5月房企融資金額創(chuàng)新低 房企債務(wù)壓頂

• 2018年6月12日 WuYaNan來源：騰訊網(wǎng) 1260 82
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  2018-2024年中國房屋裝修行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

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2018年5月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少了41.34%，融資總額創(chuàng)近1年(2017年5月至今)來最低，融資情況不容樂觀。

2018年5月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少了41.34%，融資總額創(chuàng)近1年(2017年5月至今)來最低，融資情況不容樂觀。

發(fā)債遇阻是行業(yè)的普遍問題，因證監(jiān)會等監(jiān)管部門對房企發(fā)債的政策有了變動。

對于一些大房企來說，融資受挫對他們的短期影響并不大，因為它們依然有強勁的銷售回款來補充資金“彈藥”,而一些中小型的房企，融資收緊卻直接引發(fā)其債務(wù)違規(guī)和業(yè)務(wù)停擺。

“最近房企中高管流動性特別大，尤其是財務(wù)人員，更是成了香餑餑?！蹦炒笮头科蟮娜肆Y源總監(jiān)高明慨嘆道。

據(jù)高明觀察，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的中高端從業(yè)人員本來就是那么一些，在各個企業(yè)間流來流去，一下子推高了整體行業(yè)的薪酬水平，尤其是財務(wù)人員，薪資漲幅更大。

“不過拿錢多，壓力也大，在目前這種融資渠道越收越緊的形勢下，財務(wù)高管都在想方設(shè)法替企業(yè)融錢，但難度越來越大。而且很多時候融資不是看人脈刷臉或者看你的財技，而是看公司的財務(wù)狀況和行業(yè)地位了?！备呙髡f。

“清倉式質(zhì)押”

當(dāng)華夏幸福地產(chǎn)集團財務(wù)集團總經(jīng)理李斌今年年初帶著他的財務(wù)團隊從華夏幸福離職加盟泰禾集團時，他的上司——華夏幸福執(zhí)行總裁兼財務(wù)總監(jiān)吳中兵并沒有感到太大的擔(dān)心，因為在吳中兵看來，李斌屬于公司的骨干員工但不是高管團隊，華夏幸福的融資并不會因為財務(wù)部門人員的流動受到大的影響。

華夏幸福融資部門的員工王斌在朋友圈里曬了幾張華夏幸福六月份發(fā)債成功的圖，并評論道：據(jù)說最近融資比較難。

6月初，在房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)不出債的情勢下，華夏幸福連發(fā)三筆債務(wù)：華夏幸福子公司九通基業(yè)6月2日發(fā)行2018年第二期債券，額度14億元，利率7.4%;華夏幸福2018年第一期(品種一)公司債6月7日上市，發(fā)行總額為24.75億元，利率為6.8%;華夏幸福2018年第一期(品種二)公司債同日發(fā)行，發(fā)行總額為5.25億元，利率為6.8%。

一位資深房地產(chǎn)策劃人士表示，華夏幸福之所以能夠順利發(fā)債，得益于它在房地產(chǎn)行業(yè)中的“另類”身份——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“它既有傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的融資手段，比如開發(fā)貸、企業(yè)債等等，又能通過產(chǎn)業(yè)開發(fā)運營的名義，進行園區(qū)貸款、發(fā)行PPP收益的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。所以融資渠道會比純做房地產(chǎn)的企業(yè)要寬?！?/p>

李斌加盟的新東家——泰禾集團雖然近一年來提出多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，但其主業(yè)仍是房地產(chǎn)，且很多衍生產(chǎn)業(yè)也是依附于其原有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所以融資情形并不樂觀。

泰禾集團2017年擬發(fā)行的一筆26億元的小公募目前還在向深交所申請的流程中。2018年5月泰禾集團又打算發(fā)行物業(yè)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃和住房租賃公司債券。

泰禾集團在去年推出新一輪的員工持股計劃，到目前為止還沒有正式讓員工實施買入公司股票的行動。一位泰禾集團前員工表示，此前泰禾集團就推行過員工持股計劃，當(dāng)時差點讓員工被套牢，這次新的持股計劃，在泰禾股價年初因董事長黃其森關(guān)于業(yè)績期望的一番言論而暴漲之后，員工是否又會在高位套牢，可能性不是沒有。而對泰禾來說，持股計劃除了公司自稱的激勵員工之外，實際上也為公司本身籌集了資金，起到了融資的作用。

