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樓市調(diào)控會(huì)否引發(fā)經(jīng)濟(jì)二次探底分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-8-2
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從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，2010年上半年經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟(jì)增速達(dá)11.1%。預(yù)計(jì)三、四季度經(jīng)濟(jì)增速將放緩，呈現(xiàn)前高后穩(wěn)的格局。從國際環(huán)境看，全球經(jīng)濟(jì)可持續(xù)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，對于陷入債務(wù)危機(jī)旋渦的歐盟而言，危機(jī)似乎剛剛開始。歐盟作為中國第一大貿(mào)易伙伴，一旦主權(quán)債務(wù)危機(jī)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，同時(shí)人民幣在美元帶動(dòng)下升值，就可能對中國的出口產(chǎn)生一定的沖擊�；趪�、內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場擔(dān)心樓市調(diào)控會(huì)引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)的“二次探底”。
2010-2015年中國地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評估 2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資12010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測 十年來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從覺醒到蓬勃的增長時(shí)期，而位于房地產(chǎn)之巔的別墅市場則經(jīng)歷了一個(gè)2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 隨著中國房地產(chǎn)使用制度改革在各個(gè)地區(qū)的強(qiáng)力推進(jìn)，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利2010-2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù) 2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資1什么是“二次探底”，許多討論的口徑存在較大差異。一般而言，從經(jīng)濟(jì)由衰退到復(fù)蘇的過程看，所謂的W形復(fù)蘇即代表著我們所認(rèn)為的“二次探底”，即經(jīng)濟(jì)從衰退出現(xiàn)復(fù)蘇，然后經(jīng)過短暫的增長之后，又迅速再次陷入衰退的過程。那么樓市調(diào)控會(huì)使中國經(jīng)濟(jì)從V形復(fù)蘇轉(zhuǎn)變?yōu)閃形復(fù)蘇，從而陷入“二次探底”的困境嗎？不會(huì)。原因在于，一方面，中國房地產(chǎn)市場并不存在全國性的泡沫；另一方面2010年保障性住房的大規(guī)模開工將沖銷商品房投資的減少，總體上房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資增速不會(huì)減慢，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)將至少和2009年持平。
新一輪調(diào)控不會(huì)改變地產(chǎn)行業(yè)的上行趨勢，相反，擠出部分城市的局部泡沫對整個(gè)行業(yè)來講是一次良性的調(diào)整，而且未來地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)布局也將更為優(yōu)化。首先，根據(jù)我們的分析，由于不存在全國性泡沫，新一輪地產(chǎn)調(diào)控的指向應(yīng)該是房價(jià)上漲過快的一線城市，而不是一刀切地打壓整個(gè)行業(yè)，經(jīng)濟(jì)周期本身決定了這次的調(diào)控將以不影響經(jīng)濟(jì)增長為底線。從2009年的數(shù)據(jù)上看，一線城市房價(jià)對整個(gè)樓市走勢影響較大，一線城市的地產(chǎn)調(diào)整必然會(huì)對全國的調(diào)控產(chǎn)生影響。
其次，城市化是地產(chǎn)行業(yè)上行發(fā)展的長期驅(qū)動(dòng)力。城市化方向不變，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢會(huì)伴隨整個(gè)城市化進(jìn)程。截至2009年我國城市化為46.6%，這一數(shù)字不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，也低于東亞新興市場經(jīng)濟(jì)體。
隨著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與地方政府簽訂保障性住房建設(shè)責(zé)任狀，保障性住房問責(zé)機(jī)制進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段，地方保障性住房建設(shè)的力度會(huì)大幅提高，并有可能在一定程度上扭轉(zhuǎn)過去地方政府沒有激勵(lì)、建設(shè)進(jìn)度低于計(jì)劃的情形。
從2010年的建設(shè)計(jì)劃看，全國擬新增保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造280萬套，農(nóng)村危房改造120萬套，游牧民定居6萬套，共計(jì)706萬套�？紤]到嚴(yán)格的地方政府問責(zé)機(jī)制以及住建部與各地方政府簽訂的2010年保障性住房建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，2010年保障性住房的開工目標(biāo)將被嚴(yán)格執(zhí)行。同時(shí)，按照以往的住房開工進(jìn)度，預(yù)計(jì)保障性住房的開工量不會(huì)在全年均勻分布，而是呈現(xiàn)“前低后高”的走向，因此，2010年三、四季度的開工量將占有更多的比重。如果按平均每套60平方米匡算，那么2010年706萬套的保障性住房所形成的新開工面積將達(dá)到4.2億平方米。
截至2010年4月份，房屋新開工面積累計(jì)同比增長64%，共計(jì)完成4.57億平方米。從數(shù)據(jù)上觀察，2010年前四個(gè)月的新增房屋新開工面積是1998年房改以來的最大值。在房地產(chǎn)新政的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在剩下幾個(gè)月的開工量將出現(xiàn)下滑趨勢。下滑的幅度以及對全年新增開工面積的總體影響，可以參照2009年的下限進(jìn)行估算。2009年前9個(gè)月新開工面積一直負(fù)增長，直到10月份才由負(fù)轉(zhuǎn)正，這是歷史上新開工增速最低的一年，如果以此為參照，2010年全年純粹的商品房開工面積將為4億平方米（前4個(gè)月）+6.7億平方米（后8個(gè)月）=10.7億平方米。2010年全年的新開工面積總量將為4.2億平方米（保障性住房）+10.7億平方米（純粹商品房開工面積）=14.9億平方米。
依此計(jì)算，2009年房地產(chǎn)新開工面積為11.5億平方米，房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資為1.8萬億元，按照同樣的比例，2010年房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資將為2.3萬億元。如果考慮農(nóng)村危改房建設(shè)的變數(shù)較大，即使把這一部分扣除，2010年的保障性建設(shè)目標(biāo)也為580萬套，由此形成的新增房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資也將為2.2萬億，如果這一計(jì)劃得到很好實(shí)施，則可保證2010年的GDP增長不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)新政而受到?jīng)_擊。
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