中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研：規(guī)模擴(kuò)張空間大，市場(chǎng)份額逐漸提升

• 2022年9月29日 ChenZeFang來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1133 73
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2021年物業(yè)行業(yè)的邊界進(jìn)一步拓寬，“物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”、“物業(yè)+生活服務(wù)”、物業(yè)布局老舊小區(qū)成為關(guān)鍵詞。以養(yǎng)老為例，隨著我國(guó)的老齡化程度正在進(jìn)一步加深。于國(guó)家層面，中共中央、國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、商務(wù)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各類(lèi)機(jī)關(guān)主體均對(duì)“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”

2021年物業(yè)行業(yè)的邊界進(jìn)一步拓寬，“物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”、“物業(yè)+生活服務(wù)”、物業(yè)布局老舊小區(qū)成為關(guān)鍵詞。以養(yǎng)老為例，隨著我國(guó)的老齡化程度正在進(jìn)一步加深。于國(guó)家層面，中共中央、國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、商務(wù)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各類(lèi)機(jī)關(guān)主體均對(duì)“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式探索提出重要指導(dǎo)意見(jiàn)并明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)可依規(guī)申請(qǐng)相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。于地方而言，山東、北京、江西和江蘇等地也將物業(yè)服務(wù)與“養(yǎng)老服務(wù)”融合發(fā)展作為重要方向。

物業(yè)管理是指通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬(wàn)余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當(dāng)?shù)谿DP的2.5%以上。2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量為14個(gè)。其中2021年中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)合約面積均值為7683.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.1%;中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值為5692.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.7%;中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為52.31%。

規(guī)模擴(kuò)張空間大，市場(chǎng)份額逐漸提升。2021年物業(yè)管理行業(yè)保持了快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，行業(yè)總規(guī)模達(dá)到342億平。綜合城鎮(zhèn)人口增量、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量以及人均住房面積提升、物業(yè)覆蓋率提高等因素，經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)388億平方米，2021-2025年年復(fù)合增長(zhǎng)率3.2%。2021年伊始，多項(xiàng)利好物業(yè)管理行業(yè)的政策頻發(fā)，為行業(yè)營(yíng)造良好發(fā)展的政策環(huán)境。年初企業(yè)陸續(xù)發(fā)布盈喜公告，加上年報(bào)中良好業(yè)績(jī)、明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，為市場(chǎng)注入發(fā)展的信心，帶動(dòng)物業(yè)板塊整體提振。上半年也迎來(lái)遞表高峰期，近30家企業(yè)成功遞表。

歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場(chǎng)發(fā)展無(wú)序、缺乏配套性法規(guī)和規(guī)范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。不少地區(qū)都相繼出臺(tái)相應(yīng)的法律規(guī)范，協(xié)助行業(yè)往良性發(fā)展的道路上走。在市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展的道路上，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)有關(guān)服務(wù)涉及領(lǐng)域越來(lái)越廣，主要包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、公共物業(yè)、工業(yè)園以及醫(yī)院等等。目前，中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的龍頭企業(yè)分別是碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)。

下半年，資本市場(chǎng)遇冷，恒生物業(yè)服務(wù)指數(shù)一路下滑，預(yù)期的上市高峰并未到來(lái)。截止到2021年12月31日，上市物企總數(shù)僅為55家。待上市物企中，多家物企首次遞表到期而未能更進(jìn)一步，致使二次遞表企業(yè)增多。祥生活服務(wù)和中梁百悅智佳等在歷經(jīng)二次遞表后，通過(guò)聆訊而后續(xù)進(jìn)展不明。當(dāng)前，祥生活服務(wù)聆訊資料已呈失效狀態(tài)，并表示決議暫緩上市。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈。為擴(kuò)大在管建筑面積，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，鞏固市場(chǎng)地位，大型物業(yè)管理公司通過(guò)內(nèi)生增長(zhǎng)及收購(gòu)方式積極加快擴(kuò)張步伐。

為提高服務(wù)質(zhì)量，降低人工成本，物業(yè)管理公司傾向于加快人才團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，積累更多具備智能管理技能的人才。他們亦日益將其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)中的勞動(dòng)密集型環(huán)節(jié)外包給分包商，同時(shí)更加重視聘請(qǐng)及培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)且技術(shù)嫻熟的雇員，以促進(jìn)實(shí)施智能管理及信息技術(shù)，并助力創(chuàng)新以保持其領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。

隨著人們需求變化，現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主的社區(qū)生活場(chǎng)景一一完善，圍繞著社區(qū)資產(chǎn)和業(yè)主需求，提供了社區(qū)零售、社區(qū)金融、社區(qū)旅游、家裝服務(wù)等社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)務(wù)，未來(lái)，也將會(huì)有越來(lái)越多的服務(wù)移到社區(qū)場(chǎng)景中來(lái)。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加，成為社區(qū)增值服務(wù)快速發(fā)展的重要因素。自2020年以來(lái)，物企把社區(qū)增值服務(wù)作為企業(yè)收入增長(zhǎng)的“第二曲線”，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年上半年，40家上市物企社區(qū)增長(zhǎng)服務(wù)收入占比僅提升3個(gè)百分點(diǎn)至15.9%，整體占比依然相對(duì)較低，社區(qū)增值服務(wù)收入仍然較難作為企業(yè)營(yíng)收來(lái)源主力貢獻(xiàn)者。

想要了解更多行業(yè)的發(fā)展前景，請(qǐng)查閱中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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