2021年中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及供需格局分析

• 2020年12月4日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng) 873 54
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資本關(guān)注的是新型城鎮(zhèn)化帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)值的提升，而商業(yè)綜合體是提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)值的有效途徑，也是提升新型城鎮(zhèn)化內(nèi)在承載力的好辦法。在當(dāng)前我省推進(jìn)鎮(zhèn)村聯(lián)動(dòng)，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的進(jìn)程中，很有必要通過商業(yè)綜合體的規(guī)劃和建設(shè)，來提升當(dāng)?shù)氐募?zhèn)建設(shè)品位和內(nèi)涵。

新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化不片面追求城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大、空間擴(kuò)張，強(qiáng)調(diào)走集約、節(jié)能、生態(tài)的新路子，著力提高內(nèi)在承載力。隨著我國發(fā)展轉(zhuǎn)型的加快，經(jīng)濟(jì)引擎下移已是不爭(zhēng)事實(shí)，資本市場(chǎng)開始從市縣進(jìn)入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)值調(diào)研分析

資本關(guān)注的是新型城鎮(zhèn)化帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)值的提升，而商業(yè)綜合體是提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)值的有效途徑，也是提升新型城鎮(zhèn)化內(nèi)在承載力的好辦法。在當(dāng)前我省推進(jìn)鎮(zhèn)村聯(lián)動(dòng)，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的進(jìn)程中，很有必要通過商業(yè)綜合體的規(guī)劃和建設(shè)，來提升當(dāng)?shù)氐募?zhèn)建設(shè)品位和內(nèi)涵。豐城市上塘鎮(zhèn)美林國際城項(xiàng)目就是對(duì)這一新型城鎮(zhèn)化路徑的探索。

不同于目前國內(nèi)集中在一二線城市的商業(yè)綜合體建設(shè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體既有區(qū)域級(jí)商業(yè)功能，也有完善集鎮(zhèn)配套的功能，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的政策導(dǎo)向，可有效提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)群眾生活質(zhì)量。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體是新的開發(fā)模式，不同于城市綜合體，不同于MALL，不是專業(yè)市場(chǎng)，更非社區(qū)商業(yè)。新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體，是為了改變新市鎮(zhèn)原有商業(yè)散、亂、差的低端形象，滿足新市鎮(zhèn)居民生活與文化需要，集餐飲、娛樂、休閑、演藝、購物、賓館等多種功能于一體的新型商業(yè)平臺(tái)。

隨著我國發(fā)展轉(zhuǎn)型的加快，經(jīng)濟(jì)引擎下移已是不爭(zhēng)事實(shí)，資本市場(chǎng)開始從市縣進(jìn)入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。小城鎮(zhèn)需要擁有多個(gè)建筑體組成的建筑群，包括從單一的商業(yè)零售發(fā)展到不同業(yè)態(tài)的組合，把商務(wù)、辦公、休閑、演藝、購物、酒店、居住等功能融為一體，滿足城鎮(zhèn)居民購物、休閑和娛樂的一站式需求。隨著我國發(fā)展轉(zhuǎn)型的加快，經(jīng)濟(jì)引擎下移已是不爭(zhēng)事實(shí)，資本市場(chǎng)開始從市縣進(jìn)入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。資本關(guān)注的是新型城鎮(zhèn)化帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)值的提升，而商業(yè)綜合體是提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)值的有效途徑，也是提升新型城鎮(zhèn)化內(nèi)在承載力的好辦法。

2021年鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體行業(yè)投資價(jià)值評(píng)估

一、商圈理論及其作用分析

1、零售引力規(guī)律分析

具有零售中心的兩個(gè)城市，從位于他們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口數(shù)成正比例，而與從中間城市到市場(chǎng)的距離的自乘結(jié)果數(shù)成反比例。

“雷利零售引力法則”對(duì)城市商圈研究的貢獻(xiàn) “雷利零售引力法則”是最原始最基本的商圈理論法則，以后的眾多法則均源于該法則關(guān)于零售引力的核心思想之上，這個(gè)法則對(duì)研究城市商圈的貢獻(xiàn)在于：如果企業(yè)無法在投資地獲得更為詳盡的資料，只能通過官方資料大概知道該地人口和地理情況，那么就可以利用雷利法則對(duì)該地點(diǎn)進(jìn)行初步的吸引力判斷，雷利法則運(yùn)算方法簡(jiǎn)單，數(shù)據(jù)獲得容易，是企業(yè)在決策早期經(jīng)常使用的方法。

