為了防止房價大起大落，確保深圳樓市長期穩(wěn)定健康發(fā)展。深圳市規(guī)土委在昨天公布了《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價格管理操作細(xì)則》(以下簡稱《操作細(xì)則》)。該《操作細(xì)則》明確深圳商品房和公寓申報預(yù)售均價不得明顯高于周邊在售項目均價，被業(yè)界解讀為新版“限價令”。

　　去年10月4日，為貫徹落實國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市規(guī)劃國土委等七部門《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》(后簡稱《若干措施》)的通知(深府辦〔2016〕28號)?！度舾纱胧肪褪菢I(yè)界俗稱的“深八條”。

　　據(jù)深圳市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《若干措施》第五條為“關(guān)于加強(qiáng)商品住房和商務(wù)公寓項目銷售價格管理”的有關(guān)規(guī)定，據(jù)此，深圳市規(guī)土委起草了《操作細(xì)則》。

　　該《操作細(xì)則》是深圳市規(guī)土委落實深府辦[2016]28號文，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措之一，有利于促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止房價大起大落。

　　【預(yù)售】

　　住宅和公寓申報均價不得明顯高于周邊在售項目均價

　　《操作細(xì)則》對商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售價格管理進(jìn)行了明確。深圳建立商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售審批預(yù)審查制度。深圳市規(guī)土委各管理局在受理商品房預(yù)售申請之前，需對擬申請辦理預(yù)售的商品住房和商務(wù)公寓項目資料進(jìn)行前期審查，對項目的申報價格進(jìn)行合理指導(dǎo)。

　　按照《若干措施》的相關(guān)規(guī)定，擬申請預(yù)售項目屬首次申請預(yù)售的，其戶型(按建筑面積小于90平方米、90~144平方米、大于144平方米三種類型計，以下同)申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格;擬申請預(yù)售項目屬分期開發(fā)再次申請預(yù)售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格，如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低于當(dāng)前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

　　下調(diào)備案價格也需有度有節(jié)奏開展

　　深圳完善預(yù)售價格備案和備案變更制度。預(yù)售價格備案仍按當(dāng)前操作的程序辦理，規(guī)土委旗下各管理局在辦理預(yù)售審批后由市價格主管部門辦理價格備案。按照《若干措施》有關(guān)規(guī)定，市價格主管部門不再辦理商品住房和商務(wù)公寓項目上調(diào)備案價格的變更手續(xù)，各管理局不再辦理相應(yīng)上調(diào)價格系統(tǒng)數(shù)據(jù)修改的有關(guān)手續(xù)，下調(diào)備案價格也需有度有節(jié)奏開展，不得短期內(nèi)大幅度下調(diào)，防止房價大起大落。

　　【現(xiàn)售】

　　商品房和公寓轉(zhuǎn)現(xiàn)售備案價格仍需對外公示

　　《操作細(xì)則》對商品住房和商務(wù)公寓現(xiàn)售價格管理進(jìn)行了明確，要求做好商品住房和商務(wù)公寓現(xiàn)售價格指導(dǎo)。

　　1.對于已批預(yù)售的商品住房和商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，套房備案價格仍按預(yù)售申報價格確認(rèn)，備案價格繼續(xù)通過系統(tǒng)對外公示。

　　2.對于未辦理預(yù)售直接辦理現(xiàn)售的商品住房和商務(wù)公寓項目，登記中心要在項目辦理不動產(chǎn)權(quán)首次登記和分證變更登記之后，告知開發(fā)企業(yè)攜帶項目不動產(chǎn)權(quán)證書和分戶表等材料并至少以棟為單位到項目轄區(qū)管理局申請辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)(具體標(biāo)準(zhǔn)參照預(yù)售項目預(yù)審查制度);信息中心要及時將現(xiàn)售的套房數(shù)據(jù)導(dǎo)入房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，各管理局辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)后將套房價格錄入系統(tǒng)并對外公示。未申請辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)的項目，不得開通網(wǎng)簽現(xiàn)售合同權(quán)限。

