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萬科長租公寓最早始于廣佛交界的萬匯樓 “市場化”之路讓萬科看見了光

2017年3月15日     來源:見地      編輯:WangWanZhen      繁體
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據(jù)了解,2016年,廣州萬科實現(xiàn)銷售額177.84億元,泊寓僅貢獻了3000多萬?!敖衲陱V州泊寓的目標是1個億?!睆埑绅┍硎荆跋茸龃?,活下去,才可能談與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。”這或許也是萬科“八爪魚戰(zhàn)略”中,所有產(chǎn)品線的共同目標。

  沒有咖啡廳,沒有吧臺,也沒有太多可供眾人圍坐暢聊的軟沙發(fā)。

萬科長租公寓

  萬科泊寓的大堂里,大多只有簡單的桌椅,健身房也只有跑步機和單車,且為了便于管理,使用健身房不單獨收費,而是與物業(yè)、保潔、維修費等一并計入公共空間綜合管理費用中。

  乍一看,這似乎與前兩年在品牌青年公寓中風靡的“社群”概念背道而馳。廣州泊寓·棠下店長卜耀華對見地君說:“我們也搞活動,但鼓勵年輕人走出房間,走出公寓?!?/p>

  “剛來的時候,我會去參加公寓里舉辦的活動,這是一種經(jīng)歷,但經(jīng)歷過了就沒什么意思了?!币晃蛔≡谀持放乒⒗锏淖饪腿缡钦f。

  “我們提供社交的硬件平臺和線上圈子,希望打造熟人小區(qū),但也尊重大家獨處的權(quán)利?!睆V州泊寓總經(jīng)理張成皓進一步解釋道。

  長租公寓發(fā)展至今,已形成鮮明的兩派:一派是以打造新奇概念和社交氛圍為主的品牌公寓商,一派則是因預(yù)見新房開發(fā)市場即將“觸頂”而焦慮不安的房企。前者更希望提供與眾不同的居住體驗,后者則更愿意提供性價比高的產(chǎn)品。

  鏈家研究院調(diào)研結(jié)果顯示,2015年,我國住房租賃市場的租金總收入價值已經(jīng)超過1萬億元,租賃人口近1.6億人,預(yù)計到2025年,這兩個數(shù)字將分別接近3萬億元和2.3億人;相對于2014年,我國各年齡階段人群的租房意愿都在增長,尤其是35歲以下的青年群體。

  強大的需求,讓這個投資現(xiàn)金流回正期長達六年的領(lǐng)域,仍然擠滿了朝拜者??硕饠?shù)據(jù)顯示,中國排行前30的房企中,有1/3已踏足長租公寓市場。

  “然而,長租公寓領(lǐng)域還沒有獨角獸的領(lǐng)軍人物。”萬科董事會秘書朱旭在近期的一次電話會議中透露,萬科在2016年總共有1.6萬間長租公寓,今年把長租公寓作為很重要的著力點,主要在核心城市發(fā)展。

  變化,源于那個廉租房里的3年實驗

  萬科的長租公寓實驗,最早始于廣佛交界的萬匯樓。

  萬匯樓坐落在萬科四季花城小區(qū)里,形似客家土樓,體量龐大,密度也極高,共有296個單位?!懊恳粋€房間都能看見陽光”的許諾,曾撫慰了每一位城市初來者。40㎡建面的一室一廳或小兩房,獨立通風采光,“擠一擠,三代同堂也沒問題?!睆埑绅┗貞浀馈?/p>

  那是一個富有濃厚社區(qū)氛圍的地方,能開晚會,還能打籃球,“到了吃飯的時間,只要敲開一個熟識的朋友家門就能蹭飯?!薄缎轮芸吩绱嗣枋鋈f匯樓,而“都市實踐”的合伙人孟巖和劉曉都,為了設(shè)計萬科的土樓,推掉了利潤更高的住宅項目,“他們用柯布西耶當年研究馬賽公寓的那種勁頭來做這種東西?!?/p>

