信托投資的優(yōu)缺點(diǎn)是什么？2020年中國(guó)信托投資行業(yè)市場(chǎng)前瞻

• 2020年8月6日 ZhouXun來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1148 74
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信托投資，是金融信托投資機(jī)構(gòu)用自有資金及組織的資金進(jìn)行的投資。信托投資的資金來(lái)源是信托投資公司的自有資金及穩(wěn)定的長(zhǎng)期信托資金，而委托投資的資金來(lái)源是與之相對(duì)應(yīng)的委托人提供的投資保證金。

信托投資，是金融信托投資機(jī)構(gòu)用自有資金及組織的資金進(jìn)行的投資。信托投資的資金來(lái)源是信托投資公司的自有資金及穩(wěn)定的長(zhǎng)期信托資金，而委托投資的資金來(lái)源是與之相對(duì)應(yīng)的委托人提供的投資保證金。信托投資過(guò)程中，信托投資公司直接參與投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的分配，并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)委托投資，信托公司則不參與投資企業(yè)的收益分配，只收取手續(xù)費(fèi)，對(duì)投資效益也不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

信托投資的優(yōu)缺點(diǎn)

收益高、穩(wěn)定性好,是信托類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品的主要賣(mài)點(diǎn)。信托理財(cái)產(chǎn)品一般是資質(zhì)優(yōu)異、收益穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)、上市公司股權(quán)質(zhì)押等信托計(jì)劃,大多有第三方大型實(shí)力企業(yè)為擔(dān)保(房地產(chǎn)類(lèi)還會(huì)增設(shè)地產(chǎn)、房產(chǎn)做抵押),在安全性上比一般的浮動(dòng)收益理財(cái)產(chǎn)品要高出一頭。

不過(guò)，信托理財(cái)產(chǎn)品之所以不為許多理財(cái)者所熟悉,就是因?yàn)槭苤朴谳^高的門(mén)檻。信托公司推出的各款信托產(chǎn)品的資金門(mén)檻大多在100萬(wàn)元以上,最低的也是50萬(wàn)元。

另外,相比股票、債券,信托產(chǎn)品的流動(dòng)性較弱,隨時(shí)變現(xiàn)的能力相對(duì)較差。

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信托投資行業(yè)市場(chǎng)格局分析

國(guó)內(nèi)目前有57家信托基金，其中約20家投資于房地產(chǎn)，或采取借貸形式，或直接參與投資開(kāi)發(fā)。但這些都不是通常所說(shuō)的符合國(guó)際定義的房地產(chǎn)投資信托基金，在派息比例、免稅政策上都沒(méi)有明確清晰的定義，都只是房地產(chǎn)投資信托基金的一種最初級(jí)的階段。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資過(guò)度依賴(lài)銀行貸款。投資領(lǐng)域，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銀行信貸逐年上升，根據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)，1997年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中銀行貸款的比重高達(dá)55%以上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的三大來(lái)源分別為房屋銷(xiāo)售“定金和預(yù)收款”、開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金以及銀行貸款，分別占全部資金來(lái)源的43%、30%和18%。但實(shí)際上，考慮到房地產(chǎn)自籌資金主要來(lái)源于房屋銷(xiāo)售收入，按首付30%計(jì)算，自籌資金中有70%來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款;此外，“定金和預(yù)收款”中也有30%的資金來(lái)自銀行貸款。

房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。REITs最早產(chǎn)生于美國(guó)20世紀(jì)60年代初,由美國(guó)國(guó)會(huì)創(chuàng)立,意在使中小投資者能以較低門(mén)檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金與增值所帶來(lái)的收益。在亞洲,最早出現(xiàn)REITs的國(guó)家是日本,由于日本的房地產(chǎn)公司眾多,所以該市場(chǎng)在日本規(guī)模很大。

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，信托投資市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，信托投資企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱(chēng)，信托投資行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一些信托投資細(xì)分市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間，信息化技術(shù)將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

信托投資行業(yè)發(fā)展前景如何?

信托產(chǎn)品尚不是國(guó)際意義上的REITs。我國(guó)第一個(gè)比較接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，為2002年7月28日由上海國(guó)際信托投資公司推出的新上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托，10天內(nèi)2.3億元額度全部售出，反應(yīng)空前熱烈。

REITs在國(guó)內(nèi)已具備較為巨大的市場(chǎng)需求。央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。然而就房地產(chǎn)投資的資金渠道來(lái)講，如果僅單純地“節(jié)流”而不注意“開(kāi)源”的話，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，無(wú)論是從維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的宏觀政策角度出發(fā)，還是從解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的微觀企業(yè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)投資信托基金在中國(guó)已具備較為巨大的市場(chǎng)需求環(huán)境。

我國(guó)急需完善REITs相關(guān)立法。目前國(guó)內(nèi)有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關(guān)條例。但是這些嚴(yán)格來(lái)講都只是基礎(chǔ)，還沒(méi)有一個(gè)真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn)，對(duì)基金的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入來(lái)源、利潤(rùn)分配和稅收政策等加以明確界定和嚴(yán)格限制，致使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)守則。目前最主要的工作是加速房地產(chǎn)投資信托基金的立法，促使投資于房地產(chǎn)的信托基金和專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)楸容^標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托投資基金。

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