“雷利零售引力法則”僅只適合用于單一的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里，在雷利法則中，有這樣一種簡(jiǎn)單的邏輯推理關(guān)系：如果其中一個(gè)地方人口多，那么他的商業(yè)設(shè)施就會(huì)好，顧客因此就很愿意前往設(shè)施齊全的區(qū)域消費(fèi)，如果該地距離遠(yuǎn)，那么他的交通就不會(huì)很方便，顧客前往該地的時(shí)間就會(huì)很長(zhǎng)，所以就不太愿意前往消費(fèi)。這種邏輯關(guān)系拋卻了城市規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、企業(yè)經(jīng)營能力及商品本身的影響力因素，而這些因素有可能導(dǎo)致人口多的地方商業(yè)并不一定就發(fā)達(dá)，人們到距離遠(yuǎn)的地方或者會(huì)比到距離近的地方更方便。企業(yè)如果據(jù)此去判斷一個(gè)地方的投資價(jià)值顯然過于片面。這種片面性決定了“雷利法則”只適合在一些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為單純的情況下應(yīng)用。

對(duì)于地產(chǎn)的開發(fā)來講，最通俗、最根本的價(jià)值決定論是“地段、地段、還是地段”。因此，地段在地產(chǎn)價(jià)值評(píng)定中是最重要的一個(gè)因素。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來講，所處的商圈對(duì)“城市綜合體”項(xiàng)目來說，是評(píng)定其價(jià)值的較為成熟的工具。

2、商圈飽和度的分析

商圈飽和度是判斷某個(gè)地區(qū)同類商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的一個(gè)指標(biāo)，通過計(jì)算或測(cè)定某類商品銷售的飽和指標(biāo)，可以了解某個(gè)地區(qū)同行業(yè)是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。

商家決定是否進(jìn)人某市場(chǎng)前，首先要測(cè)算該市場(chǎng)是否已經(jīng)飽和，也就市場(chǎng)是否還有進(jìn)一步拓展的空間。當(dāng)飽和度較高時(shí)，剩余空間有限，不宜進(jìn)人，但當(dāng)飽和度較小時(shí)，說明市場(chǎng)空間很大，有很大的拓展機(jī)會(huì)。

飽和度計(jì)算必須基于同一個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)或者替代性很大的產(chǎn)品市場(chǎng)。不同產(chǎn)品的飽和度不具有可比性。商圈飽和度測(cè)算方法是：

IRS=(C)×(RE)/RF

其中，IRS是某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù);C是某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù);RE是某地區(qū)每一顧客平均購買額;RF是某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店?duì)I業(yè)總面積。

飽和度實(shí)際上是單位商業(yè)面積平均營業(yè)額。如果已知A區(qū)域飽和度為20000元/平方米，另一類似B區(qū)域飽和度為13000元/平方米，說明B區(qū)域還有進(jìn)一步拓展的空間，商家需要加大推廣力度。

二、商圈等級(jí)及規(guī)模的影響

多個(gè)相鄰商業(yè)體(包括商鋪、酒店、寫字樓等)組成的區(qū)域

商業(yè)服務(wù)所能夠覆蓋的地域商圈，未必是個(gè)圓圈，交通是商圈地域劃分的首要因素 是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。 零售商店的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個(gè)零售商店在不同的經(jīng)營時(shí)期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規(guī)模時(shí)大時(shí)小。

對(duì)于零售企業(yè)，商圈是指來商家的顧客的居住范圍，或商家能夠吸引顧客的范圍。根據(jù)來店顧客的比率，商圈又可以進(jìn)一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。 主要商業(yè)圈：也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在主商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個(gè)顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發(fā)生重疊，否則就易出現(xiàn)過度競(jìng)爭(zhēng)。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi);大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。

次要商業(yè)圈：也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi);大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。 邊緣商業(yè)圈：也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上;大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。

圖表：商圈等級(jí)示意圖

數(shù)據(jù)來源：中研普華

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