  然而,萬匯樓畢竟是政府的廉租房項目,租金標準不到500元/月,7年未曾變過,但只開放給月收入2600元/以下的人群;而入住的年輕人,卻懷抱著“暫棲萬匯樓、且待高飛時”的“候鳥心態(tài)”,一旦攢夠錢買房即刻離開,不愿再被人“低看”——萬匯樓成了“圍城”,里面的人想出來,外面的人想進去。在雙重作用下,到了2014年,萬匯樓入住率下降到60-70%之間。

  過于理想化的“自治”理念也滋生了人性的懶惰,越來越多人不愿意參與到公共事務(wù)中,物管從1人增至11人。

  在三年實驗期滿之時,萬科提供的數(shù)據(jù)顯示,萬匯樓項目資金總投入為4624萬元,預(yù)計成本回收年限為57.6年。

  按照當初的設(shè)想,三年實驗期滿后,萬匯樓會考慮新的租金水平和盈利模式。這也為后續(xù)長租公寓的“誕生”,埋下了伏筆。

  “市場化”之路讓萬科看見了光

  2014年底,萬科成立“萬科驛”團隊;2015年初,萬科“接手”萬匯樓,將其納入市場化運營,比如,改造后臺管理系統(tǒng),搭建互聯(lián)網(wǎng)線上平臺,降低管理成本,同時調(diào)整租金,逐步和市場接軌,并對房間做了年輕化改造,比如拆除老設(shè)備,仿效“宜家風”設(shè)計家具,增加了年輕人常用的電器。

  可以說,這時候的萬匯樓,就是后來泊寓的雛形。就這樣“開源節(jié)流”了半年,出租率100%,“一合計,不虧了。我們看到了年輕人對租賃產(chǎn)品的需求,也看到了做租賃市場化的出路?!比f科驛團隊開始到全國各地考察,“找客群、找痛點”,最終定下來的是,先做青年公寓,主要面向35歲以下、有工作的年輕人。

  “這部分人的租房需求最大?!睆埑绅└嬖V見地君,雖然一線城市房價高企,個人奮斗的時間線被一再拉長,但35歲以上的年輕人,也基本都買房或者生孩子了,不再適合這種生活方式。

  2015年底,廣州萬科長租公寓共有500多間,2016年,“萬科驛”更名為“泊寓”,一年實現(xiàn)了8倍增長,房間數(shù)超4000間,并計劃未來三年內(nèi)將其擴展到5萬間。泊寓各項經(jīng)營指標也在平穩(wěn)發(fā)展中,據(jù)了解,每家店開業(yè)1-2個月后,就基本能實現(xiàn)80%入住率,經(jīng)營現(xiàn)金流基本覆蓋管理支出。

  和地產(chǎn)公司結(jié)構(gòu)不一樣,泊寓團隊更扁平化??傌撠熑耸翘岢觥鞍俗︳~戰(zhàn)略”的萬科高級副總裁張紀文,下屬22個城市負責人,每個城市每家分店實行“店長制”。

  據(jù)了解,泊寓城市負責人也參與萬科“事業(yè)合伙人制”,以開業(yè)規(guī)模、經(jīng)營指標作為“積分”的依據(jù),至于兌現(xiàn)方式,見地君打探到的消息是,還未明確。城市合伙人之間,采用“輪值+自治”的方式,互相學習、討論,并對管理規(guī)則和發(fā)展方向進行投票表決,擁有門店數(shù)量多的負責人,則擁有更多的票數(shù)和話語權(quán)。

