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房地產(chǎn)市場(chǎng)生變 一二線城市降溫 進(jìn)駐三四線需考慮未來(lái)潛力

  • 2018年1月19日 lihuizhen來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 949 59
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三四線城市樓面價(jià)也同比上漲近七成至2444元/平方米,溢價(jià)率明顯高于全國(guó)平均水平,較上年提升13.1個(gè)百分點(diǎn)至49.7%。

房地產(chǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行著巨大的轉(zhuǎn)變。2017年,在中央強(qiáng)調(diào)住房居住屬性背景下,各地頻頻出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策,房地產(chǎn)金融監(jiān)管也不斷加強(qiáng),在投資投機(jī)性需求被抑制的同時(shí),市場(chǎng)分化也更加嚴(yán)重:一二線城市及其周邊環(huán)線熱點(diǎn)熱度下降,三四線城市則明顯“逆襲”,整個(gè)2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生劇變。

中指院數(shù)據(jù)顯示,2017年1~11月,三四線城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積3.1億平方米,同比增幅超三成,在300城中占比較上年同期提升4.2個(gè)百分點(diǎn);土地出讓金也大幅上漲1.2倍至7660億元,較上年同期提升10個(gè)百分點(diǎn)以上。

三四線城市樓面價(jià)也同比上漲近七成至2444元/平方米,溢價(jià)率明顯高于全國(guó)平均水平,較上年提升13.1個(gè)百分點(diǎn)至49.7%。

城市群與棚改帶熱三四線城市

克而瑞研究分析認(rèn)為,通過(guò)交通規(guī)劃發(fā)揮城市群周邊三四線城市的優(yōu)勢(shì),快速承接核心城市房地產(chǎn)外溢需求,中長(zhǎng)期則為產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移提供通道,進(jìn)而由產(chǎn)業(yè)吸附人口流入,為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供源源不斷的內(nèi)生需求。

以珠三角為例,作為我國(guó)目前發(fā)展較為成熟的城市群,珠三角城市群內(nèi)交通便捷,產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展,佛山、東莞與廣州、深圳已形成關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈條,也因此佛山2011年~2016年年均人口凈流入量在4萬(wàn)以上。

該城市群內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高,東莞、惠州和珠海等地2016年全年房?jī)r(jià)漲幅均在40%以上,居百城前列。2017年因樓市調(diào)控嚴(yán)苛,市場(chǎng)成交量明顯下行,但房?jī)r(jià)仍具備抗跌韌性,保持小幅上漲,其中江門、中山和佛山的房?jī)r(jià)漲幅仍在15%以上。

安居客首席分析師張波認(rèn)為,棚改是三四線城市的更大機(jī)遇。他告訴記者,國(guó)家棚改政策于2017年公布并實(shí)施,2018年到2020年是棚改“攻堅(jiān)期”,未來(lái)3年還將再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套,這必將為三四線城市后續(xù)2~3年帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的購(gòu)買力保障。

從重點(diǎn)棚改區(qū)域來(lái)看,山東省棚改規(guī)模連續(xù)3年居全國(guó)首位。該地2015年~2016年完成棚改100.8萬(wàn)套,2017年棚改任務(wù)76.36萬(wàn)套,截至2017年10月底,已完成棚改開(kāi)工77.03萬(wàn)套,提前超額完成任務(wù)。

“近3年棚戶區(qū)改造明顯提速且貨幣化安置比例大幅提升,高規(guī)模推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求集中釋放,有力促進(jìn)了三四線城市商品住宅去化,部分三四線城市量?jī)r(jià)齊升。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為。

需求透支樓市后續(xù)動(dòng)力堪憂

不過(guò),城市群和棚改的效應(yīng)并非無(wú)限。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在日前舉行的“房產(chǎn)科技創(chuàng)新峰會(huì)”上向記者直言,在貨幣化改造和棚改等一系列政策刺激下,三四線城市經(jīng)歷了快速加杠桿和釋放需求的歷程,由此帶來(lái)的是市場(chǎng)上揚(yáng),但這種刺激的持續(xù)性較弱。

