農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的權(quán)益保障

• 2018年10月19日 WangYu來(lái)源：土流網(wǎng) 1023 65
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  行業(yè)集中度在不斷提升，不進(jìn)則退。西紅柿種植情報(bào)分析把握有力發(fā)展方向！

  西紅柿也叫番茄，外來(lái)蔬菜，是我國(guó)餐桌必不可少的一個(gè)品種，西紅柿市場(chǎng)隨著上市西紅柿多少，影響這價(jià)格，種植戶十分關(guān)心。從3月到4月溫室大棚西紅柿上市，從4月到5月暖棚西紅柿上市，從5月到8月...

近年來(lái)國(guó)家一直鼓勵(lì)承包地流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)，改變小散戶的種植模式，以更加科學(xué)的種植方式來(lái)獲取規(guī)模效益。

土地流轉(zhuǎn)的常見問(wèn)題!簽合同需要注意哪些?流轉(zhuǎn)價(jià)格受什么影響?

近年來(lái)國(guó)家一直鼓勵(lì)承包地流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)，改變小散戶的種植模式，以更加科學(xué)的種植方式來(lái)獲取規(guī)模效益。今年，農(nóng)村土地確權(quán)將基本結(jié)束，拿到了土地本本的農(nóng)民，要流轉(zhuǎn)就更有憑有據(jù)了。而土地流轉(zhuǎn)出去，大家最關(guān)心的就是價(jià)格，還有自己的權(quán)益保障。那么，簽流轉(zhuǎn)合同時(shí)需要注意哪些?流轉(zhuǎn)價(jià)格受哪些因素影響呢?

一、轉(zhuǎn)包還是出租?

土地流轉(zhuǎn)就是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。根據(jù)我國(guó)的《農(nóng)村土地承包法》，通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

有的朋友在糾結(jié)土地是轉(zhuǎn)包還是出租，不知道哪種可以讓自己的獲利最多。而且土地在別人手上，時(shí)間長(zhǎng)了，不會(huì)要不回來(lái)了吧?

其實(shí)，不管轉(zhuǎn)包還是出租，都只是土地流轉(zhuǎn)的一種形式。這兩種的區(qū)別在于：轉(zhuǎn)包發(fā)生在同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織之中，也就是和同村的人才能轉(zhuǎn)包;而出租是把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃給所在集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，可以是外地人、企業(yè)等等。轉(zhuǎn)包是支付轉(zhuǎn)包費(fèi)，而出租則是向出租的農(nóng)戶支付租金。從原則上講，這兩種情況土地流轉(zhuǎn)金是一致的。

時(shí)間方面，土地流轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不能超過(guò)這塊地剩下的承包時(shí)間，總共不能超過(guò)30年(草地為50年，林地為70年)。流轉(zhuǎn)的僅僅是土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包權(quán)還是你的，不用擔(dān)心土地要不回來(lái)。

二、簽訂流轉(zhuǎn)合同，都寫什么?

無(wú)論是轉(zhuǎn)包還是出租，都需要簽訂書面合同。

根據(jù)法律要求，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括這些條款：(一)雙方當(dāng)事人的姓名、住所;(二)流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí);(三)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;(四)流轉(zhuǎn)土地的用途;(五)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);(六)流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式;(七)違約責(zé)任。

另外，還有3點(diǎn)要特別提醒：

1.在簽訂合同的時(shí)候一定要注意日期問(wèn)題。很多人承包五年，但合同上卻多寫了一年，或者流轉(zhuǎn)日期往后推遲一年。

2.費(fèi)用支付上，也要在合同中體現(xiàn)出明確的價(jià)格，以及支付的方式和時(shí)間。

3.沒有標(biāo)注土地用途的合同千萬(wàn)不要簽。因?yàn)檗r(nóng)民的承包地只能用于耕作，不能用于建造廠房等其他用途。

在這里要向大家著重強(qiáng)調(diào)合同的重要性。以前，農(nóng)村里有些不認(rèn)字或者不懂合同的農(nóng)民，在土地流轉(zhuǎn)時(shí)，很多時(shí)候只是口頭上承諾了一下，畢竟都是一個(gè)村子的鄰居或熟人，也可能因?yàn)槊孀踊蛘呷饲榈脑蚓筒缓靡馑家髸嫔系膮f(xié)議或者合同。但現(xiàn)在，大家都知道這是一個(gè)很冒險(xiǎn)的做法，沒有正規(guī)的合同是沒有法律保障的。所以在土地流轉(zhuǎn)時(shí)一定要求有正規(guī)的合同，尤其是大規(guī)模的流轉(zhuǎn)。否則萬(wàn)一承包土地的不給租金或跑路，那可真是麻煩了。

三、流轉(zhuǎn)來(lái)的地能貸款嗎?

