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南京限價地王被深套是什么情況 京奧港未來墅項目停工

  • 2018年3月25日 HaoChenChong來源:新浪 1380 91
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拍地時熱火朝天,但一旦調(diào)控時,開發(fā)商猶如困獸,動彈不得。而2016年、2017年南京開發(fā)商高價拿的地,因限價,如今進退兩難。

拍地時熱火朝天,但一旦調(diào)控時,開發(fā)商猶如困獸,動彈不得。而2016年、2017年南京開發(fā)商高價拿的地,因限價,如今進退兩難。南京已出現(xiàn)京奧港未來墅項目因項目滯銷拖欠工程款停工事件。

被套的地王

2016年4月,京奧港以樓面價22353元/平米拿下麒麟高價地G09地塊,項目定名為京奧港未來墅,規(guī)劃要打造新一代豪宅,放風要賣4萬元/平米,2017年9月項目首開1、2號樓共154套毛坯房源,物價局最終只批了2.5萬/平米,成為南京首個“虧本地王”。但至今154套房還有26套未售出,成交率僅73%。

2017年12月,京奧港未來墅被曝施工現(xiàn)場被貼封條,項目因拖欠工程款全面停工,后開發(fā)商發(fā)布公告稱已恢復施工。2018年1月,京奧港未來墅再次被曝出根本就沒有復工。

南京樓面地價超過2萬元/平米的板塊越來越多,江北新區(qū)、燕子磯、鼓樓濱江、堯化門、麒麟、青龍山生態(tài)國際新城、江寧淳化等片區(qū)。殘酷的現(xiàn)實是,在這些片區(qū),現(xiàn)在2.3萬元/平米的精裝房都賣不動。

目前,南京最難受的幾個地王,其中一個是上海建工(3.700, -0.09,-2.37%)的河西地王,2016年1月,上海建工四建集團與南京奧和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成的聯(lián)合體一舉拿下備受矚目的南京河西G68地塊。該地塊最終以64.8億元成交,樓板價達到了驚人的42561元/平米。

“地價就到了四萬多,而房價限價4.5萬/平米,所以根本沒法賣,開盤就虧本,開發(fā)商只能拖著不賣,本身河西新盤也不多了?!蹦暇┊?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,“不賣政府也不能逼你賣,因為周邊二手房都五六萬了,賣了明顯虧,只能用時間來解套,假如不限價的話,賣6萬是沒問題的?!?/p>

另外兩個是三萬多的地王,電建和泰茂(金茂)以35.6億拿下南G13宅地,樓面價36890元/平米;以及總價65億的河西G30商住混合地塊,樓面價34043元/平米,配建保障房面積1.56萬平米。

樓市分化明顯

去年11月,南京河西10家樓盤同一時間啟動驗資登記報名,1萬多人搶3000多套房,30%左右的中簽率,因此很多購房者裹著棉被連夜到登記處排隊,部分熱門樓盤的登記處門口均有超過千人排隊。

而引發(fā)哄搶的背后,主要源于政府限價,新房與二手房有較大價差,存在明顯的套利空間。河西中新房限價4.5萬/平米,河西南限價3.5萬/平米,而河西中的二手房已經(jīng)賣到5.5萬-6萬元/平米,有1萬-1.5萬元/平米的價格差。

南京一位投資者告訴記者,河西片區(qū)是南京最高端的豪宅片區(qū),品質(zhì)最好,規(guī)劃最新,配套最齊全,所以當然最受有錢人和改善型群體追捧,但政府為了控制房價漲幅,也是限價最狠的區(qū)域,他一位朋友2016年底900萬元買的仁恒江灣城206平米,當時也是因為限價4.5萬/平米,買到轉(zhuǎn)手就可以賺300萬,但現(xiàn)在能賣到1600萬了。

記者在河西實地踩盤了解到,目前河西中的四個新盤,保利天悅、華新城璟園、海玥名都、宏圖上水云錦,今年預計會清盤。

據(jù)了解,河西的樓盤,購買門檻非常高,開發(fā)商一般要求首付八成,目前南京買房的貸款利率通常上浮20%,但即便是這樣,一般人還買不到,因為限價,和明顯的價差存在,河西的樓盤就是暢銷。

然而,南京樓市卻是冰火兩重天。河西樓市最新統(tǒng)計,2月份至今,南京樓市共有8家樓盤開盤,僅2家樓盤全部賣光。

有樓盤去化很慘淡,賣了近一個月,連一套房都沒賣掉,江寧瑞安翠湖山開盤慘淡,近一個月賣出0套。項目在2月12日開盤,加推34套別墅房源,面積230平米-290平米,銷售許可證均價為22287元/平米。據(jù)南京當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者,都是大戶型房源,總價貴;交通不便利,位置略偏,配套太少;板塊不成熟,缺少發(fā)展空間,區(qū)域沒有更多的利好刺激,發(fā)展空間有限。

江寧區(qū)的一個新盤天澤苑在2月開盤106套房源,銷售許可證均價為27951元/平米。開盤至今一個月多,但是南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,106套房源賣出46套,去化僅在四成,連一半都沒到!上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者,本次加推的都是大戶型房源,不適合剛需,單價總價貴;新房與二手房價格僅差648元/平米基本持平,新房價格不具優(yōu)勢。

城東的銀億東城,2月4日加推,50套聯(lián)排別墅,面積144平米、165平米,擬銷售許可證均價29500元/平米,開盤至今一個月多,根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,共計賣出24套,去化在4.8成左右。

城北的華僑城翡翠天域,在1月25日開盤搖號,共有526組買房人參與搶496套房源,中簽率94%;項目在2月3日首開,共計496套精裝住宅,均價在25498元/平米。開盤至今一個月多,根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,共計賣出253套,去化在7成左右。

南京樓市已經(jīng)有拉開降價潮的跡象了。

017年年底,位于江寧淳化的萬科和昌金域東方,推出99套精裝修特價房,面積約88平米-128平米,特價房單價約2.3萬/平米,單套總價優(yōu)惠最高10多萬,實際上相當于降價約1000元/平米,這也是南京樓市近兩年來,新房第一次實質(zhì)性降價。

2017年9月和10月,萬科和昌金域東方先后兩次領(lǐng)銷售許可證,實際上第二次相比第一次已經(jīng)降價了200元,共307套房源,兩次開盤,有近一半都沒賣掉。

首付1成的如江北的榮耀府,均價9499元/平米,嘉恒有山,9498元-10978元/平米;御瀾府,24608元-26082元/平米,高淳的紫晶美域,8298元/平米。而榮盛的三個盤,包括榮盛首府、榮盛花語城、榮盛鷺島榮府,價格一萬出頭,首付都只要0.5成。

南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預計,在政府堅持調(diào)控不放松的情況下,預計未來樓市分化依然會比較明顯,新盤稀少的片區(qū),二手房價格也會比較堅挺,而新房供給量較多的地方,降價的壓力會比較大。麒麟京港奧未來墅地價2.2萬,房價2.5萬虧本都賣不動,決不會是第一個。

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