2010年亞運會很快就要到來了，這對廣州市的影響是深遠(yuǎn)的。那么對廣東的房地產(chǎn)又將產(chǎn)生怎么樣的影響呢？
4月23日，“2010珠三角房地產(chǎn)博覽會”在錦漢展覽中心正式揭幕，本次展會共吸引了來自廣州、佛山、肇慶、清遠(yuǎn)等多個地區(qū)超過20家房地產(chǎn)企業(yè)參與，共展出項目超過50個。主辦單位在房博會開幕當(dāng)天下午舉辦了“‘和諧亞運’與城市發(fā)展高峰論壇”，探討亞運對珠三角城市建設(shè)和房地產(chǎn)來所帶來的機遇。
大型體育賽事推動城市發(fā)展戰(zhàn)略
中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心主任周春山認(rèn)為：周春山說：大型體育賽會，推進城市發(fā)展的戰(zhàn)略。第16屆亞運會在廣州舉行的含義，繼廣島、釜山之后第三個舉辦亞運會的非首都城市。一般亞運會都是在國家的首都有限安排舉行，2010年亞運會是廣州有史以來最大的綜合性的盛會，即使在中國也是在2008年奧運會和2010年世博會后又一重大的盛會，因此第16屆亞運會在亞洲和中國的地位是非常重要的。因為亞運會具有如此大的影響，因此各個國家和地區(qū)都將此作為推動城市發(fā)展的戰(zhàn)略，大家知道城市發(fā)展有很多的戰(zhàn)略，目的就是讓城市向前走，大型賽事是其中重要之一。
早期八、九十年代主要是拉動城市的經(jīng)濟和城市的空間結(jié)構(gòu)上，全球化的今天，尤其是進入二十一世紀(jì)后，對城市發(fā)展的影響除了上述的因素外，對城市的功能、生態(tài)環(huán)境、競爭力等方面產(chǎn)生影響，要比早期的空間結(jié)構(gòu)的增長而言意義更為深遠(yuǎn)和重大。大型體育賽事現(xiàn)在已公認(rèn)為城市發(fā)展的推進器，為了辦好賽事，現(xiàn)在是全球化和信息化的時代，為了辦好賽事必須要進行很多的建設(shè)，除了金融投資外，還要進行革命性的投資，例如通信和高科技技術(shù)的使用，在短暫的時間內(nèi)對城市高密度的投資和改造，使城市的功能、交通、景觀以及環(huán)境、管理、運行機制發(fā)生重大的變化。
在信息化的今天，影響是更加深遠(yuǎn)。首耳亞運會和奧運會是1986年和1988年，使得韓國的地位得以大幅度的提升，對我們影響深遠(yuǎn)的是韓國的電子信息產(chǎn)品，被稱之為奧林匹克的生產(chǎn)效應(yīng)，包括韓國的汽車、電子、手機等等，提升了城市的空間。巴塞羅那和悉尼奧運會對本地經(jīng)濟促進了很大的發(fā)展，巴塞羅那促進了旅游業(yè)的發(fā)展，西班牙處于衰退的地方，通過奧運會從而在歐洲實現(xiàn)了復(fù)蘇，悉尼通過奧運會對新區(qū)進行了開發(fā)，對舊區(qū)進行了改造�；剡^頭看北京奧運會，大家知道處于高速增長的時期，我們有能力，有基礎(chǔ)做這樣的事情，北京市的基礎(chǔ)設(shè)施是比較落后的，奧運會之前北京的地鐵還沒有廣州長，因為奧運會一下子開通了幾百公里，鳥巢和水立方是采用高科技建設(shè)的，并且成為北京市的新地標(biāo)。
奧林匹克公園本來是城市的邊緣，變?yōu)槌鞘械闹行膮^(qū)域之一。廣州1986年全運會確定了城市向東發(fā)展，在此之前是在廣州大道以西發(fā)展的，從而推進了廣州向東發(fā)展。2001年九運會建設(shè)了奧林匹克中心和東圃的開發(fā)，繼續(xù)向東發(fā)展。亞運會的成功對廣州市的經(jīng)濟社會文化和城市建設(shè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，廣州邁向國際化，提升競爭力空前加速發(fā)展的機會，具體到廣州市的城市發(fā)展而言，2010年是廣州確定華南地區(qū)中心城市向帶動全省輻射華南、影響東南亞國際性區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)變的目標(biāo)年，因此亞運會根本性標(biāo)志性的事件。
