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樓市政策急轉(zhuǎn)彎 從救市去庫存到調(diào)控重啟并升級

2017年1月4日     來源:和訊新聞      編輯:wenshicai      繁體
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回顧2016年杭州(樓盤)的樓市政策,可謂風云變幻,大起大落。上半年,延續(xù)了2014年下半年以來的救市趨勢,持續(xù)出臺了一系列降庫存的樓市政策,極大地促進了市場成交。

樓市政策急轉(zhuǎn)彎 從救市去庫存到調(diào)控重啟并升級

回顧2016年杭州(樓盤)的樓市政策,可謂風云變幻,大起大落。上半年,延續(xù)了2014年下半年以來的救市趨勢,持續(xù)出臺了一系列降庫存的樓市政策,極大地促進了市場成交。進入下半年,隨著G20峰會的召開,大量外地投資客涌入,造成樓市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,從9月份開始,房地產(chǎn)政策逐步收緊,重啟限購限貸,控制房價過快上漲。前松后緊,2016年的杭州樓市政策走勢清晰明顯。

利好政策頻出 造就樓市歷史最佳“上半年”

2016年上半年的這一波房地產(chǎn)救市政策潮,往上可以溯源至2014年下半年。這一輪樓市調(diào)整,從2014年下半年開啟,經(jīng)過2015年的全年深入,在2016年上半年達到了高潮。在持續(xù)不斷的利好政策刺激下,杭州樓市上半年交出了11.3萬套的新房成交成績單,創(chuàng)下歷史新高。

2月1日,央行宣布下調(diào)首付比例,拉開了2016年救市的大幕。2月1日,中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,在不實施限購措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施限購措施的城市,個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

緊接著,半個月后契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠新政出臺。2月17日,財政部聯(lián)合多部門發(fā)文通知,宣布自2016年2月22日起調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。契稅方面,首套房面積90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。二套房面積90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。營業(yè)稅方面,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

2月21日,國務院發(fā)布《中共中央國務院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》,提出新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,解決交通路網(wǎng)布局問題,促進土地節(jié)約利用。

2月29日,新政在杭州落地,“杭十條”出爐。2月29日,杭州市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》,結(jié)合杭州房地產(chǎn)市場“成交量高,區(qū)域、結(jié)構(gòu)分化明顯”的特點,在優(yōu)化土地供應、推進住房保障貨幣化、促進住房消費、發(fā)展住房租賃市場、鼓勵房企轉(zhuǎn)型發(fā)展、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境等方面,推出了導向性與操作性相結(jié)合的十條措施。

3月7日,調(diào)整公積金貸款政策。3月7日,浙江省直住房公積金中心、杭州住房公積金管理中心分別發(fā)文,調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)政策。政策主要針對兩方面,一方面是對購買二手房的首付比例及貸款年限有所放寬;另一方面是放寬公積金異地貸款條件。

3月24日,“營改增”細則出臺。3月24日財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》及相關(guān)細則。政策規(guī)定,5月1日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

7月10日,浙江公布房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動方案,出臺包括全面建立商品房供地與庫存、價格掛鉤辦法在內(nèi)的八條去庫存措施,打出“組合拳”促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

量價齊漲樓市過熱 下半年杭州重啟調(diào)控

上半年一系列利好政策的疊加,杭州樓市迎來大熱一年,成交量價齊漲,土地市場屢屢刷新板塊地價紀錄。再加上G20國際峰會、2022年亞運會落戶杭州等一系列利好加持,大量外來投資客重現(xiàn)杭城,導致房價瘋漲,捂盤惜售等行為出現(xiàn),樓市過熱。在這種情況下,杭州調(diào)控重啟,維持市場穩(wěn)定。

