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深圳出臺新版“限價令” 規(guī)定新房申報預(yù)售均價不得高于周邊均價

2017年1月20日     來源:廣州日報      編輯:HeDaoHui      繁體
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為了防止房價大起大落,確保深圳樓市長期穩(wěn)定健康發(fā)展。深圳市規(guī)土委在昨天公布了《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價格管理操作細(xì)則》(以下簡稱《操作細(xì)則》)。該《操作細(xì)則》明確深圳商品房和公寓申報預(yù)售均價不得明顯高于周邊在售項目均價,被業(yè)界解讀為新版“限價令”

樓市

  為了防止房價大起大落,確保深圳樓市長期穩(wěn)定健康發(fā)展。深圳市規(guī)土委在昨天公布了《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價格管理操作細(xì)則》(以下簡稱《操作細(xì)則》)。該《操作細(xì)則》明確深圳商品房和公寓申報預(yù)售均價不得明顯高于周邊在售項目均價,被業(yè)界解讀為新版“限價令”。

  去年10月4日,為貫徹落實國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控要求,深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市規(guī)劃國土委等七部門《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》(后簡稱《若干措施》)的通知(深府辦〔2016〕28號)?!度舾纱胧肪褪菢I(yè)界俗稱的“深八條”。

  據(jù)深圳市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,《若干措施》第五條為“關(guān)于加強(qiáng)商品住房和商務(wù)公寓項目銷售價格管理”的有關(guān)規(guī)定,據(jù)此,深圳市規(guī)土委起草了《操作細(xì)則》。

  該《操作細(xì)則》是深圳市規(guī)土委落實深府辦[2016]28號文,建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措之一,有利于促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展,防止房價大起大落。

  【預(yù)售】

  住宅和公寓申報均價不得明顯高于周邊在售項目均價

  《操作細(xì)則》對商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售價格管理進(jìn)行了明確。深圳建立商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售審批預(yù)審查制度。深圳市規(guī)土委各管理局在受理商品房預(yù)售申請之前,需對擬申請辦理預(yù)售的商品住房和商務(wù)公寓項目資料進(jìn)行前期審查,對項目的申報價格進(jìn)行合理指導(dǎo)。

  按照《若干措施》的相關(guān)規(guī)定,擬申請預(yù)售項目屬首次申請預(yù)售的,其戶型(按建筑面積小于90平方米、90~144平方米、大于144平方米三種類型計,以下同)申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價,周邊無同類在售項目參考的,可參照周邊同類二手房價格;擬申請預(yù)售項目屬分期開發(fā)再次申請預(yù)售的,其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格,如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低于當(dāng)前市場平均價格的,可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

  下調(diào)備案價格也需有度有節(jié)奏開展

  深圳完善預(yù)售價格備案和備案變更制度。預(yù)售價格備案仍按當(dāng)前操作的程序辦理,規(guī)土委旗下各管理局在辦理預(yù)售審批后由市價格主管部門辦理價格備案。按照《若干措施》有關(guān)規(guī)定,市價格主管部門不再辦理商品住房和商務(wù)公寓項目上調(diào)備案價格的變更手續(xù),各管理局不再辦理相應(yīng)上調(diào)價格系統(tǒng)數(shù)據(jù)修改的有關(guān)手續(xù),下調(diào)備案價格也需有度有節(jié)奏開展,不得短期內(nèi)大幅度下調(diào),防止房價大起大落。

  【現(xiàn)售】

  商品房和公寓轉(zhuǎn)現(xiàn)售備案價格仍需對外公示

  《操作細(xì)則》對商品住房和商務(wù)公寓現(xiàn)售價格管理進(jìn)行了明確,要求做好商品住房和商務(wù)公寓現(xiàn)售價格指導(dǎo)。

  1.對于已批預(yù)售的商品住房和商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的,套房備案價格仍按預(yù)售申報價格確認(rèn),備案價格繼續(xù)通過系統(tǒng)對外公示。

  2.對于未辦理預(yù)售直接辦理現(xiàn)售的商品住房和商務(wù)公寓項目,登記中心要在項目辦理不動產(chǎn)權(quán)首次登記和分證變更登記之后,告知開發(fā)企業(yè)攜帶項目不動產(chǎn)權(quán)證書和分戶表等材料并至少以棟為單位到項目轄區(qū)管理局申請辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)(具體標(biāo)準(zhǔn)參照預(yù)售項目預(yù)審查制度);信息中心要及時將現(xiàn)售的套房數(shù)據(jù)導(dǎo)入房地產(chǎn)信息系統(tǒng),各管理局辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)后將套房價格錄入系統(tǒng)并對外公示。未申請辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)的項目,不得開通網(wǎng)簽現(xiàn)售合同權(quán)限。

