房企海外融資額度創(chuàng)造了歷史同期境外融資最高紀(jì)錄！

• 2017年8月4日 FanTianQing來(lái)源：騰訊新聞 1029 65
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房企海外融資步伐繼續(xù)加快，出現(xiàn)這一趨勢(shì)的主要原因是境內(nèi)融資難度加大。

　　房企海外融資創(chuàng)歷史新高？隨著境內(nèi)融資難度加大，房企正在爭(zhēng)搶海外融資窗口期。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：7月單月，房企海外融資合計(jì)達(dá)到32.8億美元，房企年內(nèi)累計(jì)海外融資額度達(dá)到255.7億美元。相比2016年同期的82.7億元上漲了209%。房企海外融資額度創(chuàng)造了歷史同期境外融資最高紀(jì)錄。

　　從發(fā)行規(guī)?？矗愦笪涣惺孜?。恒大6月22日公告顯示，發(fā)行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計(jì)發(fā)債66.24億美元；其次是佳兆業(yè)，達(dá)到35億美元。此外，中國(guó)海外發(fā)展、龍湖、碧桂園、綠地也都發(fā)行了5億-10億美元不等的境外債。

　　加速海外融資

　　在海外發(fā)債程序簡(jiǎn)化、政策鼓勵(lì)外匯流入的大背景下，中資企業(yè)發(fā)行美元債正迎來(lái)窗口期。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，中資企業(yè)共發(fā)行142只美元債，總發(fā)行規(guī)模1020億美元，較2016年同期大幅增長(zhǎng)。

　　其中，房企發(fā)行美元債最為積極。法國(guó)外貿(mào)銀行最新報(bào)告預(yù)測(cè)，今年中國(guó)離岸美元債發(fā)行量持續(xù)增長(zhǎng)，總金額或?qū)⒊^(guò)去年兩倍。房地產(chǎn)發(fā)行美元債規(guī)模較大，占總發(fā)行規(guī)模的39%。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，房企1月發(fā)行海外融資共計(jì)9筆，2月3筆，3月11筆，4月4筆，5月6筆，6月11筆，7月9筆。

　　其中，一些房企發(fā)行新票據(jù)為舊債融資。以恒大為例，其將現(xiàn)有多筆1-3年到期的優(yōu)先票據(jù)，交換成4年、6年、8年期優(yōu)先票據(jù)，金額28.24億美元，并額外發(fā)行4年、6年、8年期合計(jì)38億美元優(yōu)先票據(jù)。換言之，本次發(fā)債總額達(dá)66.24億美元，其中8年期優(yōu)先票據(jù)占比超七成。

　　為何中資企業(yè)自2017年掀起美元債發(fā)行潮？

　　民生證券研究報(bào)告分析，跨境資本格局演變更多取決于政策預(yù)期。美元發(fā)債增多的首要原因來(lái)自政策層面的推動(dòng)——2017年，“資本管制+加大吸引外資+鼓勵(lì)境內(nèi)機(jī)構(gòu)海外資本回流”組合拳使出，簡(jiǎn)化海外發(fā)債程序，政策層面鼓勵(lì)外匯流入。

　　同時(shí)也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家補(bǔ)充，從發(fā)行趨勢(shì)看，當(dāng)前美國(guó)十年期國(guó)債到期收益率依舊處于2014年以來(lái)的低點(diǎn)，對(duì)發(fā)債企業(yè)來(lái)說(shuō)，處于較好的發(fā)行窗口期。同時(shí)，考慮到境外發(fā)行美元債具有發(fā)行條件便利、發(fā)行限制低等優(yōu)勢(shì)，美元債正在逐步成為國(guó)內(nèi)企業(yè)融資的重要渠道。

