在美國(guó)10年期國(guó)債殖利率觸及16年高位后，房貸利率也迎來最大漲幅，于10月18日突破8%關(guān)卡，登上2000年來最高水平，而這樣的利率風(fēng)險(xiǎn)卻也導(dǎo)致了房貸申請(qǐng)量急劇下滑，降至近30年來的歷史低點(diǎn)，不僅如此，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)住宅成屋9月份成交量整整下滑15%，創(chuàng)下13年來最低紀(jì)錄。CPT Markets分析師提到，成屋銷售占美國(guó)整體房地產(chǎn)交易量的85％，因此它除了是評(píng)估美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度的重要指標(biāo)，同時(shí)也是總體經(jīng)濟(jì)景氣的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。
多種因素交互影響最終導(dǎo)致了30年期房貸利率上升，這些因素包括通脹水平變化、就業(yè)市場(chǎng)健康程度以及投資者對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)未來政策的不確定性，然而還有一個(gè)主要推手，就是10年期美國(guó)國(guó)債利率的上升，由于銀行提供的定期存款回報(bào)相對(duì)較高且風(fēng)險(xiǎn)也較低，促使不少投資者將資金轉(zhuǎn)向定期儲(chǔ)蓄，而這也導(dǎo)致投資者紛紛出售債券，增加債券市場(chǎng)的供應(yīng)，導(dǎo)致債券價(jià)格下跌，因此為了吸引投資者繼續(xù)參與債券市場(chǎng)，債券利率勢(shì)必得相應(yīng)提高，而這樣的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)間接影響了房貸利率的上升趨勢(shì)，使得借房貸款的成本增加。有趣的是，美國(guó)各地區(qū)的房貸利率最低提供標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上存在差異，而這種差異可能受到各州信用評(píng)分水平、平均貸款類型和金額規(guī)模等多個(gè)因素的影響，同時(shí)也受到不同貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理策略的影響。
正常來說，面對(duì)房貸利率持續(xù)攀升，民眾擔(dān)心未來購屋支出將難以負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易理應(yīng)明顯降溫，但令人感到矛盾的是，為什么今年以來美國(guó)房?jī)r(jià)是不降反升呢?事實(shí)上，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了「量縮價(jià)漲」的現(xiàn)象，我們可以觀察到，此次的房?jī)r(jià)上漲并非需求所推動(dòng)。
CPT Markets分析師表示，不斷攀升的房貸利率壓抑了那先原本就持有低利率房貸賣家的出售意愿，因?yàn)樗麄兘z毫不愿意放棄手中所擁有的低利率貸款條件，而這也導(dǎo)致市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)長(zhǎng)期維持在較低水平，使房?jī)r(jià)無法因利率上升而下降。從另一個(gè)角度來思考，買方需求下降和房屋庫存有限兩者之間形成了一種推拉作用，也就是說，盡管買方需求下降使價(jià)格承受壓力，但同時(shí)，庫存的稀缺也推動(dòng)著價(jià)格上升，不過最終卻因待售房屋供應(yīng)量創(chuàng)下歷史新低，嚴(yán)重打擊了市場(chǎng)供需狀況，導(dǎo)致越來越多的買家買不起房，但房?jī)r(jià)卻仍持續(xù)走高的現(xiàn)象。
但讓市場(chǎng)格外好奇的是，為什么美國(guó)30年期房貸利率創(chuàng)新高，但房貸違約率卻只有不到2%呢?CPT Markets分析師指出這其中的兩大主要原因:
市場(chǎng)自2022年開始，購房需求變萎縮了，而這代表著美國(guó)當(dāng)前僅有不到兩成的購房者是以6%以上的利率買房。
多數(shù)美國(guó)購房者是選擇固定利率房貸且這類房貸通常都綁定較長(zhǎng)的時(shí)間，也就是說，在購房時(shí)，他們便會(huì)更加謹(jǐn)慎地衡量未來的還款能力。
借貸成本上升、房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高以及待售房屋庫存極度有限，導(dǎo)致房屋銷售疲軟情況已持續(xù)了一年多，但此次的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷與本世紀(jì)初因房地產(chǎn)泡沫破滅后所引起的情形截然不同，因?yàn)楫?dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重衰退，數(shù)百萬的房主因喪失抵押品贖回權(quán)而失去房屋。
而CPT Markets分析師估算，2023年美國(guó)成屋銷售總量預(yù)計(jì)將為410萬套左右，將創(chuàng)下自2008年全球金融危機(jī)以來年度銷量的最低水平，且考慮到貸款利率可能持續(xù)維持在較高水平，因此明年銷售量也不太可能會(huì)大幅回升?？偨Y(jié)來說，受到庫存極低的影響，未來房市面對(duì)高檔震蕩機(jī)率仍偏高，而從量能來看，高利率將長(zhǎng)期影響購房需求，雖然美國(guó)房市似乎正嘗試著進(jìn)入軟著陸環(huán)境，但能否安全著陸仍須取決于市場(chǎng)量能，而這也和美聯(lián)儲(chǔ)在明年是否有預(yù)防性降息的空間息息相關(guān)。
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