不可置否，調(diào)控大年2016年，在中國樓市史冊上留下了濃墨重彩的一頁。

2017年2月23日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)舉辦新聞發(fā)布會，部長陳政高和副部長陸克華就房地產(chǎn)情況答記者問。

他們曬出去年樓市成績單—2016年，全國商品住宅銷售面積為13.7億平方米，同比增長22.4%;銷售金額為9.9萬億元，同比增長36.1%，量價齊升。

這一年，全國商品房銷售金額、銷售面積雙雙登上歷史高峰。事實上，按照國家統(tǒng)計局口徑此前披露的數(shù)據(jù)，這張成績單考分更甚—2016年前11月，全國商品房成交額就創(chuàng)出了逾10萬億元的歷史天量;銷售面積13.58億平方米，刷新了2013年全年13億平方米歷史紀(jì)錄。

驚喜之余不乏隱憂?？簥^的市場情緒早已引起了監(jiān)管層的高度警覺，一張調(diào)控大網(wǎng)從去年年初就已迅速鋪開。時至今日，國內(nèi)樓市“緊箍咒”仍有越念越緊之勢。

長效機(jī)制成為今年樓市發(fā)展的重要目標(biāo)和落腳點(diǎn)。在“改革深化年”2017年，如何消滅樓市“內(nèi)火”，解決市場積弊及對經(jīng)濟(jì)金融的掣肘?如何在穩(wěn)增長前提下推進(jìn)長效機(jī)制的建立?房產(chǎn)稅呼聲漸行漸近背后需要怎樣一場嬗變?

大家仍在等待那張清晰的框架、路線和時間表。

樓市企穩(wěn)

2016年伊始，在“去庫存”“加杠桿”等利好政策下，國內(nèi)房地產(chǎn)銷量、房價、新開工等多項主要指標(biāo)達(dá)到了近年來同期高位。去年上半年，全國商品房銷售額同比增速連續(xù)三個月達(dá)到50%以上的歷史高點(diǎn)。

調(diào)控組合拳由此紛至沓來。

最早收緊政策的地區(qū)包括上海、深圳以及2016年的房價上漲“四小龍”(蘇州、合肥、廈門、南京)，尤其以滬深兩地的 “3·25 ”新政內(nèi)容最為嚴(yán)厲。

北京去年9月30日推出的“京八條”，拉開了年內(nèi)最強(qiáng)調(diào)控的序幕。隨后，上海、深圳等陸續(xù)推出升級措施，并蔓延到全國逾20個城市。

據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，目前，全國重啟“限購令”的主要城市達(dá)到22個，雖然規(guī)模不及2011 年期間的 40余個城市范圍，但無論是政策收緊力度，還是執(zhí)行嚴(yán)厲程度，均較以往有過之而無不及。

這22個城市的市場規(guī)模對全國影響力不容小覷。一線城市中，上海、深圳非戶籍人士的限購年限延長至 5 年，與北京一致為全國最嚴(yán)。此外，各地針對首付比例都作出不同程度上調(diào)，蘇州、南京部分情況下首付比例甚至高達(dá)80%，上海更是將首套房的首付比例以及二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都升級為史上最嚴(yán)。

鄭州、武漢等地房管局在2016年12月連夜發(fā)文，讓樓市限購再度升級，范圍擴(kuò)容。

去年至今開啟的第四輪密集調(diào)控，在雞年春節(jié)剛過就開始施展威力—北京再次收緊信貸政策，除全面、嚴(yán)格落實房貸利率折扣最高九折外，還將二套房商業(yè)貸款最長期限縮至25年;隨后，天津、深圳、廣州等地銀行陸續(xù)收緊信貸政策，將商貸利率最高折扣限定在九折。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，去年9月30日至今，國內(nèi)已陸續(xù)出臺各種房地產(chǎn)新政接近80次。

除了限購、限貸等手段外，源頭土地市場亦在調(diào)控之列。據(jù)時代周報記者了解，繼北京執(zhí)行“限房價、競地價、競自持”之后，天津也開始加入這一行列，報價達(dá)到上限之后“拼自持面積”;廣州、深圳等多個城市也在土地出讓當(dāng)中實施限價;而杭州、鄭州等地則是對于溢價率進(jìn)行限制。

這一系列調(diào)控組合拳可謂多角度發(fā)力，中介、媒體等相關(guān)環(huán)節(jié)無不面臨不同程度的檢查整改行動。住建部副部長陸克華就介紹稱，2016年住建部會同有關(guān)部門對存在違法違規(guī)行為的508個在售樓盤項目和984個中介機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行了處罰。

一路高歌的樓市從去年10月開始放慢了腳步，影響范圍輻射到全國，而非單單受調(diào)控城市。比如，去年第四季度起，全國樓市已在調(diào)控大潮中應(yīng)聲回落，其中開發(fā)投資、銷售、新開工等關(guān)鍵指標(biāo)在沖高后調(diào)頭直下。

