二手房銷售面積環(huán)比仍有增長(zhǎng) 2024二手房行業(yè)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

• 方蔓桃 2024年5月9日 來源：百度 860 53
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根據(jù)專家分析，4月一、二線城市新房銷售面積環(huán)比下降19%，同比下跌46%，新房表現(xiàn)較弱。4月一、二線城市二手房銷售面積環(huán)比下跌5%，同比下降15%，比新房表現(xiàn)要好。五一假期新房銷售面積同比下降42%，二手房同比持平。預(yù)計(jì)5月新房、二手房銷售面積環(huán)比仍有增長(zhǎng)，其中

根據(jù)專家分析，4月一、二線城市新房銷售面積環(huán)比下降19%，同比下跌46%，新房表現(xiàn)較弱。4月一、二線城市二手房銷售面積環(huán)比下跌5%，同比下降15%，比新房表現(xiàn)要好。五一假期新房銷售面積同比下降42%，二手房同比持平。預(yù)計(jì)5月新房、二手房銷售面積環(huán)比仍有增長(zhǎng)，其中新房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)20%，同比下降25%，二手房銷售面積預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)4%。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年中國二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》分析：

二手房行業(yè)市場(chǎng)分析

頭部房企都已經(jīng)感受到來自二手房的壓力，如華潤(rùn)置地副總裁陳偉所說，“目前市場(chǎng)還是存在庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩(wěn)定、二手房持續(xù)分流一手房的壓力等挑戰(zhàn)”。

無論是從供應(yīng)還是成交層面，二手房都已經(jīng)成為當(dāng)下市場(chǎng)的頂流。當(dāng)然，二手房成交量是以持續(xù)不斷的降價(jià)換來的，但即便如此，多地的二手房掛牌量仍創(chuàng)新高。一手總體成交雖不及二手，但多地依靠核心區(qū)新盤托住了區(qū)域均價(jià)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，新房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)消失，二手房和新房形成全面競(jìng)爭(zhēng)，且后者越來越力不從心，表現(xiàn)在當(dāng)年新推盤去化率較低，一直在賣“舊庫存”。

2024 年 3 月，成都、杭州、長(zhǎng)沙、 上海的新盤去化率相對(duì)較高，均在 50%以上;而深圳、南京、武漢、蘇州、重慶、寧波等 城市的去化率則處于低位，低于 30%。 根據(jù)克而瑞對(duì)重點(diǎn)城市 2024Q1 熱銷項(xiàng)目的總結(jié)，去化率較高的新房項(xiàng)目主要分為以下兩 類：1)核心區(qū)域的改善盤：項(xiàng)目處于核心城市的核心區(qū)域，供應(yīng)稀缺，配套健全，如上海、 杭州、成都一二手房?jī)r(jià)格倒掛顯著的網(wǎng)紅盤，這些項(xiàng)目基本能實(shí)現(xiàn)開盤即售罄;2)特價(jià)房： 低首付、強(qiáng)渠道營銷等制造價(jià)格優(yōu)勢(shì)助力走量，性價(jià)比凸顯，如成都、天津市場(chǎng)的特價(jià)房 項(xiàng)目。對(duì)此，我們認(rèn)為，造成這些重點(diǎn)城市的新房項(xiàng)目去化率分化的主要原因可能在于供 給差異，市場(chǎng)對(duì)于核心區(qū)域改善盤及性價(jià)比凸顯的特價(jià)房的追求一直存在。

新房庫存略有下滑，去化周期有所拉長(zhǎng)。截至 2024 年 3 月末，克而瑞 80 城新房庫存面積 4.88 億平米，較 2023 年末下降 0.9%，略有下滑;平均去化周期 24.4 個(gè)月，較 2023 年末 延長(zhǎng) 3.2 個(gè)月。分城市能級(jí)看，一線/二線/三線城市截至 2024 年 3 月末的庫存較 2023 年 末分別-0.72%/-1.05%/-0.74%;去化周期分別在 18.5/21.8/31.1 個(gè)月，較 2023 年末分別 +1.5/+2.8/+4.8 個(gè)月。

