7月18日晚間，萬科公告稱，為滿足經(jīng)營需要，萬科向銀行融資147.28億元。

一、融資概況

融資主體：萬科企業(yè)股份有限公司(簡稱“萬科”)

融資金額：合計人民幣147.28億元

融資期限：均為4年

公告時間：2024年7月18日晚間

二、擔(dān)保情況

擔(dān)保方：萬科全資子公司深圳市九州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶溪畔置業(yè)有限公司

擔(dān)保方式：分別以持有的土地抵押給銀行

擔(dān)保目的：為萬科在上述銀行融資事項提供相應(yīng)的擔(dān)保

三、公司財務(wù)狀況

截至2024年3月31日，萬科的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下：

資產(chǎn)總額：1.46萬億元(合并報表口徑)

負(fù)債總額：1.06萬億元

凈資產(chǎn)：3995.33億元

營業(yè)收入：615.94億元(2024年1月至3月)

利潤總額：6.99億元(2024年1月至3月)

歸屬母公司股東的凈利潤：虧損3.62億元(2024年1月至3月)

四、對外擔(dān)保情況

截至2024年6月30日：

萬科擔(dān)保余額人民幣524.98億元

占公司2023年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為20.93%

其中，公司及控股子公司為公司及其他控股子公司提供擔(dān)保余額人民幣523.15億元

公司及控股子公司對聯(lián)營公司及合營公司提供擔(dān)保余額人民幣1.83億元

公司無逾期擔(dān)保和涉及訴訟的擔(dān)保

本次擔(dān)保發(fā)生后：

萬科對外擔(dān)?？傤~將為766.48億元

占公司2023年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重將為30.56%

五、融資背景與影響

融資渠道：萬科表示，公司獲得金融機構(gòu)極大支持，融資渠道保持通暢。今年以來，公司合計新增融資、再融資超600億元，對應(yīng)償還超過500億元。

融資模式轉(zhuǎn)型：萬科融資模式轉(zhuǎn)型取得了較大進(jìn)展，項目白名單方面按照“應(yīng)報盡報”原則積極申請，大部分在建項目都已向?qū)俚爻鞘凶隽松陥?。同時，公司也利用經(jīng)營性物業(yè)貸的機會，積極開展專項行動，上半年新增149.8億元。

債務(wù)償還規(guī)劃：上半年，萬科完成了公開市場債務(wù)的安全兌付，下半年有關(guān)債務(wù)償還已有安排。公開市場債務(wù)方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內(nèi)已無到期的境外公開市場債務(wù);完成3筆境內(nèi)公司債和中票的償付，合計50億元。下半年，境內(nèi)公開債券還剩余2筆，合計共43億元，通過經(jīng)營端現(xiàn)金流、過渡銀團等渠道已有相應(yīng)償還安排。

萬科此次向銀行融資147.28億元，旨在滿足經(jīng)營需要，并通過全資子公司提供的土地抵押擔(dān)保來增強融資的可行性。此舉體現(xiàn)了萬科在當(dāng)前市場環(huán)境下的穩(wěn)健經(jīng)營策略和融資渠道的多樣性。同時，萬科也通過融資模式轉(zhuǎn)型和債務(wù)償還規(guī)劃來鞏固公司的現(xiàn)金流和財務(wù)穩(wěn)健性。

萬科全資子公司深圳市九州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶溪畔置業(yè)有限公司分別以持有的土地抵押給銀行，為萬科在上述銀行融資事項提供相應(yīng)的擔(dān)保，期限均為4年。

截至2024年3月31日，萬科合并報表口徑資產(chǎn)總額1.46萬億元，負(fù)債總額1.06萬億元，凈資產(chǎn)3995.33億元;2024年1月至3月，萬科營業(yè)收入615.94億元，利潤總額6.99億元，歸屬母公司股東的凈利潤為虧損3.62億元。

近期，萬科頻頻披露銀行融資的最新動向。對于公司融資現(xiàn)狀，7月9日，萬科在投資者關(guān)系活動記錄表中披露稱，公司獲得金融機構(gòu)極大支持，融資渠道保持通暢。今年以來，公司合計新增融資、再融資超600億元，對應(yīng)償還超過500億元。過程中主要金融機構(gòu)都給予了公司極大支持。

