2017年，土地市場(chǎng)不斷爆出高價(jià)地王、樓盤走量持續(xù)攀升、諸多樓盤坐地喊漲……在剛需一族加緊入市之時(shí)，換房一族更是在先買還是先賣的問(wèn)題上糾結(jié)不已。房子究竟怎么買、賣更劃算，還請(qǐng)您搬好小板凳，且聽居柳州娓娓道來(lái)。

　　案例

　　小居換大房，這些問(wèn)題好惱人

　　張女士一家此前一直居住在柳北的一套步梯房中，這是她名下的唯一住房，貸款尚未還清。隨著孩子年齡的增長(zhǎng)，2000年就購(gòu)入的70平方米的兩房無(wú)法滿足家庭的需求。為了實(shí)現(xiàn)改需，張女士看中了一套約125平方米的四房，總價(jià)約100萬(wàn)元。那么，舊房和新房，是先買后賣還是先賣后買更劃算呢?

　　事實(shí)上，不少換房族都有這樣的困擾，從60、70平方米的小戶型換成120平方米以上的改需新房，往往會(huì)受到時(shí)間差、花費(fèi)差等問(wèn)題影響。

　　算賬

　　先賣后買減輕十余萬(wàn)元資金壓力

　　方式一：先買后賣

　　若選擇先買后賣，那么張女士的房子就不屬于家庭唯一住房，而由于她打算購(gòu)置的新房面積為125平方米，按照柳州現(xiàn)行的契稅政策，建筑面積>90平方米家庭二套住房按2%征收契稅，則張女士需要支付契稅約2萬(wàn)元。

　　由于貸款尚未還清，按照目前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，張女士欲購(gòu)買的新居算作“二套房”，首付三成，而利率基本需要上浮10%。以此推算，張女士等額本息貸款20年需要支付的首付款為30萬(wàn)元，向銀行貸款70萬(wàn)元，利息總額約為44.53萬(wàn)元，月供約5771.8元。

　　此外，若張女士計(jì)劃先將首套房貸提前還清，則需要考慮到，首套房等額本息還款方式每月償還的貸款本金與利息總和固定，月還款壓力均衡，但各月所還本金和所還利息此消彼長(zhǎng)。貸款后期償還的本金多、利息少，也就是說(shuō)此時(shí)張女士還的基本是自己的本金，并不劃算。且若張女士在2000年辦理貸款時(shí)享受的是優(yōu)惠利率政策，此時(shí)提前還款并不劃算，若還需支付提前還款的違約金，也會(huì)有一筆不小的支出。

　　方式二：先賣后買

　　若張女士先將舊房賣出，則新買的房屋屬于其名下的唯一住房，需要交納的稅費(fèi)較少。首先，舊居為2000年購(gòu)入，而今已“證滿兩年”，免征營(yíng)業(yè)稅;再者其購(gòu)新居屬于面積>90平方米的家庭唯一住房，契稅為1.5%，則需要支付的契稅為1.5萬(wàn)元。

　　先賣后買，則張女士購(gòu)置的新房可按首套房獲得貸款，即20%的首付，4.9%的基礎(chǔ)利率。因此，以上述相同方式貸款需要支付首付款20萬(wàn)元，向銀行貸款80萬(wàn)元，利息總額約為45.65萬(wàn)元，月供5235.6元。

　　這樣的一筆賬算下來(lái)，無(wú)論是稅費(fèi)還是月供，先賣后買的方式，可以讓張女士一下子少了十余萬(wàn)元的支出。若只從花費(fèi)考慮，建議購(gòu)房者選用先賣后買的換房方式。但先賣后買，還得考慮解決舊房已售，新房未交付的時(shí)間差問(wèn)題。

　　支招

　　過(guò)渡成本仍需考慮

　　●買、賣同步更便利

　　毋庸置疑，房屋的買賣兩個(gè)步驟同時(shí)進(jìn)行，是度過(guò)換房期最佳的選擇。在萌生換房打算時(shí)，購(gòu)房者就應(yīng)該先做看房等工作，并且將舊房掛出，以保盡早進(jìn)入舊房交易程序。目前，市面上二手住宅從掛出到售賣，一般需要預(yù)上2~3個(gè)月。

　　●先賣后租講究技巧

　　即使購(gòu)買現(xiàn)房，新房裝修也需要花費(fèi)幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。此時(shí)，建議業(yè)主們跟買家協(xié)商，能達(dá)成辦好相關(guān)手續(xù)的情況下推遲交房時(shí)間的協(xié)議自是最好，否則過(guò)渡期只能額外租房，增加花費(fèi)。而購(gòu)買期房的購(gòu)房者，則更需要合理控制買房時(shí)間，否則過(guò)渡期的租金將會(huì)更多。

　　●先買后賣留意資金成本

　　毋庸贅言，先買后賣可以盡可能地避免住房更迭需要的時(shí)間差。但如此一來(lái)，購(gòu)置新房的首付便會(huì)增加。在親戚朋友不能幫忙湊足首付款的情況下，從商業(yè)銀行等渠道通過(guò)抵押住房獲得短期貸款周轉(zhuǎn)也不失為一個(gè)方法。但就現(xiàn)行政策而言，上浮約40%的抵押貸款、消費(fèi)性貸款，也是一筆不小的開支。