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亞運提升廣州競爭力的加速器
周春山說：亞運會對廣州城市發(fā)展的影響，大家實實在在的可以感受到，每天建設(shè)城市的時候，給群眾生活帶來了短暫的鎮(zhèn)痛。城市增長極的形成，從東進到南拓，番禺作為廣州市的主中心所在地，城市中心向南部拓展，實際上從體育賽事使城市發(fā)展從東進到南拓。
六運會有了新天河，九運會打造了新廣州，亞運會打造了兩心四城�！皟尚摹碧旌雍蛷V州新城市中心。四城：奧體新城、大學(xué)城、白云新城、花地新城。四個城中都有相應(yīng)的亞運會的賽場、賽館。城市環(huán)境建設(shè)的極大改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，主要是指交通網(wǎng)的建設(shè)，城市快速公路網(wǎng)、軌道交通、白云機場的擴建。城市環(huán)境保護與綠化建設(shè)，正在推進的是城市街面環(huán)境的改造，雖然有不同的聲音，但是通過亞運會使廣州市的城市環(huán)境有極大的改善。
對經(jīng)濟的帶動作用，賽前的帶動作用，賽時的作用，賽后的影響。賽前是誘導(dǎo)，對相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施的投資和服務(wù)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新革新，賽時是運動員帶來短期的集中效應(yīng)，賽后影響是長期的，主要是對體育場館的維護。投資與消費帶動，整個亞運會的將投入13.75億美元，通過經(jīng)濟學(xué)的乘數(shù)帶動效應(yīng)，投資1美元會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生3美元，直接帶動有2000億，還有游客的增長以及二、三次帶動。創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，每一次運動會，創(chuàng)造就業(yè)的機會，洛杉磯奧運會就業(yè)增加了200多萬人，漢城奧運會就業(yè)增加了300多萬人，北京奧運會帶動了200多萬人就業(yè)，我認(rèn)為亞運會增加的就業(yè)不低于漢城奧運會的，因為很多工作都是手工的。
周春山說：對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)的影響，最直接的影響是番禺房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，處在轉(zhuǎn)型的時期，在此之前，番禺的房地產(chǎn)總體而言是是低地價，大規(guī)模的發(fā)展，今后通過亞運會變成高地價、高品質(zhì)、高門檻的發(fā)展。城市文化價值的提升——多文化的碰撞與融合。亞運會對保持和提升廣州的特色文化很有幫助，廣州是屬于嶺南文化，除了共有的特征外，有自己獨特的文化。廣州擁有飲食文化、方言文化、音樂文化、戲曲文化、武術(shù)文化，大家來廣州看的不僅僅是現(xiàn)代化，尋求的是異國文化的差異，就如同我們出國時尋求的也是當(dāng)?shù)氐奈幕?/FONT>
