2019年樓市“穩(wěn)定”為主 沒有大跌 沒有崩盤

• 2018年12月11日 WangYu來源：土流網 827 50
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  金融監(jiān)管趨嚴，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產策劃代理企業(yè)如何實現有效投資？

  隨著房地產策劃代理行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內外優(yōu)秀的房地產策劃代理企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深...

2018年樓市依然是明顯的“調控年”，樓市調控延續(xù)了2017年的基調，重視長效機制，構建房產分類階梯式消費，解決高房價和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。同時注重邊調邊打，在調控的同時重點打擊樓市亂象，既抓典型又嚴監(jiān)管。

2019年樓市“穩(wěn)定”為主，呈現五大趨勢!

2018年樓市依然是明顯的“調控年”，樓市調控延續(xù)了2017年的基調，重視長效機制，構建房產分類階梯式消費，解決高房價和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。同時注重邊調邊打，在調控的同時重點打擊樓市亂象，既抓典型又嚴監(jiān)管。而房價則在上下半年呈現涇渭分明格局，7月份中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，在剝離投機屬性之后，住宅的居住屬性被充分強化，住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級。

2018年10月份，購房者信心指數環(huán)比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月份以來最低點，直接反映了購房者市場預期轉變趨勢。同樣2018年10月份，經紀人信心指數環(huán)比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月份以來最低點，經紀人信心指數的下降，則更能體現出樓市的實質性降溫。

2019年的房地產市場要用一個字來形容就是“穩(wěn)”：地價穩(wěn)、房價穩(wěn)、預期也相對穩(wěn)定，在整體趨穩(wěn)的形勢下，還將呈現五大明顯趨勢：

其一，樓市調控長短結合的節(jié)奏不變，長效機制更深入。著眼于優(yōu)化與房地產市場長遠發(fā)展相匹配的頂層設計，不但表現在住房發(fā)展規(guī)劃落實，住房和用地供應結構調控，更是在住房租賃市場以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現。而在落實長效機制的基礎上，短期調控力度依然從嚴，針對需求端限購不會放松，但針對首套房支持性政策或將強化，針對改善型需求限制政策有望出現松動，總體依然會體現“房住不炒”，即在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。

其二，城市分化加劇，不同城市間的市場變化將呈現明顯差異。一線城市價穩(wěn)量降，2019年一線城市的降溫更多將體現在成交量減少，尤其是二手房成交量將可能長期持續(xù)在一定較低水平，但成交價格繼續(xù)下探的空間有限。二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分樓市房價出現較為明顯的波動，而更多二線城市的將呈現緩慢降溫趨勢。三線、四線城市的分化將在2019年表現尤為明顯，值得關注的是，已完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會對樓市采取一定的調控措施，成交量也將迎來進一步下降。

其三，商品房整體銷量見頂，但房企規(guī)模化仍將持續(xù)。2019年商品房市場的成交量接近頂點，甚至商品房成交量會微低于2018年，但房企的競爭卻更為激烈，龍頭房企規(guī)模化的腳步有所放慢，但中型房企之間的競爭將出現“白熱化”。一方面部分房企將重心重新調整回一線、二線城市，例如綠地、陽光城、中梁地產品牌房企已經從2018年開始加大在一線、二線城市的布局，而另一方面，部分房企依然堅定看好三線、四線城市甚至加大在三線、四線城市的布局力度，努力抓住三線、四線城市的去庫存政策的最后紅利期，期望繼續(xù)維持高周轉方式快速拿地、銷售，以期實現企業(yè)短期業(yè)績的快速提升。

其四，融資難依然是擺在眾多房企面前的重要困難，不同陣營房企融資難度差別會更為明顯拉大。大中型品牌房企的日子會相對好過一些，金融機構未來依然會優(yōu)先考慮地產50強、地方龍頭;中小型房企則愈加難過，不但要面臨融資難，還要承受不斷提高的融資成本壓力。但如何面對償債高峰，不斷擴大規(guī)模的同時加速銷售資金回流則是各類房企都必須面對的重要問題。持續(xù)融資強壓下，2019年企業(yè)之間的并購、項目轉讓更為普遍。中小型房企融資狀態(tài)非常不樂觀，更多小型房企由于資金壓力，會不得不選擇與中大型房企合作開發(fā)，或者被并購。同時，中大型品牌房企手中的項目受開發(fā)進度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，也有可能需要在短期內進行相應地優(yōu)化和盤整，因此轉讓、合作等現象也會明顯增多。