簽好了土地流轉(zhuǎn)合同，要記得去備案，一般在村委會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)辦公室就可以辦理。如果想要土地流轉(zhuǎn)后的補(bǔ)貼，那就要到縣里的農(nóng)經(jīng)站進(jìn)行備案了。

需要注意的是，不是所有的土地流轉(zhuǎn)都有補(bǔ)貼可以拿，也不見得可以貸款，這個(gè)只是在一些試點(diǎn)地區(qū)才有，同時(shí)該縣一定要完成土地確權(quán)。

四、什么會(huì)影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)格?

1.農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格。比如種糧的土地，糧價(jià)的高低會(huì)直接影響租金。

2.流轉(zhuǎn)面積。土地流轉(zhuǎn)面積對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格具有正向影響，土地流轉(zhuǎn)面積越大，在土地細(xì)碎化且分散的現(xiàn)實(shí)情況下，需要協(xié)調(diào)的農(nóng)戶數(shù)量也越多，這樣費(fèi)用很大，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格就越高。

3.土地年收益。部分土地不是種植糧食而是種植其它經(jīng)濟(jì)作物，這樣在土地年收益增加時(shí)，為了獲得充足的土地資源，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體愿意接受較高的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。

4.流轉(zhuǎn)期限。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)周期長(zhǎng)，短時(shí)間很難見效并收回成本，所以需要大量時(shí)間進(jìn)行前期投入。在同等條件下，流轉(zhuǎn)年限越長(zhǎng)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格越高，流轉(zhuǎn)年限短的土地在價(jià)格上會(huì)比較吃虧。

5.土地位置。一般來(lái)說(shuō)，處于城郊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格較高，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格就偏低。

農(nóng)民朋友在流轉(zhuǎn)土地的時(shí)候一定要按正規(guī)手續(xù)辦理，這樣才能避免糾紛，讓自己的利益最大化。

做流轉(zhuǎn)交易的金鑰匙

河南省西北部的焦作市是小麥、玉米等糧食作物的主要產(chǎn)區(qū)之一，夏糧單產(chǎn)全省第一，獲得“中國(guó)優(yōu)質(zhì)小麥之都”授牌?！八拇髴阉帯?山藥、牛膝、地黃、菊花)更是久負(fù)盛名、馳名中外，引來(lái)眾多商家前來(lái)投資。就在幾天前，一位來(lái)自周口的種植大戶蘇某在焦作土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人張校坤的專車陪同下，在焦作溫縣找到了他經(jīng)營(yíng)山藥種植最中意的地。不論是地塊情況、配套設(shè)施，還是周邊環(huán)境都和土流網(wǎng)線上平臺(tái)上的文字描述一致。短短兩天內(nèi)，在全市的土地資源中流轉(zhuǎn)到了最合適他的地皮，對(duì)比之前拜托一圈兒“熟人”找地可靠譜多了!

據(jù)土流網(wǎng)焦作土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人張校坤介紹，目前焦作市土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的活躍程度越來(lái)越高，流轉(zhuǎn)雙方大多是靠“熟人”的口頭約定達(dá)成交易為主。雖然節(jié)省了一部分土地成本，卻也存在著不小的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)日益活躍，不規(guī)范的交易存在風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，焦作市抓住中央推動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、發(fā)展適度規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的機(jī)遇，把加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)作為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一把抓手，有效地提升了焦作市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的活躍度。焦作市市長(zhǎng)徐衣顯在《2017年政府工作報(bào)告》中提到，“2016年焦作市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)124.9萬(wàn)畝，占家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地面積54.3%，分別高于全國(guó)、全省22、17個(gè)百分點(diǎn)”。而隨著焦作市土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，因不規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)交易而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的情況也屢見不鮮。如焦作修武縣有一農(nóng)戶江某因計(jì)劃外出打工，家中閑置土地由“熟人”牽線介紹轉(zhuǎn)給省城做大生意的陶某，前期簡(jiǎn)單的簽了一份合同后，陶某以“熟人”的名義通過(guò)各種理由說(shuō)服江某同意他先種地收成之后再給錢，不曾想后來(lái)卻不守信用，原來(lái)租金還沒付，領(lǐng)完國(guó)家補(bǔ)貼后就不見了人。而前期對(duì)流轉(zhuǎn)土地的責(zé)任和相關(guān)事項(xiàng)都沒明確下來(lái)，簽的是一份無(wú)效的流轉(zhuǎn)合同。由于沒有合同法律效力約束，最后江某吃虧有理說(shuō)不清。

對(duì)于承包方、受讓方來(lái)說(shuō)，也存在由于前期流轉(zhuǎn)工作做的不徹底，花費(fèi)大量資金流入地塊施工運(yùn)營(yíng)，中途受到農(nóng)戶及周邊村民突然收回土地，損失幾百萬(wàn)的情況等等。可見，不規(guī)范的流轉(zhuǎn)交易表面上看似快捷方便，但也能嚴(yán)重威脅到流轉(zhuǎn)雙方的經(jīng)濟(jì)利益，潛在風(fēng)險(xiǎn)不可忽視!