　　3.對原屬自用性質(zhì)的住房或商務(wù)公寓項目，通過補繳地價等形式入市現(xiàn)售的，登記中心要在項目換領(lǐng)商品房性質(zhì)不動產(chǎn)權(quán)證書完畢后，告知申請單位攜帶項目不動產(chǎn)權(quán)證書和分戶表等材料到項目轄區(qū)管理局申請辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)(具體標(biāo)準(zhǔn)參照預(yù)售項目預(yù)審查制度)，項目成棟的需以棟為單位申請辦理，項目不成棟的需一次性辦理;信息中心要及時將現(xiàn)售的套房數(shù)據(jù)導(dǎo)入房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，各管理局辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)后將套房價格錄入系統(tǒng)并對外公示。未申請辦理現(xiàn)售價格指導(dǎo)手續(xù)的，不得開通網(wǎng)簽現(xiàn)售合同權(quán)限。

　　目前，深圳市規(guī)土委正在和市價格主管部門協(xié)商商品房現(xiàn)售價格備案事宜，在未明確相關(guān)程序之前暫不要求企業(yè)辦理商品房現(xiàn)售價格備案手續(xù)。

　　【精裝修】

　　帶裝修項目申報價格不得包精裝修成本

　　《操作細(xì)則》對帶精裝修交樓項目價格管理也提出了要求。

　　對于帶精裝修交樓的商品住房和商務(wù)公寓項目，各管理局在辦理預(yù)售或現(xiàn)售預(yù)審查時應(yīng)指導(dǎo)申請企業(yè)將裝修成本從申報價格中剝離，同時要求開發(fā)企業(yè)在銷售階段要將相關(guān)信息明確告知購房人，在網(wǎng)簽合同階段要在合同中增加相應(yīng)補充約定，明確合同價格和不動產(chǎn)權(quán)登記價格不包含精裝修成本，不得違背購房人的意愿，強(qiáng)制搭售或通過提高裝修價格變相抬高房價。

　　觀點

　　現(xiàn)售項目納入監(jiān)管

　　利于樓市平穩(wěn)發(fā)展

　　對于上述《操作細(xì)則》，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹撰文認(rèn)為，將對深圳市場帶來以下影響：

　　1.對預(yù)售及現(xiàn)售項目的銷售價格進(jìn)行監(jiān)管，有利于保持房價的平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落。

　　2.此前現(xiàn)售項目長時間游離于價格監(jiān)管之外，部分房企會利用政策的漏洞打擦邊球，使得現(xiàn)售項目出現(xiàn)隨便定價的現(xiàn)象。這次將現(xiàn)售項目的銷售價格也納入到監(jiān)管范圍內(nèi)，有利于整個房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、有序發(fā)展。

　　3.在住宅項目限購之后，商務(wù)公寓作為替代產(chǎn)品瞬間火熱，本次將商務(wù)公寓也納入到監(jiān)管范圍之內(nèi)，同樣是為了防止其價格隨意變動而引發(fā)市場的不平衡。另外，配合前段時間網(wǎng)傳將對商業(yè)、辦公、研發(fā)用房的建筑設(shè)計管理提出指導(dǎo)意見，嚴(yán)格監(jiān)管工改商項目等，都是政府為保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的舉措。

　　4.將裝修款與購房款分開，可以防止開發(fā)商以精裝房為名提高整體房價，讓購房者明明白白消費。

　　近幾年房地產(chǎn)項目的資本價格快速升高，已引起政府部門的高度重視，何倩茹認(rèn)為在2017年深圳市場不會再有大的調(diào)控政策出臺，但像這樣的堵漏洞、小調(diào)整依然偶有發(fā)生。在上述措施的監(jiān)管下，發(fā)展商捂盤已經(jīng)不能成為漲價的理由，2017年樓價的大幅波動已被扼殺;而且高低價格樓盤搭配入市，可以防止一手房價格的結(jié)構(gòu)性波動，錯誤引導(dǎo)市場輿論。