　　從房企層面看，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，房企海外融資步伐繼續(xù)加快，出現(xiàn)這一趨勢(shì)的主要原因是境內(nèi)融資難度加大。境內(nèi)房企融資總量在減少，資金價(jià)格上行已成為趨勢(shì)。這種情況下，企業(yè)開(kāi)始在海外尋找融資機(jī)會(huì)，雖然美元資金價(jià)格也在上行。

　　張大偉認(rèn)為，美元走強(qiáng)后熱錢(qián)將流出中國(guó)市場(chǎng)，疊加內(nèi)地債券市場(chǎng)融資難，會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)荒”窘境。而房企為補(bǔ)充現(xiàn)金流，依然會(huì)努力在海外融資，預(yù)計(jì)2017年房企海外融資或繼續(xù)刷新紀(jì)錄。

　　房企迎資金鏈大考

　　不過(guò)，易居研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海外融資的最好時(shí)機(jī)也在慢慢消失，一個(gè)重要的因素是，全球利率出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，尤其是美元加息后更是如此。所以收緊的信貸政策環(huán)境，值得此類(lèi)企業(yè)關(guān)注。后續(xù)對(duì)于此類(lèi)融資來(lái)說(shuō)，或有救急含義，如國(guó)內(nèi)大規(guī)模拿高價(jià)地后，需要海外融資彌補(bǔ)短期資金不足，但償債壓力也是較大負(fù)擔(dān)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期海外發(fā)債動(dòng)作，或與部分房企持續(xù)拿地后資金壓力增大有關(guān)，這是一個(gè)救急方式，從側(cè)面也說(shuō)明，很多房企的發(fā)債資信不錯(cuò)，融資依然還有機(jī)會(huì)。

　　CRIC發(fā)布的6月房企月報(bào)顯示，目前房企融資前景仍不容樂(lè)觀。6月，若除去恒大引入戰(zhàn)投和新發(fā)票據(jù)，企業(yè)新增融資額仍然有限。日前，央行公布的5月金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，M2增速幾十年來(lái)首次落至個(gè)位9.6%，因此資金面仍然趨緊，而房地產(chǎn)又被政策重點(diǎn)“照顧”，未來(lái)融資環(huán)境改善可能性不大，再加上目前債市波動(dòng)，對(duì)房企短期融資也造成一定壓力，逼迫房企海外發(fā)債，而房企海外評(píng)級(jí)普遍較低，因此融資成本也會(huì)上升，房企再要拿到便宜的錢(qián)，已是難上加難。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年以來(lái)，房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，合計(jì)包括私募債、公司債、中期票據(jù)等（不包括股權(quán)融資）的境內(nèi)融資僅為2238.97億，2016年前7月同期發(fā)行融資額度高達(dá)7923.7億，同比減少71.7%。2017年7月單月房企融資金額467億，而2016年7月同期為1187.8億，月度同比跌幅61%。

　　不僅如此，從資金價(jià)格看，2017年來(lái)發(fā)行的債券利率均在5%-6%以上，6月，多宗融資的資金成本已接近或超過(guò)7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%，均有明顯上行。目前很多融資的年化收益率在5.5%以上。

　　張大偉認(rèn)為，從資金成本看，支持2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)的主要原因是房企的各種渠道低價(jià)格資金，債券是價(jià)格最低的資金來(lái)源，2017年上半年房企發(fā)債難度加大，資金壓力也明顯加大。他認(rèn)為，海外融資難度會(huì)越來(lái)越大。

　　國(guó)泰君安證券數(shù)據(jù)顯示，從2016 年4季度起，房企公司債發(fā)行驟然收緊，2017年以來(lái)沒(méi)有一家A股上市房企發(fā)公司債。從 2017下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)公司債回售和到期量逐步攀升，償債壓力加大。2017下半年，房企債券回售到期在1000億左右，但2018-2019年回售到期接近5000億，部分激進(jìn)擴(kuò)張的中小房企，面臨愈來(lái)愈大的償債風(fēng)險(xiǎn)和資金鏈壓力。

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