險企聚焦“養(yǎng)老社區(qū)” 養(yǎng)老地產行業(yè)未來發(fā)展如何?

• 吳澳燕 2024年5月21日 來源：華夏時報 中國證券報 1160 75
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目前我國銀發(fā)經濟規(guī)模約為7萬億元，占GDP的比重約為6%。預計到2035年，銀發(fā)經濟規(guī)模將達到30萬億元，占GDP的比重約為10%。隨著我國養(yǎng)老產業(yè)市場規(guī)模的發(fā)展，以養(yǎng)老產業(yè)為核心的產業(yè)集群正不斷“外擴展、內升級”。地產是一個承載的主體，包括日常的生活用品、旅游業(yè)、

隨著人口老齡化的加劇，中國迎來“銀發(fā)經濟”時代。根據國家統計局最新發(fā)布的數據，2023年中國總人口數量略有下降，全國人口為140967萬人，較上年末減少208萬人。

人口下降的另一面，是老齡化的加速。從年齡構成來看，2023年，16-59歲的勞動年齡人口86481萬人，占全國人口的比重為61.3%;60歲及以上人口29697萬人，比上年末增加1693萬人，占全國人口的21.1%，其中65歲及以上人口21676萬人，比上年末增加698萬人，占全國人口的15.4%。

隨著我國老齡化程度的加深，養(yǎng)老地產市場逐漸興起并得到了廣泛關注。養(yǎng)老地產是指專門為中老年人群提供居住、休閑、醫(yī)養(yǎng)等服務的地產項目。

險企聚焦“養(yǎng)老社區(qū)”

近年來，由險企打造的養(yǎng)老社區(qū)在全國經濟發(fā)達城市和旅游城市如雨后春筍般崛起，這正是保險公司角逐養(yǎng)老賽道、“掘金”銀發(fā)經濟的一個縮影。

多家保險公司采取“保險+康養(yǎng)”發(fā)展戰(zhàn)略，以重資產、輕資產、輕重結合等多種投資模式發(fā)力建設養(yǎng)老社區(qū)，為高凈值人群提供養(yǎng)老服務。國家金融監(jiān)督管理總局人身險司今年1月發(fā)布的專欄文章顯示，已建成運營養(yǎng)老社區(qū)30多個，運營床位超過2.8萬張。

根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年養(yǎng)老地產行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》顯示：

目前我國銀發(fā)經濟規(guī)模約為7萬億元，占GDP的比重約為6%。預計到2035年，銀發(fā)經濟規(guī)模將達到30萬億元，占GDP的比重約為10%。隨著我國養(yǎng)老產業(yè)市場規(guī)模的發(fā)展，以養(yǎng)老產業(yè)為核心的產業(yè)集群正不斷“外擴展、內升級”。地產是一個承載的主體，包括日常的生活用品、旅游業(yè)、文化業(yè)、娛樂業(yè)、金融業(yè)等等都是圍繞銀發(fā)經濟或者養(yǎng)老產業(yè)。

據不完全統計，目前已有多家險企布局養(yǎng)老社區(qū)，包括中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險、泰康保險、大家保險、太平人壽、國華人壽等。

例如，中國太保旗下養(yǎng)老社區(qū)“太保家園”已落地12城14園，規(guī)劃養(yǎng)老服務床位逾1.58萬張，截至2023年末已開業(yè)8家;截至2023年底，太平人壽通過“自建+合作”的養(yǎng)老社區(qū)數量突破50家;截至今年2月，泰康保險旗下養(yǎng)老社區(qū)泰康之家已在全國布局35個城市40個項目，其中19城20家社區(qū)投入運營。

在中國人壽2023年開放日上，中國人壽股份副總裁劉暉表示，從單個養(yǎng)老項目上看，在項目運營培育期即可逐步實現現金流的自給自足。根據經驗數據，當入住率達到60%-85%時，可實現現金流自給自足，甚至達到盈虧平衡。

養(yǎng)老地產行業(yè)未來發(fā)展如何?

養(yǎng)老地產是老齡化時代應運而生的一種獨特概念，它將養(yǎng)老與地產商業(yè)緊密結合，形成了一種“養(yǎng)老+地產+服務”的復合地產開發(fā)模式。這種模式旨在為中老年人群提供更為全面和細致的居住、休閑及醫(yī)療養(yǎng)護服務。

目前，國內養(yǎng)老地產主要呈現出三種運營模式：

持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC)：該模式為老年人提供了一個全方位的居住和生活環(huán)境，包括獨立生活區(qū)、協助生活區(qū)、專業(yè)護理區(qū)等，確保老年人能夠根據自己的身體狀況和需求，獲得相應的照料和服務。

全齡型社區(qū)模式：這種模式注重社區(qū)的包容性和多樣性，不僅為老年人提供養(yǎng)老服務，也面向其他年齡段的人群。社區(qū)內設有各種設施和服務，滿足不同年齡層次的需求，形成一個和諧共融的居住環(huán)境。

養(yǎng)老公寓模式：養(yǎng)老公寓是專為老年人設計的居住場所，提供獨立或半獨立的居住空間，以及相應的醫(yī)療、護理和休閑服務。這種模式適合那些希望保持一定獨立性和社交活動的老年人。

雖然養(yǎng)老地產的前景被行業(yè)普遍看好，認為其市場需求將持續(xù)增長，但同時也面臨著一些挑戰(zhàn)和問題。其中，前期資金投入巨大是一個顯著的問題，因為養(yǎng)老地產的建設需要投入大量的資金用于土地購置、設施建設、人員培訓等方面。此外，盈利周期長也是一個不容忽視的問題，因為養(yǎng)老地產的回報主要來自于長期的服務收費和租金收入，需要經歷一個較長的投資回收期。

“十四五”期間，兜底性、普惠型、多樣化的養(yǎng)老服務體系將基本形成。從養(yǎng)老地產開發(fā)的角度看，大型社區(qū)內自建養(yǎng)老配套或組團，有利于吸引新的客戶群，借助住宅的土地資源、建設成本等優(yōu)勢進行品牌定位。

在當下房地產環(huán)境下，銀發(fā)經濟有望成為房企們新的業(yè)務增長點。根據《中國養(yǎng)老產業(yè)白皮書》顯示，預計2023年我國養(yǎng)老地產市場空間將達到22.3萬億元。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。報告準確把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避行業(yè)投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰(zhàn)略性目標市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年養(yǎng)老地產行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》。

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