這兩天，因為涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售和虛假宣傳，代理朝陽區(qū)中弘北京像素項目的鏈家五里橋二街分店關門了。因同樣原因被北京市住建委責令停業(yè)整頓的，還有我愛我家五里橋分店等15家房地產經紀機構。

在此之前，因發(fā)布“商改住”項目信息，北京搜房網(wǎng)房天下獨立房地產經紀有限公司被北京住建委注銷房地產經紀機構備案。消息爆出后，于美國紐交所上市的北京搜房網(wǎng)房天下母公司搜房控股股價創(chuàng)出3年來新低。

在北京，這一輪被北京住建委注銷房地產經紀機構備案的有53家房地產經紀機構和分支機構，今后將不得再從事房地產經紀業(yè)務。

而仍在營業(yè)的房地產經紀機構，也較往日低調很多。

一切緣于3月17日開始的北京“史上最嚴房地產調控”。

網(wǎng)易房產數(shù)據(jù)中心顯示，3月17日前，北京東城區(qū)的一手房均價已超過12萬元，但4月9日前這一周成交數(shù)量持續(xù)為0。

“房價高企、調控政策密集出臺也讓投資變得審慎，誰都不想成為最后一幫接力人?！敝袊鐣茖W研究院經濟所研究員汪利娜對時代周報記者分析。

從限貸、限購到限離，再從限制商改住到嚴查違規(guī)中介，然后放出未來5年住宅供地6000公頃的大招……18天10道令，一塊塊板子打下來，北京的調控思路漸漸清晰。

3月29日，在住房和城鄉(xiāng)建設部召開電視電話會議上，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會主任徐賤云代表北京市介紹了房地產調控經驗和成果。住建部表示，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。

在北京10道令的帶動下，全國多個城市均學習北京調控經驗，因城施策開啟“打補丁模式”，在短時間內多次加碼調控政策。

北京的房地產調控邏輯

始于3月17日的限貸限購，之后10項調控措施密集出臺。從將平房“通道”記入不動產權證、抬高非京籍購房繳稅門檻、規(guī)定異形房一律不能登記、落戶、入學，再到限離、嚴禁商改住和嚴查違規(guī)中介。北京這一輪房地產調控幾乎將購房需求端的每一個重點環(huán)節(jié)堵死，堪稱史上最嚴房地產調控。

從具體政策落點的軌跡和前后關聯(lián)來看，接受時代周報記者采訪的多位專家普遍認為，本次北京房地產調控是為了具體落實“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，和以往重拳打擊炒房，抑制房價上漲過快的目標類似，但這次拿出的控思策略卻略有不同。

業(yè)內將之形容為“先吃藥后點滴再手術”?！氨本┻@一輪調控并未像過去一股腦出臺大政策，而是換成若干個小政策，這樣的針對性更強、效果也更好。調控的邏輯就是精準診療癥結、逐步升級調控，最終達到抑制資產泡沫膨脹的目的?！毙鲁强毓杉瘓F有限公司高級副總裁歐陽捷向時代周報記者分析。

4月7日，繼連出十策之后，北京市又放出房地產調控重磅“炸彈”，發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》(下稱《計劃》)，明確未來5年內將建立購租并舉的住房制度，并公布了北京市未來五年的土地供應計劃。

《計劃》指出，未來5年北京市將供地6000公頃，住房建設需求150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。并將2017年全市計劃供應住宅用地調整為1200公頃，這個面積是此前計劃的2倍。

早在這一輪房地產調控啟動之前，北京市政府等有關部門多次提到將“疏堵結合”，北京市市長蔡奇曾多次在公開講話中強調精準發(fā)力，深化房地產供給側結構性改革。但基于一直沒有實質性的措施出臺，加上市場普遍認為北京的土地供應已經非常緊張，這一信號在當時并未引起市場的充分注意。(下轉A06)

從供給端發(fā)力，同時結合需求側的政策收緊，這一做法與多位分析人士提出的控制房價的基本邏輯相同，即“均衡土地供求關系，穩(wěn)定市場預期”。

事實上，這一思路在北京市2017年政府工作報告中早已明確：“把握住房的居住屬性，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多措并舉，探索建立符合國情市情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制?！?/p>

“如果按照這個思路，北京市政府接下來應是抓緊研究建立符合國情市情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制?！币幻康禺a分析師對時代周報記者表示。

從供給側上下功夫

在3月29日的整頓規(guī)范房地產開發(fā)銷售中介行為電視電話會議上，住建部表示，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。所推介的經驗不離這次會議的主題，即北京綜合施策，嚴抓二手房市場的經驗，但不止于此。

一周后發(fā)布的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(建房[2017]80號)(下稱《通知》)可以證明這一點。

從這份由住建部和中國國土資源部共同簽發(fā)的文件內容來看，主要圍繞改善住房供求關系，穩(wěn)定市場預期，一定程度上融匯了北京此輪房地產調控的一些經驗。同時，這也是自北京開啟全國房地產調控升級后，住建部第一次出臺全國房地產調控的統(tǒng)領性文件。

《通知》要求，各省級國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停)調控土地供應，并將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。同時要求2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)編制完成住宅用地供應中期(2017-2021年)規(guī)劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，并向社會公布。

“和以往調控策略不同的是，這個文件通篇都在講供給端，說明開始從供給側改革上下功夫。同時制定三年土地供應滾動計劃，體現(xiàn)政府有意識通過政策調整市場預期，以此來有效抑制購房恐慌?！睔W陽捷分析。

