2018房地產(chǎn)市場預測 全國百城庫存降至5年最低 房價會出現(xiàn)大漲的情況嗎？

• 2018年4月10日 ZhouXun來源：江瀚視野 670 39
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  2018-2023年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導報告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，突出改革創(chuàng)新；遠近結(jié)合，更加注重以解決長遠問題的辦法來應對...

現(xiàn)在對于購房者的建議是，對于剛需購房，如果還是有較為明確的購房需求的時候，可以找準時機給自己購置一套家庭需要的住房，對于改善性住房的購房者來說，現(xiàn)在也是進行置換較好的一個時間節(jié)點，但是對于炒房的人來說，建議盡早打消炒房的念頭。

房地產(chǎn)問題可以說是長期牽動著大家的心，對于中國人來說房子、教育、醫(yī)療可以說是中國人最關(guān)心的三件大事，而房子往往是首當其沖的，近些年房地產(chǎn)市場的火爆，讓中國進入了一個房地產(chǎn)的大周期之中，于是從2016年開始，國家開始對房地產(chǎn)市場進行全面的宏觀調(diào)控，在2016年底定下了房子是用來住的，不是用來炒的房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)，從而為中國房地產(chǎn)市場回歸理性奠定了基礎。最近，上海易居研究院發(fā)布了最新的研究報告，顯示最新的房地產(chǎn)發(fā)展狀況，我們就根據(jù)這個狀況來好好聊聊房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展。

一、百城庫存降至五年最低

截至目前，全國去庫存“戰(zhàn)役”效果明顯。易居研究院4月3日數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月底，全國范圍受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當前全國百城庫存規(guī)模相當于2013年3月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅宋迥昵八?。

截至3月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088萬、22977萬和18647萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。當前三類城市均呈現(xiàn)環(huán)比和同比的下滑態(tài)勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。

從具體城市來看，2018年3月，100個城市中，有25個城市庫存出現(xiàn)同比增長現(xiàn)象。其中合肥、珠海和惠州3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到139%、82%和49%。同時，100個城市中，有75個城市的庫存出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現(xiàn)了庫存同比下跌現(xiàn)象，進而促使百城庫存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

眾所周知，房地產(chǎn)庫存直接影響著房地產(chǎn)的市場供給，庫存量的五年最低和接連下降是不是意味著市場房地產(chǎn)供給的不足的呢?并且房地產(chǎn)市場供給與需求存在著一個匹配的過程，中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，讓一旦出現(xiàn)供應量不足的時候，就會出現(xiàn)搶購的現(xiàn)象，這是由供需規(guī)律所引發(fā)的必然現(xiàn)象。那么問題來了，房地產(chǎn)市場是不是會存在大漲的可能性呢?

二、房地產(chǎn)市場還有可能大漲嗎?

我們首先從數(shù)據(jù)出發(fā)，我們可以看到，數(shù)據(jù)很明顯的發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的庫存無論是環(huán)比增幅，還是同比增幅都是呈現(xiàn)出明顯的負增長態(tài)勢，特別是同比增幅的負增長已經(jīng)接近10%左右，這樣的態(tài)勢讓房地產(chǎn)市場的問題其實已經(jīng)出現(xiàn)，我們之前所判斷的三四線城市的去庫存壓力已經(jīng)得到了較好的緩解，但是幾乎所有城市都是出現(xiàn)庫存負增長的話，那么低庫存的出現(xiàn)極其容易導致房地產(chǎn)市場供給的不足，在很多城市還是處于一個城鎮(zhèn)化的進程當中的時候，按照經(jīng)濟學的供需平衡規(guī)律，就會出現(xiàn)供給不足需求過剩的賣方市場，從而導致價格的上揚。

雖然，理論上判斷是這樣，但我們依然不能就這么簡單的妄下結(jié)論，我們要看一下中國的實際情況：

一是房地產(chǎn)調(diào)控的力度還在加碼。930新政以來，中國已經(jīng)實現(xiàn)了好幾輪的房地產(chǎn)市場大調(diào)控，調(diào)控的措施和手段也在日益多元化，原先較為常用的限購、限價、限售等三限措施現(xiàn)在正在被逐漸摒棄，很多城市都是通過市場手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的需求，比如說通過提高首付比例，提升貸款利率水平等等手段，正是因為金融市場的資金荒難題，大多數(shù)商業(yè)銀行都已經(jīng)采用了提升房貸利率的手段，這較大的增加了房地產(chǎn)的持有成本，再加上較高的首付款比例，其實未來需求特別是非剛性需求的被壓縮空間還是存在的。

二是房地產(chǎn)市場的剛需正在被分類滿足。剛需一直被稱為房地產(chǎn)市場的頂梁柱，對于房地產(chǎn)市場的價格起到了明確的支撐性作用，但是隨著租售并舉、住房公積金政策改善等措施的影響，很多租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等多種住房形式正在不斷滿足剛需的住房需求，特別是租賃住房政策和租售同權(quán)政策的出臺，正在把剛需住房的購房動機向后延伸，所以當剛需的需求不再那么強烈的時候，對于供給下降的反應也就不會那么強烈。

三是對于投機需求的打壓。最近一段時間，隨著房地產(chǎn)市場特別是金融對房地產(chǎn)支持的日益從嚴，在想要像之前一樣空手套白狼顯得越來越不現(xiàn)實了，房地產(chǎn)市場想要依靠金融資本支持進行炒房已經(jīng)日益困難，再加上對于互聯(lián)網(wǎng)金融資金進入的限制，炒房在中國已經(jīng)逐漸變成了一個不太可能的事情，所以投機需求也在降低。

此消彼長之下，雖然供給出現(xiàn)了一定的下降，但是需求也沒有出現(xiàn)大幅度的上升，可以預計中國的房地產(chǎn)價格在未來的一段時間不會出現(xiàn)大幅度的上漲或者波動，但是一點需要注意的是，房地產(chǎn)市場由于存在較大的區(qū)域性差距，所以，不排除某些地方出現(xiàn)房地產(chǎn)價格異動上漲額度可能性，但是整體出現(xiàn)房價大規(guī)模波動的概率已經(jīng)不大。

現(xiàn)在對于購房者的建議是，對于剛需購房，如果還是有較為明確的購房需求的時候，可以找準時機給自己購置一套家庭需要的住房，對于改善性住房的購房者來說，現(xiàn)在也是進行置換較好的一個時間節(jié)點，但是對于炒房的人來說，建議盡早打消炒房的念頭，未來居住會是主流，炒房的市場空間會被進一步壓縮。

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