70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全線(xiàn)反彈 分別是哪些城市？

• 2018年8月27日 YangJinZhu來(lái)源：搜狐 476 25
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  2018-2023年中國(guó)住宅屋面防水改造行業(yè)供需趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)住宅屋面防水改造行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析住宅屋面防水改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶(hù)等多層面數(shù)據(jù)和信息資...

最近一段時(shí)間，房租飛漲引發(fā)社會(huì)各界熱議，但房?jī)r(jià)上漲的壓力卻絲毫未見(jiàn)緩和——7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)再度全線(xiàn)反彈，住建部、各地方政府不得不重披戰(zhàn)袍，貫徹落實(shí)7月末中央提出的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的調(diào)控要求。

最近一段時(shí)間，房租飛漲引發(fā)社會(huì)各界熱議，但房?jī)r(jià)上漲的壓力卻絲毫未見(jiàn)緩和——7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)再度全線(xiàn)反彈，住建部、各地方政府不得不重披戰(zhàn)袍，貫徹落實(shí)7月末中央提出的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的調(diào)控要求。

為何在嚴(yán)厲的調(diào)控舉措之下，老百姓的購(gòu)房熱情依然高漲？

70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全線(xiàn)反彈

首先來(lái)看全國(guó)房?jī)r(jià)的最新形勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)正增長(zhǎng)：

一線(xiàn)城市在2017年小幅下跌之后在今年連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲；二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)基本同步，從未出現(xiàn)明顯下跌，且在4月份以來(lái)環(huán)比漲幅再度明顯回升，7月份二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別達(dá)到1.1%和1.2%（參見(jiàn)下圖）。

另外，在70個(gè)大中城市中，7月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)繼續(xù)保持在66個(gè)的高位，下跌的城市數(shù)僅為4個(gè)。由此可見(jiàn)，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大，調(diào)控形勢(shì)嚴(yán)峻。

在此背景下，7月31日中央政治局會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，這一表述與此前多次表述——“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”和“切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈”有著明顯不同。

等到8月7日，住建部在沈陽(yáng)召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，提出加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。而此前不久，住建部針對(duì)投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)開(kāi)發(fā)商和虛假房地產(chǎn)廣告等市場(chǎng)亂象進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)督查，并列出30個(gè)先行開(kāi)展督查的城市，約談?wù){(diào)控不力的城市接近20個(gè)。住建部的發(fā)文明確要求，“對(duì)開(kāi)展整治行動(dòng)不力、人民群眾投訴較多、房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為較嚴(yán)重的地方，要加大督查力度。對(duì)涉嫌隱瞞包庇、濫用職權(quán)、玩忽職守的部門(mén)和人員，要堅(jiān)決問(wèn)責(zé)?！?/p>

截至8月21日，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，山東、湖北、浙江、福建、云南、黑龍江、吉林、貴州、重慶、河南等10省制定了督查和專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的工作方案，30個(gè)城市中已有佛山、廣州、蘭州、昆明、合肥、無(wú)錫、深圳、寧波、武漢、宜昌、成都、杭州、北京、重慶、蘇州、貴陽(yáng)等16個(gè)城市出臺(tái)了督查行動(dòng)的具體舉措。

熱點(diǎn)城市投資性購(gòu)房比例大幅攀升

為何這一輪史無(wú)前例的調(diào)控舉措，仍無(wú)法拽住房?jī)r(jià)上漲的韁繩？

除了各種分析和研究討論較多的土地、棚改、人才政策等因素外，一個(gè)新的趨勢(shì)或原因可能被大多數(shù)分析所忽略，那就是：與2008-2015年房?jī)r(jià)波動(dòng)周期相比，本輪房?jī)r(jià)上漲周期中，新進(jìn)入購(gòu)房者的購(gòu)房目的已由滿(mǎn)足剛性需求和改善性需求為主，向投資性需求為主發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心對(duì)全國(guó)16個(gè)熱點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、南京、福州、廈門(mén)和杭州）4萬(wàn)戶(hù)家庭持續(xù)十年的問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)，以下兩方面趨勢(shì)值得關(guān)注：

第一，首套購(gòu)房者占比快速下滑。反映到數(shù)據(jù)上，表現(xiàn)為新購(gòu)房行為中，首套房占比持續(xù)下滑，新購(gòu)房為第二套或第三套及以上住房的比重持續(xù)上升。其中，2008年新購(gòu)房中，首套房占比為70.3%，到2015年平穩(wěn)下滑至51.1%，但在最近三年這一比重則快速下降，2018年一季度已降至30.8%。相反，二套房和三套房以上的購(gòu)房者比重急劇攀升，其中今年一季度三套房及以上的比重已上升到25.4%，較上年提高了10.4個(gè)百分點(diǎn)，二套房購(gòu)房者比重也上升到43.8%，過(guò)去三年內(nèi)上升了9個(gè)百分點(diǎn)（參見(jiàn)下圖）。