學(xué)習(xí)效應(yīng)：增強廣州的國際文化交往與交流的能力。廣州雖然有本土文化，世界上先進的文化我們要學(xué)習(xí)，亞運會從場館的設(shè)計到比賽的安排和服務(wù)以及方方面面都是我們學(xué)習(xí)的好機會。綜合效應(yīng)：多種文化的碰撞。廣州有本土文化，吸收國外文化，處在改革開放的前沿。亞運會是多種文化碰撞的機會，吸收先進的文化，保留優(yōu)秀的文化，從而提升文化的軟實力。
提升城市形象，物質(zhì)形象和精神文化的綜合，以前來廣州的時候，除了改革開放的印象和經(jīng)濟發(fā)展的印象外，到了火車站東西被偷了，住賓館的時候被欺騙，這是各種物質(zhì)要素和文化要素的綜合。要改善和提升廣州的形象，必須從物質(zhì)條件和文化條件考慮，亞運會的舉辦，對廣州市提升物質(zhì)文化和精神文化和管理都是很有幫助的。
城市形象好，大家愿意來，對廣州關(guān)注的更多，投入的更多，發(fā)展起來就會更快，形象不好，不敢來，就會害怕，久而久之就會形成很壞的印象。
充分利用亞運會加速提升廣州城市競爭力
周春山說：我們要充分利用亞運，加速提升廣州城市競爭力。盛大的賽事對提升一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展是很有幫助的，具體到廣州應(yīng)該如何思考這個問題，廣州的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)達到相當(dāng)高的水平。城市競爭力：通俗的講就是我你強的能力，具體來講就是城市生產(chǎn)產(chǎn)品和提供服務(wù)，能夠滿足區(qū)域國家和國際市場，同時能夠提高居民實際收入，改善居民生活水平和促進可持續(xù)性發(fā)展的能力。目前所處在的時期是新經(jīng)濟或者是信息經(jīng)濟，不是處在工業(yè)經(jīng)濟，也不是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，我們處在新經(jīng)濟時代。主要有以下幾個特點：知識性工作、全球化、經(jīng)濟活力、競爭力、社會數(shù)字化、信息化程度、科技創(chuàng)新能力。區(qū)域競爭力發(fā)展階段的劃分，體現(xiàn)在某一個行業(yè)上，按照學(xué)者的分類，區(qū)域的發(fā)展階段有要素驅(qū)動階段，效率驅(qū)動階段、創(chuàng)新驅(qū)動階段。改革開放之初跟國外合作，大量招民工這是要素驅(qū)動，效率驅(qū)動是發(fā)展到一定階段，效率可以自動的發(fā)展，飛機起飛后，給一點力量就可以發(fā)展，最后是創(chuàng)新驅(qū)動，主要靠科技創(chuàng)新，靠國際化發(fā)展。2006年廣州人均GDP達到7800美元，2010年廣州的發(fā)展應(yīng)該處在創(chuàng)新驅(qū)動的起始階段，廣州的發(fā)展靠勞動力和土地的推動是微薄的，因此需要創(chuàng)新推動。
創(chuàng)新驅(qū)動也不是說其他因素不起作用，而是其他的因素在降低。創(chuàng)新從早期的10%提升到30%，效率保持不變。廣州經(jīng)濟階段要提升廣州的競爭力，應(yīng)該從以下幾個方面考慮，城市的國際化程度，城市的創(chuàng)新能力、城市的信息化能力，相對應(yīng)的就是開發(fā)區(qū)，全球化、信息革命和創(chuàng)新精神等等。真正推動廣州城市的發(fā)展，現(xiàn)階段應(yīng)該是新經(jīng)濟下的廣州競爭力。傳統(tǒng)的土地、人口、投資等因素不斷的下降。對于改善基礎(chǔ)設(shè)施，加強經(jīng)濟發(fā)展，亞運會起著直接的推動作用，另外亞運會在提升新經(jīng)濟發(fā)展方面也是有作用的，如果說看亞運會對廣州競爭力的提升和推動作用，就必須看第三點，前面我們講的是第一和第二點，從這個角度出發(fā)，我們就得出本次論壇的結(jié)論，充分利用廣州提升廣州競爭力的重要途徑，通過亞運提高國際化的程度，提升城市創(chuàng)新能力，提高城市的信息化水平，提高城市的管理水平。我想亞運會的意義不在于物質(zhì)直接的投資，而在以城市創(chuàng)新能力的培養(yǎng)。