其五，租賃行業(yè)將迎來“管控年”，2019年長租公寓仍然是眾多企業(yè)覬覦的市場，更多中小房企也將加入到租賃市場的競爭之中。在租賃市場快速增長之下，2019年將強化租賃行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，對租賃運營方的監(jiān)管將加強。尤其會加強對于資金的監(jiān)管，包括對“租金貸”等金融產品的監(jiān)管，各地將進一步出臺相應的管理細則以保障承租人和房產出租方的資金安全。另外對于長租公寓普遍存在的租金收益率低、成本回收期長的問題，還將會給予了更多的金融政策支持。

2019年，中國樓市拐點到了嗎?

2018年，樓市許多地方微有涼意。

50個城市11月新建商品住宅成交2338萬平方米，同比下降13%，自今年3月以來，已經連續(xù)9個月同比下滑。

以往，一線城市打噴嚏，三四線城市感冒。今年四座一線城市寒意陣陣，三四線城市有點呆。

11月份，廣州一手房網簽成交面積同比下降四成，二手房成交面積同比下降五成，深圳新房成交量同比下跌22%，上海新房成交量同比下滑13.9%，北京新房和二手房成交量分別下滑14.3%和12.5%。

房企開始謹慎拿地，11月份只拿68塊地，金額626億元，創(chuàng)年內新低，同比下降超64%，環(huán)比下降近40%，萬科、碧桂園、保利等龍頭房企拿地規(guī)模較今年峰值腰斬。

頭疼的是，香港地區(qū)的樓市也冷了，房價下跌、土地流拍、違約案例大增。11月份住宅成交量和成交額同比腰斬，中原城市領先指數CCL從高點至今下跌4.55%，創(chuàng)2016年4月份以來最大跌幅。這種現象難免讓人想起它的某一些歷史。

2019年，中國樓市會怎么走?

穩(wěn)!總杠桿沒到頂

“沒有杠桿就沒有泡沫”，這句話有一定道理。

無論哪種資產，杠桿都很重要，還記得2015年的股市么?跟樓市相比，股市的杠桿就是小巫見大巫，樓市泡沫破裂的影響遠大于股市。

影響短期房價的因素很多，居民和開發(fā)商融資條件只是其中之一，但是樓市是否出現拐點的影響因素就相對單一，跟杠桿率有很大關系。

我們樓市的杠桿率達到臨界值了嗎?2019年，房價長期拐點到了嗎?

首先，跟美國房地產市場泡沫破裂時期相比，中國居民杠桿率總體上還處于安全水平。

2008年，美國房地產市場泡沫破裂的時候，居民杠桿率達到92%。相比之下，2017年，中國居民總杠桿率才49%。

從發(fā)達國家經驗看，居民家庭總杠桿率不斷攀升，100%不是絕對頂點，有進一步上升的可能。退一步講，即便2007年全球金融危機后，美國等國居民杠桿率有所下滑，但是當前的房價又超過了前期高點。

靜態(tài)來看，中國房地產市場杠桿水平遠沒有達到極端水平，離警戒線還有相當遠的距離。

檀香們，注意一個判斷啊，2019年，中國房地產長期拐點不會到來。

但是，需要注意的風險點是，最近十年，尤其是近兩年，居民杠桿率增速加快。

從1993年到2008年，居民杠桿率從8.3%增長至17.9%，15年僅增長10個百分點;但是從2008年到2017年，居民杠桿率9年增長了31個百分點，由17.9%增長至49%。

穩(wěn)杠桿是當前主邏輯，只要穩(wěn)住杠桿增速，房地產市場短期風險就不會因杠桿而爆發(fā)。

冷靜!沒有大跌 沒有崩盤

蒙眼狂奔二十年，開發(fā)商被拿出來當”出氣筒“。

殘酷的事實是，對房地產的觀點，還是開發(fā)商的判斷靠譜一點。

2017年，房企為啥瘋狂拿地，2018年房企為啥謹慎?只有了解開發(fā)商的邏輯，才能區(qū)分房企的行為到底是長期的還是短期的。

萬科在做了大量量化分析后，發(fā)現兩個數據，能很好的判斷房價是否會下跌和崩盤：居民部門利息保障倍數和新房名義市值占居民最大購買力比例，分別衡量，家庭部門的儲蓄到底能不能支付利息，以及居民家庭總收入到底能不能消化新建的房子。