在去年同期高基數(shù)下，24Q1 商品房成交金額/面積同比降幅走闊。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024 年 1-3月全國商品房銷售金額為 2.1萬億元，累計(jì)同比-27.6%，降幅較 2023年全年走闊 21.1pct; 商品房銷售面積為 2.3 億平，累計(jì)同比-19.4%，降幅較 2023 年全年走闊 10.9pct。降幅走 闊的原因主要在于市場(chǎng)景氣依然較為低迷，同時(shí)去年一季度基數(shù)較高所致。

各梯級(jí)城市新房銷售降幅顯著。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2024Q1，60 城新房成交面積同比 -45.92%，其中一線/二線/三線的同比分別為-36.29%/-47.51%/-46.39%。與 2023 年的一線 與二三線城市間分化表現(xiàn)不同，2024Q1 各梯級(jí)城市的新房銷售面積均顯著下降。

同比降幅顯著的城市范圍有所擴(kuò)大。2024Q1，60 城中新房成交面積同比正增長(zhǎng)的城市僅 有 2 個(gè)，分別為福州(+16%)和三亞(+13%)，較 2023 全年減少 23 個(gè)。60 城中，新房 成交面積同比降幅達(dá) 40%以上的有 44 個(gè)，較 2023 全年增加 40 個(gè)，其中一線/二線/三線城 市分別為 2/22/20 個(gè)。 相較于 2019-2023 年同期的峰值，2024Q1，60 城的新房成交面積下降 61.21%，其中一線 /二線/三線城市新房成交面積分別較過去 5 年同期的峰值下降 53.72%/62.06%/62.30%。其 中，僅三亞的新房成交面積突破過去 5 年同期的峰值，其他城市均呈不同程度回落。

二手房行業(yè)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

手房市場(chǎng)的“以價(jià)換量”可能是導(dǎo)致大部分城市二手房成交占比提升的關(guān)鍵。 根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2024 年 3 月，50 城二手房的成交價(jià)與掛牌價(jià)之間的折價(jià)率指數(shù)為 86.1%，同比-5.7pct，降幅較 2023 年 12 月走闊 2.2pct，樣本 50 城的二手房折價(jià)率指數(shù)同 比均有所下降，顯示目前二手房交易仍處于買方市場(chǎng)，“以價(jià)換量”的情況較為普遍。 此外，以目前仍執(zhí)行二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制的深圳為例，根據(jù)樂有家研究中心的統(tǒng)計(jì)，2024 年 3 月，在深圳成交的二手房源中，低于二手房指導(dǎo)價(jià) 10%以下/10-20%/20%以上的占比分 別為 27.2%/33.8%/20.4%，分別同比提升 2.1/29.0/19.0pct。

從各線城市二手房掛牌量變化情況來看，一線城市月均掛牌量出現(xiàn)了一定的回落的情況。一線城市的掛牌量的回落并非是真是回落，其中出現(xiàn)回落的上海和廣州是平臺(tái)“真房源”標(biāo)準(zhǔn)的從嚴(yán)執(zhí)行相關(guān);而從小區(qū)掛牌量率真是情況來看，多數(shù)都出現(xiàn)了較大提升，并且創(chuàng)歷史高點(diǎn)。

二三四線城市掛牌量確實(shí)出現(xiàn)了上升，其中二線城市的掛牌量出現(xiàn)了22%的增長(zhǎng)。其中二線城市掛牌量激增的城市中，鄭州出現(xiàn)了54%的增加，由于城市保交樓項(xiàng)目相對(duì)較多，購房者更多的會(huì)考慮二手房，從而激發(fā)了房東的掛牌意愿。其他城市的掛牌激增也與保交樓有一定聯(lián)系性，并且城市內(nèi)部置換和置換到低能級(jí)城市也會(huì)帶動(dòng)掛牌量的提升。

對(duì)于三四線城市而言，其掛牌量增幅相對(duì)就小了許多，僅有8%。對(duì)于三四線城市而言，其需求本來就出現(xiàn)了明顯回落，也會(huì)導(dǎo)致其交易難度相對(duì)會(huì)較大，從而影響房東掛牌意愿，不過三四線城市也是保交樓相對(duì)較大城市，也會(huì)激發(fā)部分需求向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，在多重因素的影響下，其掛牌量并未出現(xiàn)較大幅度的提升。

想要了解更多二手房行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2024-2029年中國二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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