亞運會對城市競爭和城市價值的提升
廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院城市設(shè)計策劃所副所長李鵬說：亞運城的投標(biāo)到實施我都親自參與，我向大家介紹我們是如何做亞運城的，如何思考廣州城市發(fā)展的。奧運會和亞運會是城市發(fā)展的催化劑，亞運村成為推動城市非常重要的載體，起到了促進帶動新區(qū)發(fā)展，促進城市更新，完善城市的基礎(chǔ)建設(shè)，提升城市的功能和形象方面有巨大的推動作用。廣州亞運城是以復(fù)合的發(fā)展模式，對于廣州城市的發(fā)展和城市南拓和廣州新城的發(fā)展具有極強的引導(dǎo)力和影響力，在規(guī)劃設(shè)計中，對此是非常關(guān)注的，在設(shè)計2.7平方公里亞運城的時候，如何考慮廣州南部地區(qū)的發(fā)展。我們看一下廣州亞運城基地的概況，整個的用地是廣州南部番禺片區(qū)，規(guī)劃廣州新城30平方公里，總的用地是2.73平方公里，目前的京珠高速和地鐵四號線都在附近，目前的區(qū)域條件和交通條件是優(yōu)越的。亞運城的選址落實了廣州空間發(fā)展戰(zhàn)略和密切配合廣州亞運城市發(fā)展，充分考慮了廣州的現(xiàn)狀和實際情況得出目前的抉擇。廣州城市空間的發(fā)展戰(zhàn)略就是南拓。前兩次全國運動會強調(diào)的是東進，亞運會形成了南拓，廣州亞運城市空間規(guī)劃也是依托亞運會，廣州城市發(fā)展要建設(shè)“兩心、四城”，依托亞運城發(fā)展廣州新城，目前“兩心、四城”的提法有待商榷，基本上是朝著這個方向做的。還有一個要素，目前該地塊的規(guī)模是比較充足的，而且交通比較便利，廣州新城作為啟動區(qū)是具有重要的意義。亞運城的定位是賽時滿足運動員、教練員、媒體居住、比賽、娛樂和交流等生活內(nèi)容，賽后成為生活、商業(yè)、休閑娛樂為一體的綜合發(fā)展區(qū)，亞運村的概念是提供給運動員居住的簡單場所，但是在這里提出了綜合的功能，也是目前亞運會和奧運會村發(fā)展的趨勢。
我們籌辦過程中不斷的跟亞奧理事會匯報的，其中有運動員村、生活村等幾個村，后來亞奧理事會要求我們確定為亞運城的概念，從整體上進行展示。
亞運城對城市南拓發(fā)展意義重大
李鵬說：大型新區(qū)的動力要吸引高素質(zhì)的人群在這里聚集和活動，包括居住消費和工作三大快的內(nèi)容，根據(jù)原有的亞運村和奧運村、悉尼奧運村來看，單純的居住功能對城市未來的帶動功能是相對有限，也吸引了天河體育中心的經(jīng)驗，當(dāng)時建設(shè)了六運小區(qū)，還需要天河城和中信廣場商圈復(fù)合的發(fā)展才可以真正的將新區(qū)發(fā)展起來。奧體周邊的新區(qū)也在進行規(guī)劃，從2010年廣州提出發(fā)展東進，目前只有體育場館，周邊居住功能還不夠完善，一直未能起到帶動發(fā)展的作用。華南板塊發(fā)展的經(jīng)驗，市場的居住功能進行推動，缺乏大型統(tǒng)籌的規(guī)劃。政府、公共基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)的整合存在制約，因此從定位來看，亞運城作為廣州新城的啟動區(qū)采用復(fù)合發(fā)展的模式相對是恰當(dāng)合理的。亞運城在短暫時間內(nèi)的建設(shè)會產(chǎn)生綜合效應(yīng)，展現(xiàn)了城市的綜合實力，對城市南拓的發(fā)展意義重大，獲得了市場的認(rèn)可。亞運城規(guī)劃的過程中，很多的開發(fā)商聞風(fēng)而動，在周邊做了大量居住區(qū)，亞運城建設(shè)的過程中，已經(jīng)開始銷售，推動了周邊的發(fā)展，而且周邊的樓價是穩(wěn)步上漲。亞運城竣工后，去年亞運城賽后438萬平方米的建設(shè)量拍賣給了富力和雅居樂，市場對此是非常認(rèn)可的。規(guī)劃的過程中，因為30平方公里的廣州新城是亞運城要帶動的區(qū)域，因此做亞運城2.73平方公里的工作中，嘗試對亞運背景下的廣州新城的發(fā)展進行了研究。
