去年四季度，十余個城市房地產(chǎn)調(diào)控升級，至今已近半年。受供不應(yīng)求等因素影響，一線城市周邊房價漲幅明顯。另據(jù)統(tǒng)計，在wind有完整房地產(chǎn)日交易數(shù)據(jù)的62個城市中，有23個城市的商品房成交套數(shù)同比增加50%以上(2017年1月1日—2月16日)。這些城市絕大部分為三四線城市，三四線城市銷售大增。是為樓市新趨勢。

受土地供應(yīng)以及需求旺盛等因素影響，一線城市及周邊城市房價正在上漲。以北京為例，一手房受到行政調(diào)控，房價環(huán)比得到控制;二手房由于需求旺盛，房價仍然在上漲。北京周邊城市溢價明顯，大批投資客涌入。

供應(yīng)量短缺可能成為北京樓市調(diào)控難題

近日，北京市政府常務(wù)會議審議通過《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，今年全市計劃供地3900公頃，相比去年的計劃減少了200公頃。其中，住宅用地計劃供應(yīng)610公頃，同比減少近五成。

值得關(guān)注的是，今年計劃供應(yīng)的這3900公頃土地中，鼓勵和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地的比例將超過50%。整個“十三五”時期，北京市將實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模從2921平方公里縮減到2800平方公里的目標(biāo)。

在需求難以減弱的情況下，供應(yīng)短缺將成為北京樓市調(diào)控難題。

亞豪市場總監(jiān)郭毅認為，2017年土地供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破，而商品房住宅用地潛在供應(yīng)更是將維持低迷。這一趨勢也將促使北京純商品住宅市場規(guī)模繼續(xù)收縮，而高端化的趨勢也將進一步加深。

21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受供不應(yīng)求的市場因素影響，北京包括環(huán)北京樓市房價漲幅明顯加快。尤其是環(huán)北京樓市，受溢出效應(yīng)影響，不少投資客將其鎖定為投資目標(biāo)。

瘋狂的“投資客”

隸屬于河北省三河市的燕郊鎮(zhèn)，由于毗鄰北京，近期房價漲幅十分明顯。

陳偉(化名)最近常常僥幸自己于2016年上半年在燕郊福成五期購置了一套二手房。他每次經(jīng)過小區(qū)門口時，都會下意識詢問中介，“房價漲到多少了?”最近，中介告訴他，他們小區(qū)的房價已經(jīng)上漲至2.8萬元/平方米。

“燕郊步入4萬元時代，黃金藍灣一居成交價40332元?！苯?，這一消息正通過中介迅速放大。經(jīng)常詢問房價的陳偉也聽到了這個聽起來“歡欣鼓舞”的消息。

遲遲未購房的剛需購房者趙磊(化名)近期則陷入了郁悶。當(dāng)他發(fā)現(xiàn)，燕郊二手房普遍已經(jīng)上漲至3萬元/平方米時，他只好再往離北京更遠的河北區(qū)域搜索。在京上班的他也顧不上計算：如果購房，以后交通時間成本將有多高。

燕郊僅是環(huán)京區(qū)域房價快速上漲的縮影。受北京市供不應(yīng)求市場因素影響，環(huán)北京區(qū)域溢出效應(yīng)非常明顯，加之沒有北京嚴格限購政策影響，不少投資客將其鎖定為投資目的地。

河北省廊坊市榮盛花語城的銷售告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“廊坊房價單價目前普遍在17000元/平方米-18000元/平方米之間，相比去年同期已經(jīng)翻番。自住和投資的比例大概各占50%左右。”

河北省霸州空港躍界的銷售也告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“霸州的房價單價目前在11000~12000元/平方米之間，最高的價格在17000元/平方米，最低在11000元/平方米，從去年七月份開始買房的基本上都是投資客了，因為這個房價已經(jīng)不是本地人可以買得起?！?/p>

受嚴格限購等因素影響，北京市投資客并不多，但二手房房價漲幅也仍然明顯。太陽宮附近的一家中介感慨稱，“2015年，太陽宮片區(qū)老房子的單價只要3.5萬元/平方米左右，現(xiàn)在單價已經(jīng)漲到七萬多了，漲了一倍了。”

供應(yīng)短缺難題?

上述中介人員將房價上漲過快歸結(jié)為，北京土地供應(yīng)短缺?！艾F(xiàn)在北京批地已經(jīng)很少。市場上的新樓盤基本上是以前建好的，或者是以前批好地的。但現(xiàn)在剛需客戶特別多?！?/p>

新盤供應(yīng)短缺已是北京樓市不爭的事實。

從近期發(fā)布的2017年北京供地計劃來看，住宅用地2017年計劃供應(yīng)610公頃，同比減少近五成。其中商品住宅用地計劃僅260公頃，同比減少七成。業(yè)內(nèi)人士認為， 2017年北京土地供應(yīng)難以出現(xiàn)太大突破，而商品房住宅用地潛在供應(yīng)更是將維持低迷。

根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，北京住宅市場預(yù)計將有23個項目入市，其中既有純新盤，也有19個老項目后期盤。

郭毅表示，在經(jīng)歷了1月、2月的季節(jié)性供應(yīng)低迷之后，自3月開始項目入市積極性明顯提升。而受到土地供應(yīng)不足的影響，未來北京住宅市場供應(yīng)難以再現(xiàn)單月三四十個樓盤的供應(yīng)量，月均二十個項目左右的入市量也將成為極限。

值得注意的是，受多次調(diào)控風(fēng)聲影響，不限購的商辦物業(yè)也可能成為北京購房者最后的“盛宴”。從3月入市項目特征來看，23個預(yù)計入市項目當(dāng)中商辦類項目多達10個，售價從20000元-80000元/平方米不等。

郭毅介紹，2016年北京房企在商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額的比重超過三成。

“自去年通州雙限之后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷。 而一旦調(diào)控祭出，對于房企來說將是巨大打擊。”郭毅說，“因此自2月中旬商辦集中入市的趨勢即開始顯現(xiàn)，而3月份商辦項目‘搶入市’的現(xiàn)象將更加明顯，這也或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品‘最后的盛宴’。”

業(yè)內(nèi)認為，2017年樓市降溫是主要趨勢。但因為供需結(jié)構(gòu)難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，所以整體市場趨勢還是量明顯跌、價微跌為主。