上海樓市大消息 降低第二套改善型住房最低首付比例 住房租賃行業(yè)前景研究與市場(chǎng)供給分析

• 李波 2024年1月3日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 443 22
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2024年1月2日晚間，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，主要對(duì)第二套改善型住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和最低首付款比例進(jìn)行調(diào)整。

2024年1月2日晚間，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，主要對(duì)第二套改善型住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和最低首付款比例進(jìn)行調(diào)整。

降低第二套改善型住房最低首付比例

通知指出，繳存職工家庭名下在上海市已有一套住房，在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。

最低首付款比例方面，對(duì)于認(rèn)定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%。對(duì)于認(rèn)定為第二套改善型住房，且貸款所購(gòu)住房位于中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域的，最低首付款比例為40%。

上述通知自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公積金貸款按原政策執(zhí)行，2024年1月3日(含)后受理的公積金貸款按上述通知執(zhí)行。根據(jù)此前規(guī)定，對(duì)于認(rèn)定為第二套改善型住房貸款的，所購(gòu)住房為普通住房的，首付款比例不低于50%;所購(gòu)住房為非普通住房的，首付款比例不低于70%。

2023年12月15日起，上海施行新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)?？梢韵硎軆?yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：一是五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。

引導(dǎo)換房需求釋放

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策最大的變化是，對(duì)于第二套改善型住房的認(rèn)購(gòu)，降低了首付比例。對(duì)于一些改善型住房或認(rèn)購(gòu)大戶(hù)型的二套房來(lái)說(shuō)，也可以享受公積金貸款的優(yōu)惠政策，這就進(jìn)一步降低了改善型住房的首付比例，更好通過(guò)公積金資金來(lái)解決換房和改善型需求。

與此同時(shí)，此次政策和此前上海商貸政策一樣，針對(duì)自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個(gè)行政區(qū)，則采取了更低的首付比例，即40%，有助于此類(lèi)區(qū)域更好降低換房成本，體現(xiàn)了職住平衡等功能導(dǎo)向。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次上海公積金政策含義很清晰，即當(dāng)前購(gòu)房政策還有進(jìn)一步放松的空間，也有進(jìn)一步放松的可能。結(jié)合同日東莞階段性取消房貸利率下限，今年1月份各類(lèi)政策積極釋放暖意，進(jìn)一步說(shuō)明各地積極支持合理住房消費(fèi)需求，對(duì)于購(gòu)房成本降低和市場(chǎng)行情提振等都具有積極的作用。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，背后的動(dòng)因與過(guò)去幾年強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)一脈相承：通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)，為當(dāng)下的住房問(wèn)題提供更可持續(xù)的解決方案。

從需求側(cè)看，市中心適合新市民、年輕人選擇的租賃房源有限，租賃房源整體質(zhì)量參差、價(jià)格不穩(wěn)定，要想租到一套好房子，往往需要許多時(shí)間和成本的投入。

從供給側(cè)來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)的回報(bào)周期長(zhǎng)、租金回報(bào)率低，長(zhǎng)期以來(lái)企業(yè)的參與積極性不高，而且當(dāng)中一些房源的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，涉及不同類(lèi)型的用途和主體。

根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年中國(guó)住房租賃行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析及發(fā)展前景研究報(bào)告》顯示：

住房租賃行業(yè)前景研究與市場(chǎng)供給分析

在一線城市、新一線城市里，分別有64%、56%的業(yè)主愿意將閑置房用于出租，以激活閑置房的使用價(jià)值，尋求存量房產(chǎn)的“使用性增值”。從市場(chǎng)預(yù)期看，今年一二月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售，包括一手和二手房，結(jié)束了13個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。雖然70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)有漲有跌，但總的看價(jià)格是平穩(wěn)的。

同時(shí)，保交樓工作在扎實(shí)推進(jìn)，有力保障了購(gòu)房人的合法權(quán)益。房企的合理性融資也得到了改善，市場(chǎng)主體信心正在恢復(fù)。

隨著“租賃住房”上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，政策紅利釋放、強(qiáng)勁的租賃需求和穩(wěn)定的投資收益吸引力讓長(zhǎng)租公寓賽道進(jìn)入快速發(fā)展期。仲量聯(lián)行日前發(fā)布的《2023中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)》顯示，4個(gè)一線城市中，上海外來(lái)人口數(shù)量超1000萬(wàn)，在常住人口中的占比達(dá)40.6%，外來(lái)人口為城市提供生產(chǎn)力和消費(fèi)力的同時(shí)，也增加了城市的住房需求。

2021年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。

2023年開(kāi)年，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，即住房租賃“金融17條”，提出加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理。

在租賃土地供應(yīng)放緩的形勢(shì)下，政策將進(jìn)一步加大“存量資產(chǎn)盤(pán)活”的推動(dòng)力度;存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代，會(huì)有更多大體量綜合性的資產(chǎn)逐步面市。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商要具備商業(yè)、物業(yè)、公寓等多元業(yè)態(tài)組合營(yíng)運(yùn)能力和優(yōu)質(zhì)資源整合能力。

有數(shù)據(jù)顯示，目前，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模已近2萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)未來(lái)5~10年，租賃市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整體市場(chǎng)規(guī)模在2030年有望突破3萬(wàn)億元。在房源選擇上，目前約65%的租客會(huì)優(yōu)先考慮“長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的房子”。由此可見(jiàn)，住房租賃市場(chǎng)不僅前景廣闊，專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化也是大勢(shì)所趨。

租賃住房供給分析

我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)2.45億，每年新就業(yè)的大學(xué)生700萬(wàn)左右。一些人口凈流入的大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛，城鎮(zhèn)居民家庭租房比例高，但也存在著租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問(wèn)題。

隨著疫情影響持續(xù)減弱，專(zhuān)業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)積極讓利以及開(kāi)學(xué)季、畢業(yè)季等租房旺季的來(lái)臨，長(zhǎng)租市場(chǎng)在今年還將迎來(lái)較大增長(zhǎng)，同時(shí)品質(zhì)租住需求也將進(jìn)一步增強(qiáng)。

2022年，以培育發(fā)展保障性租賃住房為重心，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏明顯加快，進(jìn)入2023年，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的導(dǎo)向仍在延續(xù)，行業(yè)金融支持政策進(jìn)一步加碼。住房租賃貸款支持計(jì)劃的落地將進(jìn)一步優(yōu)化行業(yè)整體金融環(huán)境，從而提振企業(yè)參與的積極性，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)活躍度提升。

從政策動(dòng)向來(lái)看，中央層面繼續(xù)加大住房租賃金融支持力度，大力增加租賃住房供給。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫(xiě)的住房租賃行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)住房租賃行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。

同時(shí)揭示了市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。

想了解關(guān)于更多住房租賃行業(yè)專(zhuān)業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年中國(guó)住房租賃行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析及發(fā)展前景研究報(bào)告》。同時(shí)本報(bào)告還包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專(zhuān)業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

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  2023-2028年中國(guó)住房租賃行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析及發(fā)展前景研究報(bào)告

  住房租賃行業(yè)研究報(bào)告主要分析了住房租賃行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、住房租賃市場(chǎng)供需求狀況、住房租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和住房租賃主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)住房租賃行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。中研普華憑...

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