專業(yè)品牌入駐焦作，流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益有保障

河南省焦作土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的負(fù)責(zé)人張校坤，就是看到了這些問(wèn)題才決定加入土地流轉(zhuǎn)行業(yè)，他堅(jiān)信“越不完善的市場(chǎng)機(jī)制就存在越大的商機(jī)”。而一個(gè)人的力量畢竟有限，依托行業(yè)內(nèi)的專業(yè)品牌，讓成熟的機(jī)制幫助自己做好土地流轉(zhuǎn)是他首要考慮的事情。通過(guò)深入了解、仔細(xì)比對(duì)后，張校坤最終選擇了土流網(wǎng)。這個(gè)在土地流轉(zhuǎn)行業(yè)深耕9年的品牌，線上已流轉(zhuǎn)土地累計(jì)達(dá)到1.12億畝。目前已經(jīng)在全國(guó)擁有490家線下土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。這些服務(wù)中心有統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)和工作規(guī)范，店內(nèi)的土地經(jīng)紀(jì)人會(huì)定期到土流網(wǎng)參加土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，以保證每位土地經(jīng)紀(jì)人都保有標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)水平。“作為焦作市唯一一家有品牌保證的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，我們?cè)谕恋氐膬?chǔ)備、政策補(bǔ)貼的敏感度及流轉(zhuǎn)手續(xù)的辦理上有著無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)”土流網(wǎng)焦作市土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心張校坤自信的介紹道。

在參加土流網(wǎng)總部的專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)后，張校坤對(duì)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化運(yùn)作有了更為清晰的理解。在他看來(lái)，前期土地資源的儲(chǔ)備及協(xié)助流轉(zhuǎn)雙方簽訂有效流轉(zhuǎn)的合同是流轉(zhuǎn)中心最重要的兩個(gè)工作。流轉(zhuǎn)合同和手續(xù)方面，經(jīng)過(guò)土流網(wǎng)總部的專業(yè)培訓(xùn)已能熟練掌握。在土地資源儲(chǔ)備上，他在開業(yè)前期便帶領(lǐng)服務(wù)中心員工走遍了整個(gè)焦作市，與當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)政府主要負(fù)責(zé)人建立了良好的互動(dòng)。現(xiàn)在開業(yè)還未滿2個(gè)月，張校坤掌握的土地資源已達(dá)10萬(wàn)畝，提及手上的土地他如數(shù)家珍“溫縣和武陟有些地塊土地好，適宜種植山藥等收益高的品種，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格相對(duì)高些;靠太行山一帶山區(qū)及偏遠(yuǎn)地方，只適宜種植紅薯、玉米等作物，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格就相對(duì)較低?，F(xiàn)在手上還屯有好幾塊良地，不僅具有肥沃、保水性強(qiáng)等天然優(yōu)點(diǎn)，而且大部分土地的給水、排水、電力配套設(shè)施齊全，流轉(zhuǎn)后的建設(shè)成本低，這在全國(guó)范圍內(nèi)都很難找到，非常適合農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)?！碧岬剿膱F(tuán)隊(duì)，他介紹道，焦作服務(wù)中心的員工們都是本地人，有人脈、有地源，比外地客商自己與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民、政府部門接觸要方便快速得多。

目前，土流網(wǎng)焦作土地流轉(zhuǎn)中心已開業(yè)數(shù)日，為焦作地區(qū)有土地流轉(zhuǎn)需求的客戶提供農(nóng)業(yè)用地、工商用地、宅基地流轉(zhuǎn)等一系列與土地相關(guān)的全方位配套服務(wù)。在提高流轉(zhuǎn)交易的安全性上，今年土流網(wǎng)推出看地誠(chéng)意金服務(wù)，在平臺(tái)繳納固定數(shù)額的誠(chéng)意金作為押金就可以免費(fèi)看3塊地。有了平臺(tái)的監(jiān)督，看地客戶可以放心的將錢托管到平臺(tái)，為客戶上了雙重保障。

談及流轉(zhuǎn)中心未來(lái)的發(fā)展，張校坤十分有信心?！白鳛槿形ㄒ灰患矣衅放频耐亮髁鬓D(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，依托土流網(wǎng)成熟的管理機(jī)制及豐富的土地資源，加上我們團(tuán)隊(duì)的專業(yè)服務(wù)，流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益就能得到最大的保障。得到了客戶的信賴與認(rèn)可，中心也勢(shì)必會(huì)越走越穩(wěn)，越來(lái)越強(qiáng)!”

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