  3.對原屬自用性質(zhì)的住房或商務(wù)公寓項目,通過補繳地價等形式入市現(xiàn)售的,登記中心要在項目換領(lǐng)商品房性質(zhì)不動產(chǎn)權(quán)證書完畢后,告知申請單位攜帶項目不動產(chǎn)權(quán)證書和分戶表等材料到項目轄區(qū)管理局申請辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)(具體標(biāo)準(zhǔn)參照預(yù)售項目預(yù)審查制度),項目成棟的需以棟為單位申請辦理,項目不成棟的需一次性辦理;信息中心要及時將現(xiàn)售的套房數(shù)據(jù)導(dǎo)入房地產(chǎn)信息系統(tǒng),各管理局辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)后將套房價格錄入系統(tǒng)并對外公示。未申請辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)的,不得開通網(wǎng)簽現(xiàn)售合同權(quán)限。

  目前,深圳市規(guī)土委正在和市價格主管部門協(xié)商商品房現(xiàn)售價格備案事宜,在未明確相關(guān)程序之前暫不要求企業(yè)辦理商品房現(xiàn)售價格備案手續(xù)。

  【精裝修】

  帶裝修項目申報價格不得包精裝修成本

  《操作細(xì)則》對帶精裝修交樓項目價格管理也提出了要求。

  對于帶精裝修交樓的商品住房和商務(wù)公寓項目,各管理局在辦理預(yù)售或現(xiàn)售預(yù)審查時應(yīng)指導(dǎo)申請企業(yè)將裝修成本從申報價格中剝離,同時要求開發(fā)企業(yè)在銷售階段要將相關(guān)信息明確告知購房人,在網(wǎng)簽合同階段要在合同中增加相應(yīng)補充約定,明確合同價格和不動產(chǎn)權(quán)登記價格不包含精裝修成本,不得違背購房人的意愿,強(qiáng)制搭售或通過提高裝修價格變相抬高房價。

  觀點

  現(xiàn)售項目納入監(jiān)管

  利于樓市平穩(wěn)發(fā)展

  對于上述《操作細(xì)則》,美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹撰文認(rèn)為,將對深圳市場帶來以下影響:

  1.對預(yù)售及現(xiàn)售項目的銷售價格進(jìn)行監(jiān)管,有利于保持房價的平穩(wěn)發(fā)展,防止大起大落。

  2.此前現(xiàn)售項目長時間游離于價格監(jiān)管之外,部分房企會利用政策的漏洞打擦邊球,使得現(xiàn)售項目出現(xiàn)隨便定價的現(xiàn)象。這次將現(xiàn)售項目的銷售價格也納入到監(jiān)管范圍內(nèi),有利于整個房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、有序發(fā)展。

  3.在住宅項目限購之后,商務(wù)公寓作為替代產(chǎn)品瞬間火熱,本次將商務(wù)公寓也納入到監(jiān)管范圍之內(nèi),同樣是為了防止其價格隨意變動而引發(fā)市場的不平衡。另外,配合前段時間網(wǎng)傳將對商業(yè)、辦公、研發(fā)用房的建筑設(shè)計管理提出指導(dǎo)意見,嚴(yán)格監(jiān)管工改商項目等,都是政府為保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的舉措。

  4.將裝修款與購房款分開,可以防止開發(fā)商以精裝房為名提高整體房價,讓購房者明明白白消費。

  近幾年房地產(chǎn)項目的資本價格快速升高,已引起政府部門的高度重視,何倩茹認(rèn)為在2017年深圳市場不會再有大的調(diào)控政策出臺,但像這樣的堵漏洞、小調(diào)整依然偶有發(fā)生。在上述措施的監(jiān)管下,發(fā)展商捂盤已經(jīng)不能成為漲價的理由,2017年樓價的大幅波動已被扼殺;而且高低價格樓盤搭配入市,可以防止一手房價格的結(jié)構(gòu)性波動,錯誤引導(dǎo)市場輿論。

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