國家統(tǒng)計局2月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比基本止?jié)q，三線城市走勢總體平穩(wěn)。

“經(jīng)過共同努力，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，房價過快上漲勢頭得到遏制，調(diào)控取得了階段性成果?！弊〗ú坎块L陳政高預(yù)計，今年一季度房地產(chǎn)價格會繼續(xù)趨于穩(wěn)定。

長效機(jī)制與民間“藥方”

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，決策層“抑泡沫、控房價、防風(fēng)險”的態(tài)度堅決?？紤]已出政策的后續(xù)效力邊際會衰減，預(yù)計政策有深化、加碼的可能，且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發(fā)生改變。

事實上，去年年底一周內(nèi)的兩次中央表態(tài)，已為2017年樓市定調(diào)—強(qiáng)調(diào)“抑制房地產(chǎn)泡沫”與強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”共為主基調(diào)。

重新梳理和設(shè)計中國房地產(chǎn)的基本制度，正成為有關(guān)部門工作的“重中之重”，即綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。目的在于，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。

“我國的住房制度設(shè)計一直在探索，試圖在 高度福利化 與 高度市場化 之間找到平衡點(diǎn)，”中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融中心主任尹中立撰文指出，加快建立基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，是扭轉(zhuǎn)多年來形成的以房地產(chǎn)為支柱的經(jīng)濟(jì)增長方式之舉。

尹中立相信，在國內(nèi)住房制度變革史中，長效機(jī)制會是個里程碑和轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

早在2013年，長效機(jī)制的探討就已進(jìn)入公眾視野。如2013年國務(wù)院發(fā)展研究中心曾召開過一場名為“建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”的課題報告評估會，邀請國內(nèi)有實力的科研機(jī)構(gòu)，但最后因難度頗大而擱置;2014年發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，也曾提過房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制;2015年4月30日的中央政治局會議上，提出“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”，但隨后均未見有實質(zhì)落地。

“我國現(xiàn)在具備了建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的條件?！标愓咛岬饺c(diǎn)，其一，中央經(jīng)濟(jì)工作會議做出的決策部署，為制定上述機(jī)制指明方向并提供根本遵循;其二，有廣大人民群眾的支持;其三，有一定的工作基礎(chǔ)，包括房地產(chǎn)市場已有的法律、法規(guī)、體制、機(jī)制及實踐經(jīng)驗等。

但這項艱巨、棘手、龐大的任務(wù)，并不可一蹴而就。

房地產(chǎn)健康發(fā)展的考核維度太多、影響鏈條太長、機(jī)理太復(fù)雜，因此給出長效機(jī)制的具體內(nèi)容也比較困難。如何建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，外界至今仍難看到清晰的框架、路線和時間表。

從大框架來看，房地產(chǎn)長效機(jī)制應(yīng)呈“三足鼎立”態(tài)勢，包括不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房產(chǎn)稅和穩(wěn)定住房消費(fèi)政策，但前兩者進(jìn)展緩慢，影響長效機(jī)制的整體建設(shè)進(jìn)程和調(diào)控效果。

“牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)長效機(jī)制茲事體大，涉及地方政府土地財政、土地改革、中央和地方財權(quán)事權(quán)劃分等諸多方面，要突破許多困難，協(xié)調(diào)各方的利益，”時代周報記者所接觸到的專家解讀，無不點(diǎn)出，“長效機(jī)制并非只是在房地產(chǎn)市場打轉(zhuǎn)，而是要進(jìn)行全方位的改革。而每一個方面何時推出、具體內(nèi)容、執(zhí)行路徑、短期選擇等又有很大不確定性，甚至相互牽制或阻力重重?！?/p>

他們給出的民間“藥方”各有所指。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議，開征房產(chǎn)稅和實施炒房重稅制度，建立支持“住”和抑制“炒”的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制;改革并建立公共財政新體制，形成中央對地方公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施的財政投入與人口流動正掛鉤，與城市行政級別及財政收入倒掛鉤的機(jī)制;健全政府市場管理和內(nèi)部管理行政制度，構(gòu)建政府的運(yùn)行機(jī)制、激勵機(jī)制和約束機(jī)制;加快出臺“住房法”“住房租賃法”和“房產(chǎn)稅法”，構(gòu)建支持“住”強(qiáng)保護(hù)和抑制“炒”硬約束的法律機(jī)制。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉則認(rèn)為，基于樓市與地方政府行為和財政金融關(guān)系之復(fù)雜、利益關(guān)系之深遠(yuǎn)，應(yīng)當(dāng)要把革新土地財政作為建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的“牛鼻子”。

“房地產(chǎn)市場長效機(jī)制不可能畢其功于一役，決策層短期內(nèi)將穩(wěn)住房價上漲勢頭，以時間換空間，”蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍稱，即以居民收入增長逐漸消化房價泡沫，漸次推進(jìn)上述相關(guān)改革和立法，最終建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