同時，《通知》要求，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規(guī)模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏?！斑@明顯有別于過去宏觀調控政策的‘一刀切’，在具體的措施上指出了具體計劃，分類清晰，操作性也比較強?！?/p>

但他認為更深層的原因是，北京做法符合2017年政府工作報告和去年中央經濟工作會議的核心訴求。2017年政府工作報告中，“穩(wěn)”字出現(xiàn)了49次?！凹纫种瀑Y產泡沫，又要防止大起大落，房地產只要基本穩(wěn)住，沒有大跌，不出大亂，就是對中國經濟的最大支撐?！?/p>

劍指都市圈泡沫，地方政府陸續(xù)響應

4月6日《通知》甫一發(fā)布，在之后幾日里便陸續(xù)得到地方政府響應。

4月8日，珠海出臺“史上最嚴調控”。在限貸、限賣的同時將明確加大住宅用地供應力度，完善土地出讓機制，但并未公布具體的土地供應計劃。同一天，惠州也發(fā)布新政稱加大商品住房有效供應。9日，福州出臺新政，明確2017年福州市區(qū)普通商品住宅用地供應量要在2016年的基礎上增加一倍以上，同時為地塊設定最高限制價格……常州、武漢等城市陸續(xù)對新一輪調控作出回應。

盡管4月6日的《通知》里沒有明說，但多位分析人士認為，從《通知》強化地方政府主體責任等一系列提法來看，本次調控或劍指一線或熱點二線城市周邊都市圈，未來這些城市的房地產調控將再度加碼。

原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任、青島大學經濟學院教授易憲容接受時代周報記者采訪時認為，始于去年10月的房地產調控某種程度上加劇了市場分化：一邊是一二線熱點城市住房銷售逐漸冷卻，投機炒作在短期內得到遏制;另一邊是一些三四線城市銷售火爆。

事實也確實如此。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的1-2月房地產數(shù)據(jù)，38個一二線城市整體成交量下降了8.3%。但受剛性擠出和投資炒房推動，都市圈周邊城市住房交易量猛增，尤其是京滬深周邊。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，58個重點三四線城市中，42個三四線城市成交量同比去年1-2月平均增長+57.1%，16個城市成交量平均下降-29%，整體增長23.6%。以惠州為例，深圳去年10月最嚴限購政策出臺后，鄰近惠州的一手房交易均價和成交量便一路走高。一手房均價從7000元上漲至1.4萬元，鄰近深圳的一些樓盤均價甚至達1.7萬元，北京周邊的廊坊、香河等地房價去年同比漲幅超過100%。

“基于和一線城市資源互換的需求，這些城市多數(shù)打擦邊球。此前有些房價上漲過快的城市至今未出臺有力的限購政策，《通知》正是針對此類現(xiàn)象。”蘭德機構總裁宋延慶接受時代周報記者采訪時認為。

《通知》在“五類”城市基礎上要求公布土地供應計劃的同時，強調了地方主體問責?！皩ぷ鞑涣Α⑹袌龀霈F(xiàn)較大波動、未實現(xiàn)調控目標的地方，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部將對有關地方主管部門和責任人約談問責。對虛假編造、采用技術性手段調整相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)的，嚴格追究有關人員的責任;情節(jié)嚴重的，依法依規(guī)嚴肅處理?！?/p>

借鑒“北京經驗”給出的“疏堵結合”和精準施策，有望能達到這兩個目的。

成交量銳減，房價仍堅挺

北京調控加碼至今，市場似已冷靜不少。一組數(shù)據(jù)顯示，2017年4月2-4日，北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交163套，成交面積2.07萬平方米，同比分別下滑83%、75%，成交量創(chuàng)下近四年的同期新低。

成交量銳減的同時，房價依然堅挺。在不少中介口中，房主們依然相信北京、甚至環(huán)京一些區(qū)域房產的保值功能。4月10日，經過一周低迷后，北京房地產呈現(xiàn)逐步回暖趨勢。網(wǎng)易房產數(shù)據(jù)顯示，當日北京一手房成交均價環(huán)比上升12%，成交套數(shù)則環(huán)比上升118%。

在歐陽捷看來，基于北京、上海、深圳等一線城市的調控目的主要在于疏解大城市人口壓力，未來這些城市很可能會保持長期限價，但嚴重供需不足將促使北京房價在一定時間內保持量縮價穩(wěn)。

汪利娜認為，增加有效供給是抑制房價上漲最有利的手段。這一次住建部出臺的土地供應與庫存、人口狀況掛鉤的政策，正體現(xiàn)為增加供給。

“但如何增加有效供給，即老百姓買得起的或可支付的住房，政府還要從控制地價入手?！彼赋觥?/p>

歐陽捷認為，《通知》出臺雖然抓到了調控房價市場的核心要害，能部分解決問題，但企圖僅僅以此解決房價上漲預期不太現(xiàn)實，必須尋求建立穩(wěn)定房價的長效機制，同時也須在“房子是用來住的”思路指引下，針對住房保障完善更多細節(jié)配套。至于未來，他認為，在《通知》給出的差異化政策框架下，一段時間內，如都市圈周邊城市因過去幾年土地供應量過大，未來的房價可能保持量縮價穩(wěn)。

“但前提是，這些城市能出臺有力的調控政策?！彼a充說。