近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速增長，但高增長過后，隨之而來的是產(chǎn)能出清以及行業(yè)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，我國房地產(chǎn)行業(yè)正由高速增長階段邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，這也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的本質(zhì)要求。

目前，全國商品房銷售面積連續(xù)24個(gè)月同比下滑，顯示出市場的調(diào)整趨勢。這可能與政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)者預(yù)期等因素有關(guān)。當(dāng)前，商品房市場呈現(xiàn)出供大于求的局面。一方面，開發(fā)商的投資開發(fā)速度可能超過了市場的實(shí)際需求;另一方面，消費(fèi)者對購房的需求可能受到經(jīng)濟(jì)壓力、政策調(diào)控等因素的影響而有所減弱。一線城市群和成渝地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售占全國比重快速上升，這可能與這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力、人口流動(dòng)和消費(fèi)能力有關(guān)。而三四線城市商業(yè)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)持續(xù)收縮，反映了這些地區(qū)商品房市場的疲軟態(tài)勢。

商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

我國商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現(xiàn)上升態(tài)勢，但上升速度減慢。2017年我國商品房銷售面積突破16億平方米，銷售金額突破13萬億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區(qū)間，其中銷售面積的上升幅度較小，銷售金額保持一定的上升規(guī)模。截至2022年8月份，我國商品房銷售面積為8.79億平方米，銷售金額為8.6億元。

去年，1-9月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)還是有壓力的，但是也有一些好的表現(xiàn)，比如銷售端有幾點(diǎn)是值得肯定的：第一，銷售數(shù)據(jù)經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比正增長;第二，待售面積數(shù)據(jù)有了積極向好的表現(xiàn)，說明去庫存工作到位了;第三，銷售端包括購房定金、個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)、企業(yè)到位資金狀況已經(jīng)開始回正，說明銷售數(shù)據(jù)開始回暖，企業(yè)的資金狀況也將有所改善。

1—3月份，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

1—3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25689億元，同比下降26.0%。其中，國內(nèi)貸款4554億元，下降9.1%;利用外資7億元，下降11.9%;自籌資金8681億元，下降14.6%;定金及預(yù)收款7435億元，下降37.5%;個(gè)人按揭貸款3643億元，下降41.0%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國商品房行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價(jià)值評估研究報(bào)告》顯示：

近十年來我國人均可支配收入不斷增長，同時(shí)消費(fèi)能力不斷增長，大大帶動(dòng)了我國商品房市場不斷增長，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年我國居民人均可支配收入35128元，比上年名義增長9.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長8.1%;比2019年增長14.3%，兩年平均增長6.9%，扣除價(jià)格因素，兩年平均實(shí)際增長5.1%。

值得一提的是，去年前三季度，全國房屋竣工面積為4.9億平方米，同比增長19.8%，較1-8月提升0.6個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e明顯增長說明保交樓工作在穩(wěn)步推進(jìn)，項(xiàng)目復(fù)工和建設(shè)交付加快進(jìn)行，這也是樓市信心的關(guān)鍵所在。

商品房行業(yè)市場前景趨勢分析

政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策持續(xù)收緊，旨在穩(wěn)定房價(jià)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。政策調(diào)控的加強(qiáng)使得市場供需關(guān)系發(fā)生變化，開發(fā)商在供應(yīng)端趨于謹(jǐn)慎，而購房者則更加理性。

在2022年10月16日中共二十大報(bào)告中，在"增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)"的大框架下闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向，具體提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。二十大報(bào)告的再次強(qiáng)調(diào)彰顯政策定力，同時(shí)也意味著"房住不炒"將成為我國長期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位，接下來房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上。

隨著市場供應(yīng)過剩和購房者需求的減少，房企之間的競爭愈發(fā)激烈。為了去庫存、回籠資金，房企普遍加大了促銷力度，通過降價(jià)、優(yōu)惠等方式吸引購房者。

全國22城集中供地政策持續(xù)調(diào)整。為引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)理性競爭，2021年全國22城首次采取集中供地模式，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。在首輪集中供地過程中，部分城市通過禁止“馬甲”拍地、穿透購房資金、限制土地成交后股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式加強(qiáng)房企購地資格審查。

中國的城市化率仍在不斷提升，未來農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。這為商品房市場提供了巨大的需求空間。

想要了解更多商品房行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2024-2029年中國商品房行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價(jià)值評估研究報(bào)告》。