全國樓市整體退熱 不少房企轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)

• 2018年12月5日 ZhouXun來源：證券日報 證券時報 683 40
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  市場快速增長，房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)發(fā)展機遇大，如何驅(qū)動行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動力？

  隨著房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深...

一線城市房價集體微降，準一線及二線城市房價總體回調(diào)，過半三四線城市房價下跌且市場分化進一步加劇。

日前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報告指出，10月份全國房地產(chǎn)市場整體退熱，一線城市房價集體微降，準一線及二線城市房價總體回調(diào)，過半三四線城市房價下跌且市場分化進一步加劇。例如，10月份一線城市房價環(huán)比平均下跌1.857%，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環(huán)比下跌。

今年房企的日子普遍不大好過，目前不少房企紛紛轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，房企累計項目股權(quán)出售動態(tài)達到473條。

克而瑞研究中心分析師汪維文認為，房企項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓浪潮波濤洶涌，背后的原因錯綜復(fù)雜，既有融資需要，也有為企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型鋪墊和出于剝離不良資產(chǎn)的考量。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)中轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目或股權(quán)的現(xiàn)象比較普遍，這里面既包括房企之間的轉(zhuǎn)讓，也包括非主營地產(chǎn)類企業(yè)所涉及的轉(zhuǎn)讓?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《證券日報》記者表示，目前來看，大多數(shù)房企中短期對房地產(chǎn)行業(yè)持悲觀態(tài)度，但長期看好房地產(chǎn)發(fā)展，而手中的項目受開發(fā)進度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，需要在短期內(nèi)進行相應(yīng)地優(yōu)化和盤整，因此轉(zhuǎn)讓、合作等現(xiàn)象就會時有發(fā)生。

統(tǒng)計顯示，今年第四季度以來，大量房企通過債市或票據(jù)市場融資。11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監(jiān)會核準向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券;同日，時代中國控股發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%;龍光地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為人民幣24.9億元、于2022年到期的境內(nèi)債券，票面年利率為5.98%。

張波認為，房企的融資成本整體依然在高位維持，中小房企融資短板更為凸顯，房企資金壓力依然較大，在資金壓力之下，不少房企尤其是中小型房企會尋求實力雄厚的品牌房企進行合作開發(fā)，項目并購現(xiàn)象也因此增多。

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢分析與預(yù)測，上述報告認為，中央抑制房價上漲的決心沒有發(fā)生改變。這不僅對穩(wěn)定房價預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，同時將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實處。預(yù)測一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速將進一步下降。

政策進入平穩(wěn)期

11月，房地產(chǎn)政策面最大的特點是收緊約束性政策銳減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，各種房地產(chǎn)調(diào)控政策合計僅20次，相比之前平均單月40次明顯減少，成為2018年全年房地產(chǎn)政策發(fā)布最少的月份。從政策內(nèi)容來看，只有蘇州一地針對限購政策有所升級，其他城市基本無收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布，大部分政策內(nèi)容都是重申或落實之前的調(diào)控政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場基礎(chǔ)不存在。2018年是房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)最多的一年，各地樓市調(diào)控政策執(zhí)行力度最嚴格，疊加10月份的24次樓市調(diào)控，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計高達410次，同比上漲超過80%。

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