什么是好房子 今年再改造5萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū) 建設(shè)一批完整的社區(qū) 城中村改造行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析報(bào)告

• 李波 2024年3月11日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1382 91
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城市更新的目的就是讓城市，更宜居 更韌性 更智慧

十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議9日下午舉行記者會(huì)，教育部、人力資源和社會(huì)保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家疾控局四位負(fù)責(zé)人就相關(guān)問(wèn)題回答中外記者提問(wèn)。

城市更新的目的就是讓城市，更宜居 更韌性 更智慧

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹介紹，城市更新的目的就是讓城市更宜居、更韌性、更智慧，讓人民群眾生活在城市里能夠更舒心、更安心、更幸福。政府工作報(bào)告提出要穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，穩(wěn)步就是穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破。

城市體檢要堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，解決三個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題：第一是民生工程，報(bào)告提出推動(dòng)解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車(chē)等難題，加強(qiáng)無(wú)障礙適老化設(shè)施建設(shè)。打算今年再改造5萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，建設(shè)一批完整的社區(qū)。

第二是里子工程，報(bào)告提出要加快完善城市地下管網(wǎng)。今年我們繼續(xù)加大城市的燃?xì)狻⒐┧?、污水、供熱等老舊管網(wǎng)的改造力度，今年再改造10萬(wàn)公里以上。地下管網(wǎng)既是城市建設(shè)的里子工程，更是良心工程，我們希望各地用心用力去做，保證高質(zhì)量。

第三是安全工程，報(bào)告提出要打造宜居、韌性、智慧城市。宜居、韌性、智慧都離不開(kāi)安全這個(gè)根本，我們打算抓兩件事：

一是推進(jìn)城市生命線(xiàn)安全工程建設(shè)，就是要通過(guò)數(shù)字化的手段對(duì)城市的供水、排水、燃?xì)?、供熱、橋梁、管廊等各?lèi)設(shè)施能夠?qū)嵤?shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，有效提升城市安全的保障能力。

二是提升城市排澇的能力，今年打算再啟動(dòng)100個(gè)城市1000個(gè)易澇點(diǎn)的整治。

希望房地產(chǎn)企業(yè)看到 今后拼的是高質(zhì)量 新科技 好服務(wù)

倪虹表示，今年重點(diǎn)是抓開(kāi)工建設(shè)，抓質(zhì)量安全，盡快能夠取得實(shí)實(shí)在在的成效。要下力氣建設(shè)好房子，住房發(fā)展歸根到底還是要讓人民群眾能住上更好的房子。什么是好房子?不同的面積、不同的價(jià)位都有不同的好房子，將引導(dǎo)建筑師精心設(shè)計(jì)好的戶(hù)型，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設(shè)備，也希望能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康、用得安全方便。

在新模式下，希望現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)能看到，今后要拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。誰(shuí)能抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰(shuí)就能有市場(chǎng)，誰(shuí)就能有發(fā)展，誰(shuí)就能有未來(lái)。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有廣州、南京、蘇州、成都、合肥、成都、西安、青島、石家莊、沈陽(yáng)、濟(jì)南等11個(gè)城市獲得城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款，授信總金額達(dá)到約3200億元。其中，廣州獲得授信額度最高，達(dá)1426億元;其次是成都，為1200億元。

1月30日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行實(shí)現(xiàn)城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款首批發(fā)放90.8億元，涉及廣州、鄭州、濟(jì)南、南京、石家莊等城市近百個(gè)項(xiàng)目，惠及村(居)民超過(guò)10萬(wàn)戶(hù)，建設(shè)安置房23.84萬(wàn)套，全力以赴做好城中村改造金融服務(wù)。

1月30日，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行官微發(fā)布信息稱(chēng)，農(nóng)發(fā)行發(fā)放石家莊市新華區(qū)南高基城中村改造項(xiàng)目貸款7900萬(wàn)元，標(biāo)志著全國(guó)金融機(jī)構(gòu)首筆城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款成功落地;農(nóng)發(fā)行同期還在濟(jì)南、成都分別投放了40.5億元、10.84億元支持第一批項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)借款投放。

政府統(tǒng)籌做地模式下，資金的來(lái)源和使用成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的重點(diǎn)。廣州市社科院城市管理研究所所長(zhǎng)黃石鼎告訴第一財(cái)經(jīng)記者，本次城中村專(zhuān)項(xiàng)借款這類(lèi)財(cái)政資金的支持，這將有助于政府在城中村改造中發(fā)揮主導(dǎo)作用。

