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16城樓市“限售” 政策對(duì)投資客拋盤說不

2017年4月18日     來源:證券日?qǐng)?bào)      編輯:zengyao      繁體
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自廈門3月份開啟樓市限制交易的先例后,不少城市加入“限售”隊(duì)伍。截至目前,至少16個(gè)城市加入“限售限購”大軍。

自廈門3月份開啟樓市限制交易的先例后,不少城市加入“限售”隊(duì)伍。截至目前,至少16個(gè)城市加入“限售限購”大軍。

具體政策涉及多種手段,比如“外地人買一、二手房3年內(nèi)限售”、“通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后,再次購買住房需滿3年”等多種細(xì)分政策。

“雙限模式下,意在阻止各類炒房資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),防范各類套利機(jī)制出現(xiàn),堵住了部分違規(guī)資金進(jìn)入樓市的同時(shí),也防止了資金隨意撤出樓市,攪動(dòng)市場(chǎng)。”易居研究智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,這是一種穩(wěn)定市場(chǎng)的舉措。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也向記者表示,此輪樓市“限售”政策主要有兩個(gè)目的,一是將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置,避免快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為,起到抑制投資投機(jī)的作用,使當(dāng)前的樓市降溫;二是為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭(zhēng)取更多的時(shí)間,尤其是樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施,比如房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)登記等。

樓市掀“限售”潮

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,實(shí)行限購又限售的城市,按出臺(tái)政策的時(shí)間順序看有廈門市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區(qū)、保定白溝新城管理委員會(huì)、長(zhǎng)樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚(yáng)州市、成都市和海南省。值得注意的是,隸屬保定高碑店市的白溝鎮(zhèn),限售時(shí)間最長(zhǎng),為5年。

值得關(guān)注的是,這批“限售”城市中,多數(shù)以二、三線為主,甚至涉及四、五線城市,但北京、上海這兩大一線城市并未加入。而對(duì)各大城市的“限售”政策也是分類制定實(shí)施,并未一刀切。

對(duì)此,張宏偉認(rèn)為,從樓市“限售”政策核心來看,在于對(duì)于房產(chǎn)買賣時(shí)間的限定。但樓市“限售”的時(shí)間長(zhǎng)度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場(chǎng)周期的時(shí)間、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān),“限售”時(shí)間并非任意制定。

張宏偉進(jìn)一步稱,從調(diào)控政策來看,從去年10月份計(jì)算,本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到2年,也就是有可能持續(xù)到2018年第三季度。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下,市場(chǎng)從2016年9月份的高點(diǎn)開始下行的市場(chǎng)調(diào)整周期至少也是2年,在下行調(diào)整周期內(nèi),面臨的最大最直接的風(fēng)險(xiǎn)就是個(gè)人投資投機(jī)者與銀行,間接影響著投資渠道及宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。

張宏偉稱,從個(gè)人投資投機(jī)者來看,當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來臨之后,資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)也結(jié)束,房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破,樓市瘋狂大潮退去之后,投資投機(jī)客將退場(chǎng);而對(duì)于銀行來講,當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí),房?jī)r(jià)必然面臨著下降。而由于2016年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房?jī)r(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn),當(dāng)今年下半年房?jī)r(jià)開始下降時(shí),去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水,金融風(fēng)險(xiǎn)增加。此時(shí),銀行必然首先收個(gè)人按揭貸款的口子。

平衡樓市風(fēng)險(xiǎn)

至于張宏偉所說的上述預(yù)計(jì)將在調(diào)整期立場(chǎng)的投資客,則包括“加杠桿”入市的“散戶”、運(yùn)營(yíng)狀況不佳的私營(yíng)企業(yè)主和特定需求的群體。

張宏偉內(nèi)進(jìn)一步稱,實(shí)際上,這一輪樓市“全民炒房”局面的出現(xiàn)和“散戶”入市密不可分。他們拿出壓箱底的資金入市,不顧一切投資買房,甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。而當(dāng)2017年年中,市場(chǎng)調(diào)整期來臨之時(shí),這部分“散戶”無法承受房?jī)r(jià)止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時(shí)(加杠桿資金的期限一般為12個(gè)月左右,少部分24個(gè)月,明年年中剛好是今年上半年加杠桿入市資金到期的日子),屆時(shí)今年上半年以來加杠桿入市的“散戶”勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)拋售資產(chǎn)的狀況。

此外,由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時(shí)處于低谷期,私營(yíng)企業(yè)主的企業(yè)運(yùn)營(yíng)可能會(huì)遇到資金面的問題,屆時(shí),它們可能舍卒保車,拋售一部分前期投資的房產(chǎn),緩解企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力。同時(shí),特定需求的群體也有可能拋售房產(chǎn)。比如置換類需求、一部分海外移民,他們?yōu)榱双@得更好的教育環(huán)境、居住條件等,在市場(chǎng)調(diào)整期到來時(shí)可能通過拋售房產(chǎn)的形式進(jìn)行置換。

值得注意的是,為了平衡系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。銀行的動(dòng)作可能更為直接,即收緊個(gè)人按揭貸款。張宏偉認(rèn)為,收緊個(gè)人貸款的傳統(tǒng)方式是強(qiáng)化審批措施、提高首付和利率、控制房貸總量等,但這并不能防止“加杠桿”投資投機(jī)客的買賣“拋盤”行為。

如今,樓市“限售”政策出臺(tái),“限售”政策中時(shí)間上定為“須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)”,在樓市下行周期它的作用在于鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資產(chǎn),不讓它交易,不讓它出現(xiàn)貶值,防止由于房?jī)r(jià)下降而帶來的銀行的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),這樣銀行這端因?yàn)椤跋奘邸睍簳r(shí)處于安全地位。

另外,美國進(jìn)入加息通道后,國內(nèi)資本外流明顯,盡管近期有了一些限制性措施,但是仍然避免不了資金通過各類渠道外出。樓市“限售”政策出臺(tái)后,這些“沉淀”在房地產(chǎn)的大量投資資金因?yàn)椤跋奘邸绷粼诹藝鴥?nèi),防止了資金外流,也為實(shí)體經(jīng)濟(jì)改革與復(fù)蘇提供了更長(zhǎng)時(shí)間的窗口期。


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