第二，投資型購(gòu)房行為占到一半以上。從更為直接的購(gòu)房目的看，過(guò)去十年內(nèi)，剛需型購(gòu)房比例逐年下降，改善型購(gòu)房比例穩(wěn)步上升，投資型購(gòu)房比例則快速上升，這一趨勢(shì)在最近三年表現(xiàn)得尤為明顯。2008年-2015年，投資型購(gòu)房占比由19.6%平穩(wěn)上升到27.7%，2016年以來(lái)則快速上升，今年一季度已達(dá)到50.3%，改善型購(gòu)房占比也上升到17.8%。相反，剛需型購(gòu)房人群的比重則下降至31.9%（參見(jiàn)下圖），這一變化趨勢(shì)與上述首套房購(gòu)房比重快速下滑的趨勢(shì)基本吻合。

居民把房產(chǎn)當(dāng)財(cái)富保值的首選目標(biāo)

為何在房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)厲、房產(chǎn)稅征收的政策預(yù)期十分明確的情況下，居民投資型購(gòu)房的比重仍出現(xiàn)大幅攀升呢？

在筆者看來(lái)，至少有下述兩方面因素值得關(guān)注：

一是資本市場(chǎng)持續(xù)低迷。雖然2017年A股市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性牛市行情，但2018年以來(lái)，在中美貿(mào)易摩擦、金融強(qiáng)監(jiān)管和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)再度回落的共振影響下，國(guó)內(nèi)股市持續(xù)下跌，其中，與居民部門(mén)持股市值密切關(guān)聯(lián)的滬深A(yù)股流通市值，從1月23日的47.9萬(wàn)億元縮水到38.5萬(wàn)億元（參見(jiàn)下圖），滬深300指數(shù)跌幅接近25%，股市再度成為居民保衛(wèi)財(cái)富不縮水的傷心地。

二是居民境外投資渠道受阻。2015年-2016年居民“螞蟻搬家”式地投資海外資產(chǎn)的行為，在2017年受到越來(lái)越嚴(yán)格的監(jiān)控。這使得2018年4月份以來(lái)，人民幣匯率即便出現(xiàn)較大的貶值壓力，官方外匯儲(chǔ)備都沒(méi)有出現(xiàn)明顯的下降，銀行代客結(jié)售匯也沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的逆差（參見(jiàn)下圖）。

此外，P2P爆雷潮、資管新規(guī)落地執(zhí)行等新趨勢(shì)也使得居民財(cái)富對(duì)這些資產(chǎn)避而遠(yuǎn)之，最后造成的結(jié)果則是房地產(chǎn)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積在嚴(yán)厲監(jiān)管之下強(qiáng)勢(shì)反彈，2018年1-7月住宅銷(xiāo)售額同比增幅回升到16.2%，銷(xiāo)售面積回升到4.2%，而且二者的增速裂口再度走闊（參見(jiàn)下圖），這說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。

反映到居民總資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上，可以看到，房地產(chǎn)在整個(gè)居民金融資產(chǎn)、非金融資產(chǎn)中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。根據(jù)廣發(fā)證券估算，2017年末中國(guó)居民總資產(chǎn)規(guī)模為387.24萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)為202萬(wàn)億元，占比高達(dá)52%，存款、銀行理財(cái)產(chǎn)品分別占比17%和8%，持股市值僅為17.9萬(wàn)億元，占比為4.6%。

綜合來(lái)看，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼政策環(huán)境下，全國(guó)特別是核心城市房?jī)r(jià)仍面臨較大的上漲壓力，這可能與今年以來(lái)居民資產(chǎn)配置渠道缺乏有關(guān)，加上房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)上漲的歷史經(jīng)驗(yàn)，使得核心城市住房成為居民投資型購(gòu)房的主要區(qū)域。

如何扭轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)，使得“房住不炒”的理念能真正落地，以下兩方面政策取向值得考慮：一方面應(yīng)打破房?jī)r(jià)剛性上漲的長(zhǎng)期預(yù)期，通過(guò)房產(chǎn)稅、空置稅等政策增加投資型住房的持有成本；另一方面還需要拓寬居民財(cái)富的投資渠道，控制貨幣購(gòu)買(mǎi)力快速下降的預(yù)期，降低投資型購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的壓力。

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