“什么時機(jī)出臺、分幾年落實推進(jìn)都需要思考?！眹鴦?wù)院參事夏斌強(qiáng)調(diào)，要預(yù)防政策變成口號。房地產(chǎn)長效機(jī)制有了初步頂層設(shè)計之后，再配合具體措施出臺，才有希望以逐步糾錯的方式來扭轉(zhuǎn)長期以來形成的以資產(chǎn)市場為主的波動局面。

房產(chǎn)稅不搞突然襲擊

房產(chǎn)稅話題永遠(yuǎn)不缺聽眾。

“房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進(jìn)改革?！标懣巳A在新聞發(fā)布會上稱，有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。

此前不久，國務(wù)院《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》出臺實施，并明確提到“支持各地區(qū)在房產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。再加上全國人大財經(jīng)委副主任委員尹中卿日前的“房地產(chǎn)稅法正在制定工作之中，關(guān)鍵是要選準(zhǔn)出臺的窗口”的表態(tài)，引爆了市場對房產(chǎn)稅的猜測。

作為房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要制度基石，房產(chǎn)稅何時落地，怎么開征，稅率幾何等問題牽動各方神經(jīng)。

“然而，從今年中央經(jīng)濟(jì)工作部署、重大立法改革程序和基礎(chǔ)性配套條件來看，短期內(nèi)房產(chǎn)稅出臺的可能性微乎其微。”黃志龍撰文指出，長效機(jī)制還正在“研究”，房產(chǎn)稅的落地實施需要以完成財政體制、土地改革等作為支撐。

從中央明確的財稅體制改革路線圖看，“推動中央與地方財政、事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革”，“加快制定中央和地方收入劃分總體方案”，“抓緊提出健全地方稅體系方案”這三項改革任務(wù)是依次遞進(jìn)的關(guān)系，只有中央與地方權(quán)責(zé)厘清后，房產(chǎn)稅才有落地空間。不出意外，房產(chǎn)稅將是地方稅的主體稅種。

其次，房產(chǎn)稅作為事關(guān)全局的重大改革，將面臨漫長立法過程。

2013年，官方正式提出“加快房產(chǎn)稅立法步伐”。2015年召開的第十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃中，房產(chǎn)稅法被列入了第一類項目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案。

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)稅已經(jīng)列入本屆人大的一類立法規(guī)劃，但這并不意味著本屆人大任期完成之前將完成立法。黃志龍指出，從我國重大立法過程看，由于決策層、學(xué)界、企業(yè)和民眾難以達(dá)成共識，許多立法十年也磨不成一劍，立法規(guī)劃在任期內(nèi)未完成的不在少數(shù)。

例如，《反壟斷法》在草案形成12年之后，才正式進(jìn)入全國人大常委會的立法程序;《民法典》列入立法規(guī)劃數(shù)十年，至今遙遙無期。房地產(chǎn)稅涉及的利益太復(fù)雜，尤其是事關(guān)普通民眾的核心經(jīng)濟(jì)利益，迄今為止仍沒有廣泛共識，更妄談相對成熟的改革方案或者房地產(chǎn)稅立法草案。

此外，當(dāng)前開征房地產(chǎn)稅還缺乏數(shù)個基礎(chǔ)性配套條件。

中國財稅法學(xué)研究會副會長施正文透露，長期以來，不動產(chǎn)登記制度不統(tǒng)一以及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性復(fù)雜等因素，為房地產(chǎn)稅全面推開帶來了較大阻礙。

據(jù)了解，全國共約有30多種產(chǎn)權(quán)屬性，其中僅北京各類產(chǎn)權(quán)屬性的住房至少有十七八種，如商品房除一般住宅外，還包括外銷和內(nèi)銷房，兩限房(限價格、限套型)、自住型商品房等;政府部門公共住房包括房改房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房、鄉(xiāng)產(chǎn)房、使用權(quán)公房等;保障性住房有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、安置房，等等。

不同產(chǎn)權(quán)屬性的房產(chǎn)交易限制條件、稅收、增值收益分配機(jī)制等差異巨大，要制定相對公平的稅率難度較大。此外，這些不同產(chǎn)權(quán)屬性的房產(chǎn)登記體系相互分割。

這個難題何時才能解決?

國土部不動產(chǎn)登記局給出的時間表是，從2014年開始，力爭4年左右時間建立有效運(yùn)行的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。

“2017年將大力推進(jìn)不動產(chǎn)登記平臺的接入，全國335個地市州盟和2854個縣市區(qū)旗要全部接入國家級信息平臺，80%以上的市縣要完成存量數(shù)據(jù)整合入庫，并向省和部匯交數(shù)據(jù)?！眹临Y源部副部長王廣華此前表示。

只有房地產(chǎn)稅立法和不動產(chǎn)登記全部順利完成，房地產(chǎn)稅才有可能真正全面落地，從目前的信息看，兩者同時在2017年完成的可能性并不大。

尹中卿明確表示，房地產(chǎn)稅不會搞“突然襲擊”。面對社會和民眾的關(guān)注和疑問，尹的上述表態(tài)恰好給人以積極正面的預(yù)期。