  而在解決實際問題上,流程會更簡單,張紀文可通過系統(tǒng)直接將問題提給店長,店長處理完畢后也可直接“跨層級”匯報給張紀文。

  以廣州為例,整個城市長租公寓項目有16個,但管理人員只有49人?!翱刂迫朔勘?,可以降低成本、提高效率。”張成皓如是說。

  十年辛酸

  如果從萬匯樓時期算起,萬科打造長租公寓已近十年。

  但這個行業(yè)到目前為止仍屬“新業(yè)態(tài)”,許多既有規(guī)則的阻礙,使得萬科與其他租賃企業(yè)一樣,也遇到了發(fā)展瓶頸。

  “首先,得先跟政府溝通,這個物業(yè)能不能做成長租公寓?!睆埑绅└嬖V見地君,已頒布的規(guī)定,廠房是沒有“開口子”的,市里的政策還只在討論稿階段,雖然有征求過他們的意見,但最終是否能從政策層面開口還不確定。

  拿下項目,還要考慮到底該不該申請營業(yè)執(zhí)照?!爸挥猩虡I(yè)辦公項目,才能申請營業(yè)執(zhí)照,如果拿的是整棟住宅樓,就比較麻煩。”據(jù)了解,目前在廣州可以開臨時經(jīng)營場所證明,只要每兩年辦一次即可。但在其他許多城市,并不存在這樣的規(guī)定。而且,城市里的存量住宅樓太少了。

  若不拿住宅項目,又會面臨另外一個問題:租戶要拿已備案的租房合同才能申請?zhí)崛」e金,若是外籍租客,也要憑此合同才能申請居住證,但要備案租房合同,房屋性質(zhì)必須是住宅——這幾乎是走進了死胡同。

  而不同性質(zhì)的項目,消防驗收標準也不一樣,這些都大大降低了擴張效率。

  其次是重稅。如果重資產(chǎn)運營,開發(fā)商是“房東”,需要征收6%的增值稅和12%的房產(chǎn)稅;現(xiàn)在許多租賃企業(yè)扮演的都是“二房東”的角色,雖然只需要交6%的增值稅,但其實要承擔房東的所有稅負成本,最終也會向客戶轉(zhuǎn)嫁。

  稅不少,收益率卻往往只有2-3%,難怪萬科高級副總裁譚華杰曾指出,如果僅靠商品房出租,長租公寓不可能建立起盈利模式。

  “未來我們會有重資產(chǎn)的項目進入,從現(xiàn)在來講,希望國家能逐步放開地產(chǎn)行業(yè)的REITS融資?!睆埑绅└嬖V見地君,去年開始,廣州開始在拍地環(huán)節(jié)競拍人才公寓和保障住房,萬科也希望介入這個領(lǐng)域,尤其是在自己參與競拍的項目。如果運營單位能提早和開發(fā)單位,就后期的人才公寓與保障住房管理進行溝通,未來對這些保障住房的物業(yè)指標也能得到更高的利用。

  當百度也開始進軍公寓市場,萬科或許是該好好考慮,如何以更高效的方式,完成這一場田忌賽馬。

  “先做大,活下去”

  “美國等相對發(fā)達的市場中,租賃主力房源是由租賃企業(yè)提供的,而中國則不到3%,還有廣闊的發(fā)展空間?!?/p>

  張成皓表示,青年公寓只是萬科長租公寓的一個“切片”,“未來還可能會根據(jù)市場需求,嘗試不同的品類,比如家庭公寓、藍領(lǐng)公寓、服務(wù)式公寓等等。”

  在搶占更多市場份額之余,作為萬科新業(yè)務(wù)的長租公寓如何與核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間實現(xiàn)互動融合,也成為了外界關(guān)注的焦點。

  據(jù)了解,2016年,廣州萬科實現(xiàn)銷售額177.84億元,泊寓僅貢獻了3000多萬。“今年廣州泊寓的目標是1個億。”張成皓表示,“先做大,活下去,才可能談與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。”這或許也是萬科“八爪魚戰(zhàn)略”中,所有產(chǎn)品線的共同目標。

  “但目前對于我們來說,開業(yè)規(guī)模和單店發(fā)展同等重要,因為倘若單店模式能夠成功,意味著泊寓這條路是行得通的?!?/p>

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