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高鐵新城成為第三個需防范房地產化傾向的領域

  • 2018年6月4日 HaoChenChong來源:房天下 1167 75
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近日,國家發(fā)展改革委、自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設部、中國鐵路總公司聯(lián)合發(fā)布《關于推進高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設的指導意見》,提出要堅決防控單純房地產化傾向,嚴禁借高鐵車站周邊開發(fā)建設名義盲目搞城市擴張。

近日,國家發(fā)展改革委、自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設部、中國鐵路總公司聯(lián)合發(fā)布《關于推進高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設的指導意見》,提出要堅決防控單純房地產化傾向,嚴禁借高鐵車站周邊開發(fā)建設名義盲目搞城市擴張。

繼特色小鎮(zhèn)和主題公園之后,高鐵新城成為第三個需防范房地產化傾向的領域。這一決策將產生哪些影響?

截至去年底,全國高鐵通車里程2.5萬公里,有700多座高鐵站。伴隨高鐵建設,一些地方掀起“高鐵新城熱”。國家發(fā)改委新聞發(fā)言人孟瑋表示,意見的出臺,正是為了指導地方因地制宜、規(guī)范有序推進高鐵車站周邊區(qū)域開發(fā)建設。

指導意見專門對大城市、中小城市做出分類指導。業(yè)內人士分析,隨著高鐵路網由“四縱四橫”向“八縱八橫”擴展,新建高鐵站將主要集中于中西部地區(qū)和東部省際、城際連接線,眾多三四線城市或將成為調控重點。

首先,三四線城市正在成為規(guī)劃開發(fā)高鐵新城的主力。早在2015年,就有媒體不完全統(tǒng)計,全國將要及已經開始規(guī)劃、建設的高鐵新城超過70座。記者調查發(fā)現,近兩年又有20多個城市正在規(guī)劃建設高鐵新城,這些城市多半是城區(qū)常住人口少于100萬的中小城市,三四線及以下城市占比超過七成。

其次,不少中小城市與高鐵站“距離感”明顯。通過對41座高鐵站的抽樣統(tǒng)計,有機構調查發(fā)現,直轄市、省會及副省級城市、地級市、縣級市高鐵站與城市中心的平均距離分別為9.08公里、11.26公里、9.51公里、8.27公里?,F實中,有的高鐵車站距離市中心動輒數十乃至上百公里,群眾出行并不方便。

此外,一些中小城市的高鐵新城規(guī)劃面積較大。意見提出,在大城市高鐵車站周邊,初期開發(fā)的重點是新建車站周邊2公里以內的區(qū)域。中小城市要避免照搬照抄大城市開發(fā)經驗,硬造特色、盲目造城。

然而,不少正在規(guī)劃建設的高鐵新城往往面積較大。聊城高鐵新城空間發(fā)展概念規(guī)劃面積186平方公里,其中,核心區(qū)城市設計范圍約21平方公里,控制性詳細規(guī)劃范圍約30平方公里。依托在建的惠州(樓盤)北站、惠城南站、羅浮山站,惠州3座高鐵新城總規(guī)劃面積超過200平方公里。

“火車一響,黃金萬兩”曾造就一批“火車拉來的城市”。如今,高鐵開動,是否會帶來相同的效應?研究發(fā)現,高鐵站通達車次越多,輻射能力就越大。對于一些自身發(fā)展勢頭較好的城市,容易因高鐵紅利刺激房價上漲。

數據顯示,近兩年,一些高鐵沿線城市的房價出現不同程度上漲。2016年至2017年,淄博(樓盤)房價兩年內整體漲幅超過五成,高鐵片區(qū)接近翻倍。在京港臺通道沿線,合肥(樓盤)房價從2016年初的每平方米8984元漲至今年4月的14303元,九江(樓盤)、南昌(樓盤)、贛州(樓盤)都有不同程度上漲,漲幅均在20%以上。

然而,與此同時,也有一些城市因高鐵站周邊區(qū)域開發(fā)規(guī)模過大、發(fā)展模式單一、綜合配套不完善等問題,導致出現大量房屋空置現象。

比如新華社記者在陽泉北站周邊采訪發(fā)現,2009年石太客專開通運營后,當地一家房地產企業(yè)就拿到了車站周邊第一塊地。然而,2014年房子建成后,由于當地經濟下行,相關配套建設放緩,前三年房子只賣出三分之一。直到去年,當地經濟回暖,加之棚改貨幣化安置,才刺激了購房需求。

一些地方認為有了高鐵站就會集聚人口,其實高鐵車站只是一個交通節(jié)點,新城離不開產業(yè)和市場的支撐,發(fā)展也需要時間。

值得注意的是,交通優(yōu)勢其實也是一把“雙刃劍”。業(yè)內研究機構研究中心以黔東南為例研究發(fā)現,擁有貴廣、滬昆兩條高鐵線路的黔東南交通優(yōu)勢明顯,但周邊流動人口超過半數流向長三角、廣東等地,黔東南匯聚比例不足2%。中國房價行情平臺數據顯示,今年4月,黔東南二手房均價每平方米4577元,環(huán)比和同比漲幅均居省內末位。

檢索全國PPP項目庫可以看到,目前各地與高鐵站周邊建設相關的項目共106個,其中進入管理庫的58個,納入儲備清單的48個,多數項目集中在市政工程、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)和交通運輸等行業(yè)。

財政部PPP中心發(fā)布的數據顯示,自去年12月到今年3月底,全國清退管理庫項目1160個,累計清減投資額1.2萬億元,退庫項目數前三位是市政工程、交通運輸、城鎮(zhèn)綜合開發(fā),三者合計占退庫項目總數和投資額總數的比例分別為51.9%、67.6%。

在高鐵站周邊開發(fā)建設過程中,一定要注重防范地方債務風險。一方面,有關地方要進一步完善項目和資金管理,加強成本收益分析評估,合理控制建設規(guī)模和節(jié)奏,防止脫離地方財力實際搞開發(fā);另一方面,地方政府也要落實債務限額管理和預算管理制度,不能以PPP等形式違規(guī)變相舉債搞建設。

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