數據顯示，當居民部門利息保障倍數高于1.5倍時，房價基本不會大跌。比如，2007年時美國只有1.46倍，芬蘭1.55倍，西班牙僅0.99倍;日本1989年時是1.49倍;1997年，臺灣是3.4倍，香港是1.23，芬蘭是0.73倍。

我們這里是多少呢?8.1!遠高于1.5的臨界值。

按照當前信貸增速估計，至少到2025年，房價大趨勢不會出現拐點。

居民利息保障倍數達到臨界值，房地產市場泡沫破裂，同時出現另一個現象，新房名義市值占居民最大購買力比例通常高于80%。

現在我們的這個指標才46%，遠低于60%的下跌線，更低于80%的崩盤線，按歷史平均數據估計，至少到2025年是安全的。

無論是杠桿率、居民利息保障倍數，還是新房名義市值占居民最大購買力比例，中國樓市到2019年房價長期拐點不會出現。

不作死就不會死?!

炒股的人都知道，基本面是一回事，股價是另一回事，尤其是短期價格。

樓市也一樣。如果把人口、房價收入比、租金回報率、空置率等看作樓市的基本面，大多數國家的房地產長期存在“泡沫”，尤其是在工業(yè)化或城鎮(zhèn)化早期。

最主要的原因就是，貨幣政策寬松，利率走低，金融自由化，經濟高增長，投資和投機盛行。

房地產泡沫的原因很多，但是泡沫破裂原因就簡單很多，“不作死就不會死”，基本都是收緊貨幣，利率上升。

比如，1989年，日本連續(xù)加息5次，限制開發(fā)商貸款，并打擊土地投機，然后1991年房地產泡沫破裂。1995年美聯(lián)儲基準利率又3.25%調升至6%，國際資本開始回流美國，兩年后，1997年東南亞匯率崩盤，隨后股市和樓市崩盤。2006年，美聯(lián)儲加息17次，基準利率由1%上調至5.25%，兩年后，2007年次貸違約飆升，2008年次貸危機爆發(fā)。

現在，到了美聯(lián)儲加息周期尾端，市場風險正在慢慢放大，這是客觀存在的外部風險。

好消息是，中國不是當年的東南亞，外儲規(guī)模龐大和資本外流漏洞基本被堵。況且，中國內部政策已經調整，不會盲目跟隨美聯(lián)儲收緊政策，由去杠桿變?yōu)榉€(wěn)杠桿，限制性調控政策急劇下降，開發(fā)商融資也開了口子，政策調控又到了十字路口。

樓市短期看政策。2019年，樓市調控政策不會全面放松，千城千策將是明年政策調控的特征，這也意味著房價不會形成一致下跌預期，更不會失控。

如果黑天鵝出現，中國樓市會受影響，但危機不會從內部爆發(fā)。

一二線穩(wěn)定 三四線風險大

2019年，中國樓市沒有到長期拐點，上半年可能會延續(xù)2018年的壓力，因為千城千策，下半年壓力有望緩解。

無論是量還是價，都是樓市政策調控的結果，效果出現的順序不同，一般都是“量在價先”，全國銷量領先房價三至四個季度。

本輪調控，從2016年下半年開始，一二線到三四線依次收緊，局部出現房價下跌現象。2018年下半年，房貸等政策松動，預計明年下半年房價下行壓力有望緩解。

最先企穩(wěn)的，將會是一二線城市。因為需求存在，政策稍微一松動，量價企穩(wěn)。

危險的是，三四線城市，風險來源就是，棚改貨幣化退潮。

這一輪，三四線城市崛起靠棚改貨幣化政策，基本面支撐力不夠。棚改貨幣化政策是否延續(xù)，直接關系到三四線城市的房價。

2019年，棚改貨幣化收緊趨勢很清晰，棚改貨幣化目標接近完成，政策文件也出來了。

據21世紀經濟報道稱，在2019年的棚改計劃中，購買棚改服務模式將被取消;對于新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式(棚改專項債)為主進行融資。

翻譯成白話，棚改貨幣化資金來自央行的PSL，可以無限供應，但是棚改專項債券額度明確管控，不是想發(fā)就發(fā)的，三四線樓市風險加大。

2019年，拐點沒到，千城千策，房價不會大跌;房住不炒，不會暴漲。唯一值得擔心的是，暴漲過后，三四線城市怎么過冬?!

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