去年以來，寧夏銀川市連續(xù)出臺(tái)樓市新政，推動(dòng)房地產(chǎn)市場去庫存。一系列利好政策效應(yīng)疊加，逐漸恢復(fù)了購房者信心，住宅銷售市場出現(xiàn)回暖跡象，價(jià)格止跌企穩(wěn)。但前期市場供應(yīng)過大、市區(qū)常住人口較少、房企融資困難等因素抑制市場升溫，商業(yè)地產(chǎn)高庫存問題凸顯，去庫存問題仍是努力的主要目標(biāo)。

　　銀川市住建局副局長張靜說，2016年銀川市出臺(tái)“房地產(chǎn)15條”等系列措施，并獨(dú)創(chuàng)多項(xiàng)政策，如面向全市范圍內(nèi)符合條件的鄉(xiāng)村教師及城管系統(tǒng)職工出售保障性住房，將公積金異地貸款業(yè)務(wù)擴(kuò)大到全國，研發(fā)“農(nóng)民安家貸”等信貸產(chǎn)品，鼓勵(lì)農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城購房，政策效果初步顯現(xiàn)。

　　多重利好政策推動(dòng)了銀川購房需求釋放及市場成交量的回升。銀川市房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年銀川市新建商品住宅銷售3.06萬套，同比增長0.6%。二手住宅銷售1.03萬套，同比增長38%。

　　“政策效應(yīng)疊加，逐漸恢復(fù)了購房者信心，使市場看空的觀點(diǎn)得以扭轉(zhuǎn)，剛需購房者加快購房節(jié)奏，原先的觀望者也開始入市，住宅銷售市場出現(xiàn)回暖跡象?！眹医y(tǒng)計(jì)局寧夏調(diào)查總隊(duì)生產(chǎn)投資價(jià)格調(diào)查處副調(diào)研員王明珠說。

　　記者采訪了解到，部分樓盤熱銷對市場回暖產(chǎn)生帶動(dòng)作用。2016年銀川多個(gè)樓盤一經(jīng)推出就得到購房者認(rèn)可，銷售火爆。如大閱城樓盤，除公寓外的住宅從開盤到售罄不到半年時(shí)間。受此影響，住宅價(jià)格也穩(wěn)中有升。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年7月份銀川市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲，是自2014年10月份以來21個(gè)月內(nèi)首次呈現(xiàn)上漲。與此同時(shí)，受新建住宅市場止跌回升影響，去年11月份二手房同比價(jià)格上漲0.1%，首次突破25個(gè)月的下降態(tài)勢。

　　據(jù)銀川市住建局介紹，截至2016年底，銀川市房地產(chǎn)投資、施工、竣工、銷售均同比增長，全市商品房待售面積723萬平方米，“去化”周期在合理區(qū)間，全年商品住房均價(jià)波動(dòng)在5000元/平方米上下。

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，回暖并不穩(wěn)定。銀川易大融創(chuàng)營銷策劃有限公司董事長易榮華說，去年上半年小陽春提前釋放，各售樓部一片火熱，但下半年以來，市場又進(jìn)入低迷期。而且房地產(chǎn)開發(fā)資金依然趨緊，不僅對擴(kuò)大投資的信心產(chǎn)生壓力，同時(shí)也增加了整個(gè)市場的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

　　專家分析認(rèn)為，目前，金融信貸對房地產(chǎn)市場支持力度仍在減弱，企業(yè)融資渠道不暢會(huì)進(jìn)一步加大開發(fā)企業(yè)的資金壓力，造成個(gè)別資金實(shí)力弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂引發(fā)項(xiàng)目延期交付、爛尾和企業(yè)欠薪等突出問題。

　　不僅如此，受住宅庫存量大、市區(qū)常住人口相對較少等因素影響，銀川住宅銷售市場升溫也會(huì)受到抑制?！耙环矫?，高企的地價(jià)、上升的人工等已將開發(fā)商利潤攤薄，且降價(jià)可能帶來的‘房鬧’、購房者觀望加劇等負(fù)面作用，削弱了開發(fā)商降價(jià)的積極性;另一方面，銀川作為三四線城市，房價(jià)總體不高，庫存高企主要是本身需求不足導(dǎo)致，在經(jīng)過兩年的以價(jià)換量后，降價(jià)空間較小。”王明珠說。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，近年來，不少外地大企業(yè)入駐銀川，造成市場上商業(yè)綜合體數(shù)量大增，且單個(gè)項(xiàng)目體量巨大。數(shù)據(jù)顯示，在市轄區(qū)472萬平方米的商品房待售面積中，商業(yè)營業(yè)用房為122萬平方米，同比增長12.8%，辦公樓同比增長56%。

　　“這表明銀川房地產(chǎn)市場供給存在結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。”張靜說，近幾年銀川市商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓比例相對較大，一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過大，空置時(shí)間較長，無法快速去庫存。

　　王明珠說，2017年，對房地產(chǎn)“去庫存化”政策支持仍將繼續(xù)，銀川住宅銷售趨勢有著繼續(xù)轉(zhuǎn)好的可能，市場有望呈現(xiàn)量價(jià)上升的發(fā)展態(tài)勢，但上行幅度有限。從購房者來說，購房門檻和成本的降低、金融資產(chǎn)收益的減少會(huì)使剛改需求與投資需求增加。從房企角度來看，經(jīng)過前兩年的樓市低潮，企業(yè)對開發(fā)資金的安全性更加重視，“去庫存”的需求仍將成為企業(yè)經(jīng)營的主要目標(biāo)。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于供不應(yīng)求的一二線重點(diǎn)城市，理應(yīng)繼續(xù)實(shí)施限購限貸，但對于庫存量巨大、房價(jià)年均漲幅很小甚至不漲的三四線城市來說，還應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮政策效應(yīng)，消化市場存量，企業(yè)也應(yīng)趁勢而為，盡快轉(zhuǎn)型，同時(shí)優(yōu)化產(chǎn)品，找準(zhǔn)特色定位。

　　專家認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，還應(yīng)進(jìn)一步降低房地產(chǎn)的利潤空間，遏制無序投資。為了限制不以房地產(chǎn)為主業(yè)的開發(fā)行為，應(yīng)讓房地產(chǎn)市場的利潤真正回歸理性。相關(guān)部門在給出一個(gè)合理的利潤空間后，對房企進(jìn)行成本核算，如果超過就視為不當(dāng)?shù)美?/p>