萬科表示，公司融資模式轉(zhuǎn)型取得了較大進(jìn)展。融資模式轉(zhuǎn)型是一攬子方案當(dāng)中的重要內(nèi)容。項目白名單方面，按照“應(yīng)報盡報”原則積極申請，公司大部分在建項目都已經(jīng)向?qū)俚爻鞘凶隽松陥蟆９疽怖媒?jīng)營性物業(yè)貸的機會，積極開展專項行動，上半年新增149.8億元。

關(guān)于外界關(guān)心的銀團貸款，萬科方面表示，公司正在有序推進(jìn)。5月，公司獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款;6月，落地交行固融資產(chǎn)包融資。未來公司還將繼續(xù)爭取銀團貸款機會，鞏固公司現(xiàn)金流。對于接下來的債務(wù)償還規(guī)劃，萬科方面稱，上半年公司完成了公開市場債務(wù)的安全兌付，下半年有關(guān)債務(wù)償還已有安排。

公開市場債務(wù)方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內(nèi)已無到期的境外公開市場債務(wù);完成3筆境內(nèi)公司債和中票的償付，合計50億元。下半年，境內(nèi)公開債券還剩余2筆，合計共43億元，通過經(jīng)營端現(xiàn)金流、過渡銀團等渠道已有相應(yīng)償還安排。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險投資態(tài)勢及投融資策略指引報告》顯示：

1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金42571億元，同比下降24.3%。其中，國內(nèi)貸款6810億元，下降6.2%;利用外資11億元，下降20.3%;自籌資金14816億元，下降9.8%;定金及預(yù)收款12584億元，下降36.7%;個人按揭貸款6191億元，下降40.2%。

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有開發(fā)周期長、投入資金大、涉及合作方多的行業(yè)特征。從市場研究到土地獲得、投資決策、規(guī)劃設(shè)計、市場營銷、建設(shè)施工、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開發(fā)流程中，項目開發(fā)涉及到多個領(lǐng)域。

1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%;其中，住宅投資30824億元，下降10.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積688896萬平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面積481557萬平方米，下降12.2%。

房屋新開工面積30090萬平方米，下降24.2%。其中，住宅新開工面積21760萬平方米，下降25.0%。房屋竣工面積22245萬平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面積16199萬平方米，下降19.8%。

1—5月份，新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。5月末，商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%。其中，住宅待售面積增長24.6%。

房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀可以從多個維度進(jìn)行分析，以下是對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀的概述：

一、市場整體表現(xiàn)

新房市場：2024年以來，全國新房市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，盡管政策層面有所放松，但整體市場仍面臨較大的下行壓力。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上半年重點城市新房成交累計同比下降顯著，二手房成交面積累計同比下降，但降幅小于新房，顯示出二手房市場在“以價換量”策略下表現(xiàn)出一定的韌性。

二手房市場：在“以價換量”的帶動下，二手房市場成交保持一定規(guī)模，部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn)。上半年百城二手房價格累計下跌，但跌幅有所收窄，部分城市如上海、深圳、杭州等二手房市場表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房。

二、政策環(huán)境

政策基調(diào)：房地產(chǎn)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，政策側(cè)重點轉(zhuǎn)向“去庫存”和“穩(wěn)市場”。中央及地方政府相繼出臺了一系列寬松政策，包括降低首付比例、取消房貸利率下限、調(diào)整限購和信貸政策等，以刺激市場需求。

政策效果：隨著政策的逐步落地，部分城市市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但整體政策見效仍需時間。預(yù)計下半年政策將持續(xù)發(fā)力，進(jìn)一步穩(wěn)定市場。

三、市場供求與價格

市場供求：上半年新房銷售表現(xiàn)較弱，重點城市新建商品住宅銷售面積同比下降顯著。然而，隨著政策效果的顯現(xiàn)和基數(shù)效應(yīng)的減弱，部分月份成交面積同比降幅有所收窄。二手房市場則表現(xiàn)出較好的韌性，成交套數(shù)同比降幅較小，部分月份甚至出現(xiàn)正增長。

價格變化：新房價格受改善型樓盤入市帶動呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，但整體漲幅有限。二手房價格則延續(xù)下行態(tài)勢，但跌幅有所收窄。

四、土地市場

供求規(guī)模：上半年全國住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超30%，土地成交樓面均價和溢價率均較去年同期下降。房企投資繼續(xù)聚焦核心城市，土地成交的城市集中度進(jìn)一步提升。