首先，提出了亞運背景下廣州新城定位的設(shè)想，未來將會成為廣州南部的中心，珠三角的產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，國際旅游休閑基地和創(chuàng)新示范的新城，這也是吻合周教授提的創(chuàng)新發(fā)展階段的觀點，為廣州未來發(fā)展做好空間上的準(zhǔn)備。廣州新城未來發(fā)展的階段進行了探討，最后在功能分區(qū)上嘗試進行規(guī)劃設(shè)計，并不是法定的規(guī)劃設(shè)計，而是做亞運城時設(shè)想未來亞運城會怎樣帶動廣州新市的發(fā)展。廣州亞運城的規(guī)劃規(guī)模，比賽時達到104萬平方米的建設(shè)面積，能夠容納1.4萬運動員和官員，1萬媒體人員，2800名技術(shù)官員，其他的工作人員和志愿者在內(nèi)一共有1.8萬人，還要滿足亞殘會4000多人的使用。亞運城的賽時規(guī)劃有1.4萬名運動員和核心人員，1萬名的媒體人員在媒體村，媒體中心進行新聞的發(fā)布，還有體育館區(qū)，還有容納6000人的大型體育場館，沿著蓮花灣和水道有亞運公園，技術(shù)官員村安排在運動員村的旁邊，這些是相對獨立，而且有非常嚴(yán)密的安保。將媒體和技術(shù)官員和運動員集中在一起是歷屆亞運會未常識的方式，亞運會強調(diào)規(guī)模效應(yīng)，因此將他們統(tǒng)一在一起，通過嚴(yán)格獨立的分區(qū)，又有緊湊的空間關(guān)系進行處理的。因為時間的關(guān)系，就不詳細(xì)的展開，基本上運動員村大概有46萬的建設(shè)面積，基本上是采用一梯兩戶，12層的小高層電梯洋房，而且是高端的居住條件，每個運動員人均居住的面積達到了25平方米，為什么要提到如此的高，為了兼顧賽后戶型的設(shè)計，不是專門為運動員提高如此的標(biāo)準(zhǔn)，而且為是賽后戶型的銷售，經(jīng)過研究需要這樣的面積，根據(jù)電梯和亞奧理事會服務(wù)的運動員人數(shù)計算出這樣的面積，對亞奧理事會提出的口號是歷屆最優(yōu)待的面積。多哈亞運會一個單間是三個人，單人間占到了54%，雙人間是46%，基本上沒有三人間。媒體人員居住在媒體村，根據(jù)以往的經(jīng)驗，他們居住在城市的酒店，如果要帶動亞運城的發(fā)展，只要能滿足40分鐘往返賽場的條件，就建立媒體中心，將他們安排在其中，將媒體人員的居住緊密的聯(lián)系在一起，他們只需要步行就可以達到新聞發(fā)布的場地，為他們的工作安排提供了非常大的便利。廣州亞運城的空間布局的結(jié)構(gòu)，在結(jié)構(gòu)中我們強調(diào)了兩個理念，突出了地域特色，引導(dǎo)城市未來的發(fā)展，因此在總圖中采用了生態(tài)方式的發(fā)展，例如在小谷圍周邊和亞運周邊嶺南丘陵特色進行提煉，每個組團中進行大量的綠化進行隔離，形成了生態(tài)組團的布局，在其中可以將線狀的三條河進行挖掘，挖出了蓮花灣的景觀中心，所有的休閑和商業(yè)配套是圍繞蓮花湖展開的，同時將體育館、媒體中心和未來的商業(yè)地塊發(fā)展在蓮花灣的南部，更好的帶動南部地區(qū)的輻射作用。