人民網(wǎng)北京4月28日電(盧志坤) 近年來信貸環(huán)境的變化正促使房地產(chǎn)商尋求傳統(tǒng)融資渠道之外的替代方案，這或?qū)又T如商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)等結(jié)構(gòu)性金融工具的市場規(guī)模出現(xiàn)快速增長。

房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行認(rèn)為，盡管資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在中國剛剛起步，但其擁有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ型蔀橹袊_發(fā)商和資產(chǎn)持有人的主要融資選擇。

仲量聯(lián)行資深董事、中國研究部負(fù)責(zé)人周志鋒表示，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)在幾年內(nèi)爆發(fā)。

周志鋒說，如今詢問通過CMBS進(jìn)行融資的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)持有者正在增多，從目前的發(fā)行勢頭來看，今年這一結(jié)構(gòu)性融資產(chǎn)品的發(fā)行金額勢必大幅增長。

他補(bǔ)充說，僅今年兩單較大規(guī)模的CMBS籌集金額就達(dá)到了150億元，接近了去年全年的水平。而據(jù)券商等機(jī)構(gòu)的反饋情況來看，目前正在準(zhǔn)備的項(xiàng)目也較多。

作為一種結(jié)構(gòu)化的融資工具，CMBS主要以商業(yè)地產(chǎn)為抵押，以相關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)未來收入為主要償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。其本質(zhì)是一項(xiàng)債權(quán)類的投資工具。

將這些非流動性且回收周期較長的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過一定的手段把未來的預(yù)期收益部分提前兌現(xiàn)大大緩解了房地產(chǎn)商的資金壓力。其好處在于，CMBS的發(fā)行價格較低、流動性強(qiáng)、對母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價值的同時保持資產(chǎn)控制權(quán)和未來增長潛力、以及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。其較高的資產(chǎn)抵押率通常也可以幫助房地產(chǎn)商獲得更多的融資。

以去年中國金茂和高和資本聯(lián)合推出的首單在交易所掛牌的CMBS“高和招商-金茂凱晨專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”為例，這只CMBS的發(fā)行規(guī)模為40.01億元，優(yōu)先檔40億元，利率為3.3%，期限3年，次級檔100萬元由融資方認(rèn)購。其還款的資金來源為底層資產(chǎn)的一棟位于北京核心區(qū)寫字樓未來數(shù)年的租金收入。

此類資產(chǎn)支持證券在近兩年的快速發(fā)展得益于監(jiān)管層的政策松綁。隨著監(jiān)管部門放松對這類結(jié)構(gòu)型產(chǎn)品的銷售管制，資產(chǎn)支持證券在2015年起開始獲得較快發(fā)展。

仲量聯(lián)行的周志鋒稱，隨著信貸寬松的環(huán)境逐漸消逝，企業(yè)輕松融資或再融資的日子可能一去不復(fù)返了。

他說，尤其是中央政府可能會推出新一輪的緊縮政策，這將進(jìn)一步加大企業(yè)融資難度，開發(fā)商和資產(chǎn)持有人為取得所需資金、降低融資成本，將需要將銀行貸款或公司債券等傳統(tǒng)融資方式與其它融資渠道多管齊下。

人民網(wǎng)記者基于Wind資訊匯總的數(shù)據(jù)顯示，截至4月26日，基于各類資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立的資產(chǎn)支持證券的余額已經(jīng)接近1.09萬億元。

不過，周志鋒指出，與美國等較為成熟的市場相比，中國當(dāng)前的房地產(chǎn)抵押貸款支持證券的規(guī)模還顯得相形見絀。

據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，CMBS作為美國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的融資方式，其去年的發(fā)行總額就達(dá)到了760億美元，占全球CMBS發(fā)行量的98%。

但他也表示，鑒于中國龐大的房地產(chǎn)市場規(guī)模以及銀行和開發(fā)商對另類融資渠道的需求，CMBS以及其他以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品將日益走俏，今后幾年的發(fā)行量勢必將逐漸走高。