下SOHO世紀廣場項目整售給總部位于上海的國華[股評]人壽保險股份有限公司,成交總額為32.97億元,折合單價達7.67萬元/平方米;今年6月份,SOHO中國以35.73億元出售虹口SOHO。

  換言之,潘石屹在4年內(nèi)已經(jīng)出售了5個半上海項目,總計金額達236億元,2014年至今,每年至少賣掉一個上海項目。

  而此次啟動整售的項目仍有上海資產(chǎn)。SOHO中國表示,位于上海虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)的凌空SOHO,由知名建筑設(shè)計師扎哈·哈迪德設(shè)計,SOHO中國名下可整售商業(yè)辦公面積12.82萬平方米。目前整體出租率超過95%,辦公租戶以文化傳媒、科技互聯(lián)網(wǎng)、航空、物流類為主,商業(yè)租戶以展覽展示類、餐飲類為主。

  “在虹橋商務(wù)區(qū),這類物業(yè)售價在5萬元-6萬元/平方米之間,以12.8萬平方米的可租面積計算,總價約為60億元-70億元之間,但考慮整體出售,可能總價在40億元左右?!蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉向《證券日報》記者如是透露。

  按此計算,上述兩個項目市場估值有望達到110億元,預(yù)計可能在105億元以上。若兩個項目都能成功出售,有可能將為SOHO中國注入超過100億元的現(xiàn)金。2014年以來,SOHO中國通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)金額也將達到340億元以上。

  對這兩個項目的整售,潘石屹也坦言:“低買高賣是做生意遵循的永恒不變的規(guī)律,我們會根據(jù)市場變化和走勢不斷優(yōu)化產(chǎn)品組合,保持自身的靈活性,保持輕盈的狀態(tài)?!?/p>

  熊志坤和張宏偉也均向本報記者表示,SOHO中國出售資產(chǎn)屬于高位套現(xiàn),是根據(jù)市場走勢作出的判斷,很正常。

  據(jù)記者了解,若加上2017年全新入市的SOHO天山廣場,以及2018年底即將完工的麗澤SOHO和古北SOHO,SOHO中國持有物業(yè)的建筑面積將達到160多萬平方米,但若上述兩個項目賣出后,估計則會降至140余萬平方米。

  需要一提的是,在經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型初期陣痛后,2014年至2016年,SOHO中國的租金收入分別為4.25億元、10.52億元和15.11億元。在潘石屹眼中,這意味著轉(zhuǎn)型的成功,但自2013年獲取北京麗澤一個項目后,SOHO中國再未有任何新項目入賬。若賣出上述兩個項目,每年將損失逾3億元的租金收入。但隨著新項目進入收租期,租金收入則有可能快速上漲。

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