綠化景觀方面，強調(diào)地域特色和生態(tài)景觀的規(guī)劃，包括剛剛講的亞運城中展現(xiàn)嶺南水鄉(xiāng)和民俗活動，包括龍舟、花艇，為運動員和媒體體驗嶺南的風(fēng)貌，同時希望巧妙的借助自然和人文的景觀，包括小蝴蝶山，周邊的水鄉(xiāng)和農(nóng)田。確保運動員、媒體和官員使用專用的交通工具到達主要的賽區(qū)，內(nèi)部的交通組織上根據(jù)亞運會內(nèi)部運營的組織安排了非常詳細(xì)的規(guī)劃組織，內(nèi)部有五條交通線，往來各個要點，包括對外的交通聯(lián)系和內(nèi)部的聯(lián)系，體育場館和亞運公園，未來的循環(huán)線可以用于賽后的小區(qū)。我們做規(guī)劃的時候，廣州新城的規(guī)劃還未定稿，我們考慮內(nèi)部路網(wǎng)的時候，考慮了外部的銜接和未來的發(fā)展方向。同時也滿足了出行方式的考慮，包括未來水上交通、直升機交通等等在亞運城中進行了充分的考慮。我們提出的原則是節(jié)儉彈性、注重經(jīng)營的原則。第一大點就是最大化的利用賽時建設(shè)的賽事，包括媒體中心，我們希望通過市場化的運作，規(guī)劃區(qū)域性的購物中心，運動員村和媒體村作為賽后的小區(qū)進行銷售，公共區(qū)域通過配套的改善變成未來社區(qū)的服務(wù)中心、幼兒 和社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施，建設(shè)的時候就考慮了未來的轉(zhuǎn)換可能。后勤服務(wù)區(qū)將改為小學(xué)和綜合醫(yī)院，已經(jīng)定下來了未來運營的業(yè)主，在設(shè)計和規(guī)劃中參與其中，保證賽后轉(zhuǎn)換就可以投入使用。體育場館、亞運公園作為亞運遺產(chǎn)保留，為城市留下非常寶貴的經(jīng)典。
廣州亞運城賽后利用
李鵬說：對賽后小區(qū)銷售，規(guī)劃的時候就引入了市場產(chǎn)品策劃研究，設(shè)計每一戶運動員村、媒體村、官員村的時候，跟專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司進行研討，包括媒體村是以中小戶型為主，主要是以50—70平方米，主要是針對大學(xué)城的教師，為什么要做一梯兩戶，12層電梯的小戶型，在廣州市區(qū)不能做的產(chǎn)品，在這里做出來，引導(dǎo)大家購買。官員村因為要接待亞奧理事會的領(lǐng)導(dǎo)，居住標(biāo)準(zhǔn)是30人/平方米，而且全部都是單間，條件是優(yōu)越的，因此強調(diào)的是大戶型，主要是一梯兩戶，有利于賽后的銷售，從產(chǎn)品的分布和定位來講，兼顧了賽后，戶型也是經(jīng)過研究的，推向市場后，開發(fā)商不需要大的調(diào)整，就可以將樣板間裝修后銷售。賽后集約發(fā)展建設(shè)，賽時將用不上的功能做成臨建，例如停車場和運動員餐廳在賽后拆除，盡量的空出土地，最終拍賣的430萬平方米主要是預(yù)留了比較大的頒行空間，賽時空間是103萬平方米，賽后增加了3倍的建設(shè)量，如果沒有充足的土地預(yù)留就無法滿足開發(fā)的要求。生態(tài)、市政、環(huán)保方面市重點辦進行了大膽的嘗試，采用了真空垃圾的收集系統(tǒng)、新能源、太陽能標(biāo)準(zhǔn)，建筑節(jié)能要比普通地區(qū)提高，也進行了城市化和數(shù)字城市的探索，希望新的技術(shù)可以引領(lǐng)廣州新城發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)桿，引領(lǐng)生態(tài)環(huán)保的趨勢和理念。目前亞運城的建設(shè)基本上全部封頂，原定計劃在5月份和10月份試運行，10月25日試開村，11月份正式開村，蓮花灣半島一座新型的亞運城將揭開廣州新的發(fā)展。
