自然資源部與有關(guān)部門(mén)針對(duì)已出讓未開(kāi)發(fā)土地的政策研究，旨在推動(dòng)土地資源的有效利用和房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。以下是關(guān)于該政策研究的主要內(nèi)容和關(guān)鍵點(diǎn)：

一、政策研究背景與目標(biāo)

背景：當(dāng)前，部分土地在出讓后因各種原因未能及時(shí)開(kāi)發(fā)，形成閑置土地，這不僅浪費(fèi)了土地資源，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈造成了壓力。

目標(biāo)：通過(guò)研究和實(shí)施相關(guān)政策，盤(pán)活已出讓未開(kāi)發(fā)的土地，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金困難，壓降債務(wù)，同時(shí)促進(jìn)土地資源的高效利用。

二、政策研究的主要內(nèi)容

收回、收購(gòu)閑置土地：

自然資源部支持地方政府以合理價(jià)格收回企業(yè)無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的閑置土地，或收購(gòu)司法及破產(chǎn)拍賣(mài)中流拍的土地。

收回的閑置土地將優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)，同時(shí)也可用于建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施，改善周邊住宅配套條件。

“如何收地”的準(zhǔn)線(xiàn)：

對(duì)于非企業(yè)自身原因造成閑置或土地局部未開(kāi)發(fā)，且企業(yè)無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)、也難以轉(zhuǎn)讓的土地，政府將給予有償收回。

若因企業(yè)原因?qū)е鲁谖磩?dòng)工兩年以上的土地，政府將依法無(wú)償收回。

土地收購(gòu)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：

自然資源部建議可以參照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，或原地價(jià)款、利息及經(jīng)審計(jì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)直接投入來(lái)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

強(qiáng)調(diào)城市政府和土地使用權(quán)人應(yīng)在市場(chǎng)化、法治化的基礎(chǔ)上充分協(xié)商，但不應(yīng)簡(jiǎn)單按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)來(lái)收購(gòu)。

三、政策研究的實(shí)施與支持

資金支持：

對(duì)于收回、收購(gòu)的土地用于保障性住房項(xiàng)目的，可通過(guò)地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券等予以資金支持。

要求地方政府量力而行，堅(jiān)決避免新增地方政府隱性債務(wù)。

稅費(fèi)支持：

對(duì)于收購(gòu)已建成的商品房或收回、收購(gòu)存量土地用于保障性住房建設(shè)的，可享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策。

工作流程簡(jiǎn)化：

對(duì)于收購(gòu)已建成商品住房或收回、收購(gòu)存量土地用于保障性住房的，市、縣政府在批準(zhǔn)收回時(shí)一并同意劃撥土地，簡(jiǎn)化手續(xù)。

通過(guò)這一政策研究，自然資源部與有關(guān)部門(mén)旨在通過(guò)合理的價(jià)格機(jī)制和政策支持，促進(jìn)已出讓未開(kāi)發(fā)土地的盤(pán)活利用，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用。這不僅是新一輪保交房工作的重要內(nèi)容，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)土地交易行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

2023年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，受人口紅利消減、資產(chǎn)和收入預(yù)期走弱以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩等因素影響，房地產(chǎn)需求疲軟，銷(xiāo)售、土地投資、開(kāi)發(fā)及融資等環(huán)節(jié)均出現(xiàn)規(guī)模收縮的趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入供需兩端業(yè)務(wù)模式重構(gòu)的新時(shí)期。

近日，多地核心區(qū)域出現(xiàn)高溢價(jià)土地項(xiàng)目，土拍溢價(jià)率上升、流拍率下降等數(shù)據(jù)也顯示出土地市場(chǎng)的回溫態(tài)勢(shì)。蘇州、廈門(mén)和寧波3月27日誕生三個(gè)高價(jià)土拍項(xiàng)目。在蘇州土拍市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)51輪激烈競(jìng)標(biāo)，綠城中國(guó)最終以每平方米6.5萬(wàn)元、溢價(jià)率18.22%拿地，打破了蘇州乃至整個(gè)江蘇省的樓面價(jià)紀(jì)錄。

