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2017年北京土地首拍受熱棒 有房企以63.3億元摘得門頭溝地塊

2017年1月20日     來源:中國證券報(bào)      編輯:HeDaoHui      繁體
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在一線城市嚴(yán)控房價(jià)的背景下,房企熱點(diǎn)城市加碼土地儲(chǔ)備的熱情不減。在昨天,北京市舉行的2017年首場土地拍賣中,20余家房企參與房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地的拍賣。這也是北京推出的第二批“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊。三宗地塊拍賣結(jié)果不一。其中,房山、平谷地塊進(jìn)入

北京樓市

  在一線城市嚴(yán)控房價(jià)的背景下,房企熱點(diǎn)城市加碼土地儲(chǔ)備的熱情不減。在昨天,北京市舉行的2017年首場土地拍賣中,20余家房企參與房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地的拍賣。這也是北京推出的第二批“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊。三宗地塊拍賣結(jié)果不一。其中,房山、平谷地塊進(jìn)入最后的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案投報(bào)環(huán)節(jié),門頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)相關(guān)地塊被“京投+遠(yuǎn)洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯(lián)合體以63.3億元的總價(jià)摘得,溢價(jià)率11%,未觸及總價(jià)上限。

  限房價(jià)競地價(jià)

  本次拍賣的三宗住宅地塊分別位于房山高教園區(qū)、平谷金海湖、門頭溝潭柘寺。整體來看,平谷金海湖地塊競爭最為激烈,而門頭溝潭柘寺住宅地塊由于5家一線房企聯(lián)合體加入,使得競拍沒有太大懸念。

  據(jù)了解,房山西潞街道F1地塊吸引了首開/龍湖、首創(chuàng)、天恒、碧桂園、旭輝、石榴等11家房企加入競爭。經(jīng)過總價(jià)競拍、自持面積競拍等環(huán)節(jié),該地塊以3.9億元的總價(jià)達(dá)到上限。宏遠(yuǎn)、天資、眾美、天恒、首創(chuàng)、旭輝、永同昌7家房企進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)環(huán)節(jié)。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出,在三宗地塊中,該地塊位置最佳最成熟,但其性質(zhì)也最復(fù)雜。在規(guī)劃建筑面積42627平方米中,可售公建面積僅有2785.3平方米,可售住宅面積不過15602.5平方米,可售住宅中仍須競建一定比重的自持面積。同時(shí),該地塊還限定了售價(jià)上限。開發(fā)商后續(xù)將面臨著不小的開發(fā)難度,包括土地成本、產(chǎn)品研發(fā)、自持住宅及商業(yè)的經(jīng)營模式等。

  平谷金海湖地塊吸引了碧桂園、中海、華潤、新城、旭輝、遠(yuǎn)洋等17家房企參與競爭。該地塊同樣達(dá)到了價(jià)格上限,進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投保環(huán)節(jié)。

  門頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)地塊地理位置和周邊生活配套相對處于劣勢。該地塊被“京投+遠(yuǎn)洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯(lián)合體以63.3億元的總價(jià)摘得,溢價(jià)率11%,并未觸及總價(jià)上限。根據(jù)競拍條件,該地塊商品住房銷售均價(jià)不超過44849元/平方米,且最高銷售單價(jià)不得超過47091元/平方米。郭毅認(rèn)為,相對于前述兩個(gè)地塊,該地塊限制價(jià)格為區(qū)域預(yù)留了一部分上升空間。

  重點(diǎn)城市熱情仍高

  2016年底,北京首次嘗試“限房價(jià)、競地價(jià)”的模式。在當(dāng)時(shí)出讓的4宗競自持面積的住宅地塊中,住宅全部達(dá)到競價(jià)上限,最終結(jié)果為開發(fā)商100%自持。2016年北京土地市場住宅用地僅成交15宗,其中含可售純商品住宅為7宗。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2017年北京新房市場可能出現(xiàn)供應(yīng)不足的情況。

  郭毅認(rèn)為,在出現(xiàn)“地慌”的同時(shí),一線城市的快速發(fā)展節(jié)奏以及三四線城市的大庫存壓力,使得不少大型房企逐漸收攏陣線。此外,“南方系”房企紛紛北上搶占市場,北京土地市場狀況日益緊張。

  另外,雖然北京市政府提出要加大土地供應(yīng),但由于政策性住宅的擠占,以及自持類產(chǎn)品的出現(xiàn),未來可供銷售的純商品住宅份額仍在不斷減少。受供需關(guān)系影響,純商品住宅產(chǎn)品價(jià)格難以轉(zhuǎn)向下行。在此預(yù)期之下,雖然調(diào)控風(fēng)頭仍在,但各大房企對于土地市場的熱情仍然高漲,甚至摒棄分歧5家公司組成聯(lián)合體參與拿地。

  整體土地市場降溫

  盡管北京等重點(diǎn)城市土地拍賣市場仍然競爭激烈,由于在新模式下,土地交易總價(jià)得到控制。再加上不同城市土地市場分化嚴(yán)重,整體看,房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)控周期后,整體土地市場出現(xiàn)明顯降溫。

  中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示,從全國范圍看,除天津、上海、深圳、溫州等少數(shù)城市外,大部分城市土地市場在1月上旬出現(xiàn)“休眠”??傮w看,土地交易總價(jià)、單價(jià)、溢價(jià)率等指標(biāo)也比2016年明顯下滑。

  據(jù)了解,今年1月1日-11日,全國單宗價(jià)格超過10億元的地塊合計(jì)僅有6宗,超過5億元的地塊累計(jì)只有9宗。從溢價(jià)率來看,超過100%的只有1宗,大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低。

  中原地產(chǎn)認(rèn)為,這種降溫的局面從去年12月就開始出現(xiàn),1月上旬土地市場進(jìn)一步降溫。

  中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,2017年,落實(shí)調(diào)控、確保平穩(wěn)將是房地產(chǎn)市場的主旋律,增供宅地與調(diào)控仍為重點(diǎn)城市關(guān)注重點(diǎn),部分需求或?qū)⑼庖缰林苓叧鞘?另一方面,房地產(chǎn)市場分化將持續(xù),三四線城市仍需去庫存。

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