政策疏緩,細(xì)化以往政策。

    二季度,在商品房銷售量同比負(fù)增長、出口及消費(fèi)增速放緩,經(jīng)濟(jì)增長更多依靠投資以及財(cái)政壓力導(dǎo)致地方政府執(zhí)行政策力度打折扣的情況下,調(diào)控房地產(chǎn)政策將較一季度疏緩,更多在于細(xì)化以往政策。

    區(qū)域結(jié)構(gòu)變遷拉動 10 年商品房銷售面積增長6%。

    受一季度政策密集出臺的影響,目前市場需求以剛性需求為主。5、6 月份成交量有可能環(huán)比回升。然而,即使剛性需求較08 年沒有增長,那么10 年僅剛性需求將至少實(shí)現(xiàn)7.9 億平方米,至多較09 年下降15.68%。同時(shí),目前成交面積區(qū)域分化明顯,環(huán)渤海和中西部拉動成交量回升�？紤]到區(qū)域變遷因素,預(yù)計(jì)2010 年商品房銷售面積將同比增長6.01%。

    估值水平將有所提升。

    截至2010 年4 月6 日,房地產(chǎn)行業(yè)平均PE(剔除負(fù)值)為全部A 股1.3 倍,處于08 年11 月至09 年2 月水平,估值水平偏低。而依據(jù)wind 統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)行業(yè)PE10(剔除負(fù)值)為19.36 倍,為全部A 股的1.03 倍,低于05 年至今的最小值1.11 倍�？紤]到結(jié)構(gòu)變遷對商品房需求的拉動以及政策調(diào)控力度二季度較一季度有所疏緩,因此,行業(yè)估值水平仍將提升。

    買入華麗家族、張江高科、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)。

    在看好二季度房地產(chǎn)行業(yè)的前提下,受推盤量逐漸回升的影響,二季度我們更加看好業(yè)績確定性強(qiáng)的公司,如二季度推盤量大,10 年業(yè)績保障性強(qiáng)的公司,我們推薦華麗家族和金地集團(tuán)。華麗家族,對10 年凈利潤貢獻(xiàn)75%以上的項(xiàng)目將于4 月開盤,同時(shí),大股東的業(yè)績承諾將保證10 年凈利潤同比增長400%以上。此外,二季度開發(fā)商將繼續(xù)補(bǔ)庫存,土地需求將繼續(xù)提升,進(jìn)一步堅(jiān)定我們10 年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略。從中期的投資策略來看,依據(jù)09 年11 月30日的《順應(yīng)政策,分享土地投資》,看好土地環(huán)節(jié)具有競爭優(yōu)勢,土地資源或潛在土地資源充裕的開發(fā)商,同時(shí),繼續(xù)推薦具有政策優(yōu)勢和土地溢價(jià)的獨(dú)享和先發(fā)優(yōu)勢的一級土地開發(fā)商或一二級聯(lián)動房地產(chǎn)開發(fā)商。如買入大股東資源充裕的招商地產(chǎn)和張江高科;鎖定1.5 萬畝土地增值收益的九龍山。

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