通過這種方式，泰禾集團可從其控股股東泰禾投資融得資金160億元。

而泰禾集團的控股股東泰禾投資，則一直通過股權(quán)質(zhì)押的方式來融資，近一兩年來，泰禾投資一直幾乎以全倉質(zhì)押。

最新的公告顯示，5月25日泰禾投資又質(zhì)押了35690000股，占其所持股份的5.86%，用途為融資。泰禾投資持有泰禾集團609400795股，占上市公司總股本的48.97%，截至當(dāng)日泰禾投資已質(zhì)押掉股份597222168股，占其所有股份的98%。

不過，今年4、5月份以來，泰禾集團資金鏈的緊張度稍有緩解。

泰禾集團2018年于3月和4月都發(fā)布了新增借款公告，公告顯示截至2018年2月末、3月末，其累計新增借款金額分別超過了上年末凈資產(chǎn)的20%和40%，而在5月份，其累計新增借款已降至上年末凈資產(chǎn)的20%以下。

房企發(fā)債“中止”潮

相比于泰禾集團的激進融資，大部分房企依然尋求發(fā)債、貸款等傳統(tǒng)融資方式。不過這些融資方式年初以來尤其是5月份急劇緊縮。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年5月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少了41.34%，融資總額創(chuàng)近1年(2017年5月至今)來最低，融資情況不容樂觀。

龍湖地產(chǎn)內(nèi)地實體公司——重慶龍湖企業(yè)拓展的一筆80億小公募5月24日顯示為“中止”，隨后公司修改了申報材料，重走流程，而其擬募集的金額已從80億元調(diào)整為50億元。

旭輝地產(chǎn)2018年4月19日擬發(fā)行一筆49億元的債券，目前募集金額也縮減為34.95億元。

碧桂園2016年就遞交材料，欲公開發(fā)行公司債券200億，在幾經(jīng)反復(fù)之后，于5月28日也被“中止”。

碧桂園方面表示，此次中止不是碧桂園一家的問題，是行業(yè)的普遍問題，是因為證監(jiān)會等監(jiān)管部門對房企發(fā)債的政策有了變動，碧桂園需要根據(jù)目前的政策導(dǎo)向來修改和調(diào)整申報材料。目前尚不清楚會不會像其他房企一樣縮減其發(fā)行額度。

不僅普通的房地產(chǎn)債務(wù)遭遇阻遏，連此前頗受政府青睞的住房租賃融資產(chǎn)業(yè)目前也頻遭堵截。

廣州富力地產(chǎn)擬發(fā)行的2018年住房租賃專項公司債券于5月29日中止，這筆私募額度為60億;花樣年集團擬發(fā)行的2018年住房租賃專項公司債券于5月25日中止，這筆私募額度為50億。

上述信托公司經(jīng)理表示，此前政府提出鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極進入長租公寓領(lǐng)域，也對這一業(yè)務(wù)的融資大開方便之門，這導(dǎo)致房企一哄而上，無論有沒有長租公寓都來發(fā)行住房租賃的債券，而發(fā)行之后其資金用途是否用在長租公寓上，情況是比較混亂的。

“目前市場上做得算有規(guī)模的，只有萬科的泊寓產(chǎn)品和龍湖的冠寓，其他房企都還是在試水當(dāng)中。該經(jīng)理稱，監(jiān)管方面可能是覺得此前這塊有點過熱，有魚龍混雜之勢，所以需要加強一下監(jiān)管，做一番甄別”。

小房企的生死之年

不過對于一些大房企來說，融資受挫對他們的短期影響并不大，因為它們依然有強勁的銷售回款來補充資金“彈藥”。數(shù)據(jù)顯示，今年前5月份，萬科合同銷售額2390億元，同比增長4.8%，碧桂園合同銷售額3345億元，同比增長37%，恒大合同銷售額2552億元，同比增長39.5%。

而一些中小型的房企，融資收緊卻直接引發(fā)其債務(wù)違規(guī)和業(yè)務(wù)停擺。

中弘股份出現(xiàn)大量債務(wù)逾期，其最新公告顯示，自 2018 年 5 月 1 日至6月1日，公司及下屬控股子公司新增逾期債務(wù)本息合計金額為 7998.76 萬元(其中逾期債務(wù)本金為 385 萬 元，逾期債務(wù)利息為 7613.76 萬元)，全部為各類借款。截止6月1日，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)本息合計金 額為 306,980.17 萬元，全部為各類借款。

中弘股份表示希望通過尋求重組、出售資產(chǎn)和催收應(yīng)收賬款來緩解流動性壓力，以償還債務(wù)和維持公司正常運營。不過，其重組計劃卻沒有成功。

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