土拍熱度：進(jìn)入二季度后，由于優(yōu)質(zhì)地塊較少疊加房企拿地意愿尚未修復(fù)，土拍熱度整體較低。但部分核心城市如上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價。

五、未來展望

市場趨勢：預(yù)計在政策托底和高基數(shù)效應(yīng)減弱的影響下，下半年全國新房銷售同比降幅將逐步收窄。但由于居民收入預(yù)期、房價下跌預(yù)期尚未明顯改善以及行業(yè)下行壓力仍存等因素制約下，新房市場或仍處于筑底階段。

供應(yīng)與投資：新開工面積下行態(tài)勢難改全年預(yù)計同比降幅仍較大;房地產(chǎn)開發(fā)投資額在低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)下下半年同比降幅或有收窄但全年投資表現(xiàn)預(yù)計仍偏弱。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場仍處于調(diào)整階段但政策層面已出現(xiàn)積極變化未來市場走勢將受到政策、供求關(guān)系、價格變化等多重因素的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)市場未來發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)行業(yè)市場未來的發(fā)展趨勢可以從多個角度進(jìn)行預(yù)測和歸納。以下是基于當(dāng)前市場情況、政策動向和專家觀點的綜合分析：

市場供需關(guān)系變化：

隨著新生兒出生數(shù)量下降和人口自然增長率的放緩，未來剛需和改善型購房需求可能會逐漸減少。這將對高房價形成一定的壓力，導(dǎo)致市場供需關(guān)系發(fā)生變化。

同時，城鎮(zhèn)化率的提高和人口流動的趨勢，使得一些城市的人口流入與流出將更加明顯，這將對房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異產(chǎn)生影響。

政策調(diào)控持續(xù)：

政府將繼續(xù)加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，以維護(hù)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。這可能包括進(jìn)一步限制投資性購房、加大對違規(guī)購房行為的處罰力度、優(yōu)化土地供應(yīng)和土地利用政策等措施。

調(diào)控政策的目標(biāo)是保持房價的穩(wěn)定增長，避免市場出現(xiàn)過熱或過冷的情況。這將有利于投資者和購房者的利益，同時也符合經(jīng)濟發(fā)展的長遠(yuǎn)利益。

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整：

房地產(chǎn)市場將從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，更加注重建筑質(zhì)量和居住環(huán)境的提升。這意味著未來將有更多的高質(zhì)量、高品質(zhì)的新房入市，滿足居民對美好生活的追求。

同時，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟和競爭加劇，行業(yè)洗牌將不可避免。部分房企將消失或被并購重組，優(yōu)質(zhì)房企將獲得更多的發(fā)展機會。

租賃市場崛起：

隨著租賃政策的出臺和市場需求的增長，租賃市場將逐漸崛起并成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分。這將為投資者提供更多的投資機會和選擇，同時也將緩解部分購房者的住房壓力。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型和智能化升級：

隨著科技的進(jìn)步和數(shù)字化、智能化技術(shù)的應(yīng)用，房地產(chǎn)行業(yè)將實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型和智能化升級。這將提高房地產(chǎn)行業(yè)的效率和服務(wù)質(zhì)量，同時也將推動房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新和發(fā)展。

區(qū)域市場差異明顯：

由于人口流動和經(jīng)濟發(fā)展不平衡等因素的影響，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)明顯的差異。一些人口流入量大、經(jīng)濟發(fā)展快的城市將保持較高的房價水平，而一些人口流出量大、經(jīng)濟發(fā)展慢的城市則可能面臨房價下跌的壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)市場未來的發(fā)展趨勢將受到政策調(diào)控、市場供需關(guān)系變化、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整、租賃市場崛起、數(shù)字化轉(zhuǎn)型和智能化升級以及區(qū)域市場差異等多種因素的影響。投資者和購房者需要密切關(guān)注市場動態(tài)和政策變化，做出明智的決策。

新政出臺后，低首付、低利率的政策效果持續(xù)釋放，不僅帶動部分剛需客戶入市，同時也提高了改善性住房交易的活躍度。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月18日到6月17日，深圳新房住宅成交2286套，比新政前一個月上漲3.96%;二手住宅共成交4136套，比新政前一個月上漲2.86%。

業(yè)內(nèi)專家表示，從最近出爐的數(shù)據(jù)來看，樓市信心正在加速重建，進(jìn)入下半年，更多城市房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)。

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