土拍市場(chǎng)的回溫依賴(lài)整體行情，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資形勢(shì)已出現(xiàn)改善。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9%，降幅比上年全年收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，系降幅擴(kuò)大近一年后首次收窄。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)已先于新房處于復(fù)蘇通道，據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，2月份25個(gè)代表城市二手房累計(jì)成交套數(shù)同比增長(zhǎng)34.3%。

土地交易行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

一、整體市場(chǎng)概況

市場(chǎng)規(guī)模：近年來(lái)，土地交易市場(chǎng)規(guī)模受到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，整體呈現(xiàn)波動(dòng)趨勢(shì)。根據(jù)參考文章提供的數(shù)據(jù)，全國(guó)土地出讓成交價(jià)款從2020年的8.04萬(wàn)億元跌至2023年的5.06萬(wàn)億元，累計(jì)跌幅達(dá)37%。這一數(shù)據(jù)表明土地交易市場(chǎng)在近年來(lái)經(jīng)歷了較大幅度的調(diào)整。

市場(chǎng)供需：當(dāng)前土地市場(chǎng)供需關(guān)系呈現(xiàn)出低迷態(tài)勢(shì)。需求端，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，住宅用地市場(chǎng)需求相對(duì)低迷;供給端，一二線(xiàn)城市商品房庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)，住宅用地供應(yīng)放緩。此外，隨著政府對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管加強(qiáng)，土地資源的過(guò)度開(kāi)發(fā)和濫用問(wèn)題得到一定程度的遏制。

二、市場(chǎng)特征

成交規(guī)模企穩(wěn)：盡管市場(chǎng)整體成交規(guī)模有所下降，但部分地區(qū)土地市場(chǎng)仍呈現(xiàn)出企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)300個(gè)城市涉宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降20.6%，土地出讓金同比下降16%。預(yù)計(jì)2024年土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模仍將保持相對(duì)低位且平穩(wěn)運(yùn)行。

市場(chǎng)分化加?。和恋厥袌?chǎng)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)相對(duì)活躍，成交量和溢價(jià)率較高;而三四線(xiàn)城市和部分非熱點(diǎn)二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)則相對(duì)冷清，成交量和溢價(jià)率較低。這種分化現(xiàn)象預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)存在。

房企投資轉(zhuǎn)為“謹(jǐn)慎+聚焦”：在資金流動(dòng)性和市場(chǎng)預(yù)期受限的情況下，房企對(duì)土地投資的態(tài)度轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。房企更加注重項(xiàng)目的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)控制，將投資重心聚焦在優(yōu)質(zhì)地塊和具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。

三、市場(chǎng)趨勢(shì)

庫(kù)存去化仍是關(guān)鍵：未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，庫(kù)存去化仍將是土地市場(chǎng)的關(guān)鍵。政府和企業(yè)需要共同努力，通過(guò)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管等措施，推動(dòng)庫(kù)存去化工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

政策支持力度加大：為了穩(wěn)定土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府將加大政策支持力度。例如，通過(guò)降低土地出讓金、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等措施，降低房企的拿地成本;通過(guò)加大對(duì)閑置土地的盤(pán)活力度，提高土地利用效率。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型加速：隨著科技的不斷發(fā)展，土地交易行業(yè)將加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型。通過(guò)利用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，提高土地交易的透明度和效率，降低交易成本。

四、面臨的挑戰(zhàn)

市場(chǎng)需求不足：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行和購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的不確定性增加，土地市場(chǎng)需求相對(duì)不足。這將對(duì)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展造成一定壓力。

土地資源緊張：隨著城市化進(jìn)程的加速和人口的不斷增長(zhǎng)，土地資源日益緊張。如何在保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用和可持續(xù)發(fā)展，是土地交易行業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)。

監(jiān)管難度加大：隨著政府對(duì)土地市場(chǎng)監(jiān)管力度的加強(qiáng)，土地交易的監(jiān)管難度也在不斷加大。如何有效打擊土地違法違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序，是土地交易行業(yè)需要解決的重要問(wèn)題。

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