9月18日,杭州出臺限購政策。自9月19日起,暫停在杭州市區(qū)限購范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民出售住房。限購的房源包括新建商品住房和二手住房,除了富陽和大江東,杭州市區(qū)的另外十個城區(qū)皆在限購范圍之列。在限購時間認定上,新建商品住房以網(wǎng)簽平臺商品房買賣合同簽訂時間為準;二手住房以網(wǎng)簽平臺房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂時間為準。

一周以后,杭州打出“調(diào)控組合拳”的第二招。9月26日,杭州國土局緊急叫停兩宗地塊出讓,并宣布調(diào)整土地出讓競價方式:當土地競價溢價率超過100%(含)時,該地塊競得人應在簽訂土地出讓合同起一個月內(nèi)全額付清土地出讓金;當土地競價溢價率超過120%(含)時,除需滿足上述第一款條件外,該地塊所建商品房屋還須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售;當土地競價溢價率達到150%時,不再接受更高報價,轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報配建養(yǎng)老設(shè)施面積的程序并按投報面積最高者確定競得人,并需同時滿足上述第一、二款條件。

緊接著,9月27日杭州調(diào)控緊急加碼,三箭齊發(fā)。從9月28日起,同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。購房入戶方面,自2016年9月28日起,在杭州市區(qū)范圍內(nèi)(含蕭山、余杭、富陽、大江東)暫停實施購房入戶政策;公積金貸款方面,在市區(qū)限購范圍內(nèi),家庭擁有一套住房但未結(jié)清相應商業(yè)性購房貸款,再次申請公積金貸款購買普通自住住房的,公積金貸款首付款比例由不低于40%調(diào)整為不低于50%;商業(yè)性貸款方面,在市區(qū)限購范圍內(nèi),對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的家庭,再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于50%。

11月9日,杭州深夜升級調(diào)控。在前期限購以及上調(diào)二套房首付比例基礎(chǔ)上,自11月10日起,杭州進一步實施住房限購措施并上調(diào)貸款首付比例。限購方面,不能提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社保證明的非本市戶籍居民家庭暫停購房,且不得通過補繳購房。公積金貸款方面,首套房首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于30%,二套房首付款比例從不低于50%調(diào)整為不低于60%,擁有2套及以上住房或未結(jié)清住房公積金貸款的,不得申請住房公積金貸款。商業(yè)貸款方面,首套房貸款首付比例不低于30%,3種情形家庭首付比例不低于40%,二套房首付比例不低于60%,擁有2套及以上住房的暫停發(fā)放第3套及以上住房貸款。

2016年,樓市再次進入調(diào)控軌道,杭州并非唯一或是少數(shù)的例子。事實上,今年全國共有二十余個城市出現(xiàn)了房產(chǎn)行情過熱、價格瘋漲的情況,其中大多數(shù)為二線城市,尤以被稱為“房價四小龍”的廈門(樓盤)、南京(樓盤)、合肥(樓盤)、蘇州(樓盤)為甚。這些城市,無一例外都在下半年重啟調(diào)控,甚至是進行了多輪調(diào)控。

據(jù)統(tǒng)計,從2016年國慶前后,到11月底的兩個月時間里,共有24個城市進行了50余次房地產(chǎn)市場調(diào)控,收緊購房的政策。

調(diào)控的作用顯而易見。數(shù)據(jù)顯示,11月70城新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少,分別減少7個和8個。與11月上半月比,下半月15個一線和熱點二線城市中,北京(樓盤)、天津(樓盤)、上海(樓盤)、杭州等9個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降。

大范圍、高強度的樓市調(diào)控,有效遏制了房價上漲的勢頭。從數(shù)據(jù)來看,一線和熱點二線城市樓市迅速降溫,房價走勢明顯趨緩。在業(yè)內(nèi)人士看來,因為政策收緊、本輪樓市調(diào)控導致的房價漲幅拐點已經(jīng)出現(xiàn)。來自中原地產(chǎn)12月19日的分析稱,預計本輪調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個月,20個熱點城市房價將出現(xiàn)10%以上的下調(diào)空間。


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