廣東省房協(xié)專(zhuān)家委特約研究員、克而瑞廣佛地區(qū)首席分析師肖文曉告訴記者，根據(jù)去年廣州市政府發(fā)布的《廣州市統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展措施的通知》，未來(lái)廣州舊改試點(diǎn)以越秀集團(tuán)、廣州建筑/地鐵/城投/交投、珠實(shí)集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建投集團(tuán)等全資國(guó)企為做地主體，參與舊村、TOD、成片開(kāi)發(fā)等土地整理。

這里核心問(wèn)題是資金來(lái)源，PSL資金的注入非常重要，這等于為這些地方國(guó)資參與城中村改造提供一個(gè)中長(zhǎng)期的低成本的資金來(lái)源渠道。

依據(jù)廣州《城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》，探索以政府統(tǒng)籌做地模式推進(jìn)城中村改造分為兩種模式。模式一是做儲(chǔ)結(jié)合，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。由政府認(rèn)定的做地主體籌集資金配合屬地政府實(shí)施征收補(bǔ)償安置工作，實(shí)施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套設(shè)施建設(shè)工作，整理的土地納入儲(chǔ)備后組織土地供應(yīng)，助力重大項(xiàng)目"上馬"。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)，2023年房地產(chǎn)下行幅度超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。其中，商品房銷(xiāo)售金額跌破12萬(wàn)億元(116622億元)，回落到2016年的水準(zhǔn)(117627億元);商品房銷(xiāo)售面積僅為111735萬(wàn)平方米，創(chuàng)近十年以來(lái)新低。2023年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積約6.9億平方米，亦創(chuàng)下近十年以來(lái)新低，僅為2019年巔峰年份的四成。

有專(zhuān)家表示，此次城中村改造城市的擴(kuò)圍，其帶動(dòng)的投資規(guī)模將超過(guò)10億平方米。而城中村改造、房票安置以及低息PSL這套政策組合，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)成交、助力樓市穩(wěn)定增長(zhǎng)。

城中村改造行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

事實(shí)上，包括保障性住房、城中村改造在內(nèi)的“三大工程”建設(shè)，被監(jiān)管部門(mén)明確為2024年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)工作任務(wù)。今年1月以來(lái)，多個(gè)省市召開(kāi)的住建會(huì)議表示，要全力實(shí)施“三大工程”，推動(dòng)保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投資。

目前，廈門(mén)、合肥、廣州、南寧等城市均公布了首輪城中村改造計(jì)劃，普遍計(jì)劃3-5年完成改造。就現(xiàn)有公布數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥計(jì)劃3年內(nèi)完成104個(gè)城中村改造項(xiàng)目，涉及2.8萬(wàn)戶(hù);南寧計(jì)劃未來(lái)5年實(shí)施改造22個(gè)城中村，涉及4.4萬(wàn)戶(hù)，總投資近2500億元;

浙江提出2024年要實(shí)施城中村改造2.7萬(wàn)戶(hù);遼寧要在全省14個(gè)地級(jí)城市全面開(kāi)展城市體檢，改造城中村項(xiàng)目51個(gè);四川將實(shí)施城中村改造項(xiàng)目70個(gè)。

保障房方面，目前南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計(jì)劃建設(shè)量。其中，深圳、廣州、福州計(jì)劃1萬(wàn)余套，同時(shí)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向福州一項(xiàng)目授信2.02億元，并完成首筆1000萬(wàn)元的貸款發(fā)放，后續(xù)預(yù)計(jì)各地的配套資金也將加快落地。

2021年《十四五規(guī)劃》首次提出了城市更新[1]行動(dòng)，城中村改造是本輪城市更新的重要組成部分。2021年3月我國(guó)明確了“十四五”時(shí)期的城市更新目標(biāo)：“完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造;基本完成大城市老舊廠區(qū)改造;改造一批大型老舊街區(qū);因地制宜改造一批城中村?！?/p>

城中村指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，亦稱(chēng)為“都市里的村莊”，也泛指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

2023年4月28日，中央政治局會(huì)議提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，進(jìn)一步細(xì)化了具體工作要求。

想要了解更多城中村改造行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2024-2029年中國(guó)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2024-2029年中國(guó)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

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