的確,中指院的研究指出,經(jīng)過(guò)本輪的快速去化,未來(lái)棚改對(duì)三四線城市整體的促進(jìn)作用可能存在邊際效應(yīng)遞減,銷售的持續(xù)高增長(zhǎng)不可期。

“棚改帶來(lái)的需求總規(guī)模仍較高,且三四線整體城市數(shù)量龐大,棚改進(jìn)程不一,未來(lái)房企仍可繼續(xù)關(guān)注有棚改機(jī)會(huì)的三四線城市,適時(shí)進(jìn)入?!睆埐ǜ嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,未來(lái)無(wú)論是棚改資金的拉動(dòng)力還是資金本身的增量都在減弱。2018年預(yù)計(jì)三四線銷量很難再創(chuàng)高峰,由于缺乏人口導(dǎo)入的先天優(yōu)勢(shì),三四線的銷量難以長(zhǎng)期維持高位,或在3~5年后出現(xiàn)斷崖式下跌。

價(jià)格方面,歐陽(yáng)捷認(rèn)為,上述珠三角三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅,隱隱說(shuō)明三四線城市面積性改善需求基本沒(méi)有了?!叭木€城市去年土地出讓價(jià)格普遍上漲,房?jī)r(jià)也已經(jīng)到了較高位置。房?jī)r(jià)上漲很快的城市未來(lái)上漲空間很小,很多需求并不是為了自住和改善,而是刺激了投資欲望、也刺激了改善需求提前入市,未來(lái)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足?!?/p>

不過(guò)三線城市的二手房仍有值得期待的地方。楊現(xiàn)領(lǐng)表示,當(dāng)新房增速下降后,大城市周邊的三四線城市會(huì)迎來(lái)二手房的增長(zhǎng)期,當(dāng)住房的戶均套數(shù)大于1,就意味著二手房的春天開(kāi)始到來(lái)。

以常州為例,鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示,其每個(gè)月二手房交易量在1.1萬(wàn)套左右,而北京2017年的二手房交易量才13.5萬(wàn)套。安居客數(shù)據(jù)顯示,去年三季度環(huán)京燕郊的二手房成交量更同比跌了近九成,價(jià)格下跌超過(guò)20%。相較之下,三線城市二手房崛起速度不可謂不快。

進(jìn)駐三四線需考慮未來(lái)潛力

這樣的格局促成了房企的改變。數(shù)據(jù)顯示,2017年1~11月,全國(guó)20家品牌房企在三四線城市共拿地1.1億平方米,較上年全年增長(zhǎng)83.3%。

中指院認(rèn)為,房企在一二線拿地難度進(jìn)一步加大,房地產(chǎn)市場(chǎng)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的態(tài)勢(shì)愈演愈烈。為保證自身規(guī)模擴(kuò)張,品牌房企大力向土地資源豐富的三四線推進(jìn),有發(fā)展?jié)摿?、區(qū)位優(yōu)勢(shì)的三四線城市獲重點(diǎn)關(guān)注。

“房企爭(zhēng)奪三四線城市的背后邏輯是‘抓住機(jī)遇、分散風(fēng)險(xiǎn)’?!睆埐ǜ嬖V記者,在三四線布局會(huì)給房企帶來(lái)更多機(jī)遇,尤其是在企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)下,地域的擴(kuò)張很快從一二線城市蔓延到三四線城市。

不過(guò)應(yīng)該注意,部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市需求大部分被透支,這類城市應(yīng)綜合考慮未來(lái)發(fā)展支撐力。尤其是當(dāng)未來(lái)3~5年棚改效應(yīng)逐漸弱化,是否在城市群效應(yīng)中真正建立起產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),有人口吸附能力,都是房企判斷城市潛力的要素。


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