7月成交量觸底反彈

　　北京樓市成交量在6月降至2008年2月以來的歷史最低點(diǎn)之后，7月出現(xiàn)了觸底反彈跡象。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬北京市期房商品住宅共成交了2972套、308596平方米，環(huán)比6月同期成交套數(shù)、面積分別增加了10.8%、20.4%。扣除保障房，實(shí)際成交期房商品住房2259套、251690平方米，成交套數(shù)環(huán)比增加48.6%、成交面積增加了43.3%。同期，現(xiàn)房商品住宅共成交了533套、81263平方米，環(huán)比6月同期上漲了7.0%和2.7%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，6月底以來，北京大興黃村、房山長陽等新城區(qū)熱門板塊的項(xiàng)目平價(jià)入市，促成了階段性需求的集中爆發(fā)，這直接反映在7月中上旬的成交數(shù)據(jù)上。這些項(xiàng)目的位置都在五、六環(huán)之間，開盤價(jià)格在14000—17000元/平方米，與同環(huán)線區(qū)域的整體成交均價(jià)18236元/平方米相比存在一定的價(jià)格優(yōu)勢，而相應(yīng)區(qū)域的軌道又開通在即，交通利好、價(jià)格合理的產(chǎn)品，會(huì)在市場遇冷時(shí)受到市場的青睞。

　　高姍指出，雖然北京樓市7月份成交量在一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的帶動(dòng)下出現(xiàn)了環(huán)比上升，但這僅為個(gè)案，不足以撼動(dòng)樓市的整體走勢，因此，北京樓市在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯大幅回暖的情況。

　　雖然成交量有所回升，但成交價(jià)格卻呈現(xiàn)持續(xù)小幅下調(diào)態(tài)勢。7月中上旬北京市場的成交均價(jià)為18298元/平方米，環(huán)比6月同期每平方米下降了343元，降幅為1.84%。

　　她表示，7月中上旬，盡管北京城區(qū)商品房成交比例增加，但樓市總體成交價(jià)格仍然出現(xiàn)了微幅下降，這表明價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下探。特別是6月底以來共有5個(gè)純新盤上市，純新盤的定價(jià)更加靈活，多采取“低開”方式吸引客群、促進(jìn)銷量，這也是7月成交均價(jià)下降的重要原因。

　　7月樓市投資比例跌破10%

　　7月份北京樓市在成交價(jià)格持續(xù)下調(diào)的同時(shí)，市場中投資比例也幾乎下降到歷史最低點(diǎn)。

　　在新政的影響下，北京樓市的投資比例開始出現(xiàn)明顯的下調(diào)現(xiàn)象。

　　據(jù)北京中原抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：新政后，北京樓市投資客比例明顯下調(diào)，日前，新政以后北京樓市投資購房比例首次不足14.5%，這一比例甚至低于2008年市場最蕭條的18.8%，而相比今年市場最火熱的3—4月份，投資比例更是下調(diào)了超過26個(gè)百分點(diǎn)。在新政持續(xù)執(zhí)行的7月份北京樓市投資比例更是不足10%。

　　“一系列新政的出臺，非常明顯影響了投資客對市場的判斷，特別在7月初，三部委對新政執(zhí)行力度的重申及北京對二套房貸的認(rèn)定落實(shí)都繼續(xù)減弱了投資客對宏觀調(diào)控政策短期放松的判斷。”北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，新政以后很多市場炒作熱點(diǎn)反而成了投資客拋盤的熱點(diǎn)，城區(qū)合并、郊區(qū)的部分新增軌道，都沒有促使投資客入市，大量的新增房源及購房者對價(jià)格下調(diào)的預(yù)期都使得樓市的價(jià)格持續(xù)下調(diào)。

　　另外，他認(rèn)為，與新政前只要有土地交易就會(huì)有炒作熱點(diǎn)相比，新政以后土地交易不僅沒有拉高區(qū)域價(jià)格反而使得房山、昌平等區(qū)域受到影響而價(jià)格下調(diào)。以通州馬駒橋?yàn)槔�，最近交易的樓面地價(jià)不足4000元每平方米，而之前的一塊地交易高達(dá)近萬元每平方米，這也使得購房者預(yù)期未來房價(jià)能夠繼續(xù)下調(diào)。

　　市場供應(yīng)放緩購房者看淡后市

　　與購房需求環(huán)比有所反彈相比，北京市場供應(yīng)層面卻仍然相對保守。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬僅有10個(gè)項(xiàng)目開盤，新增供應(yīng)2938套、326810平方米，環(huán)比6月同期分別減少了48.4%、26.0%，整體開盤均價(jià)22500元/平方米，環(huán)比下降1636元/平方米，降幅為6.8%。雖然還有10余個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在7月剩余的兩個(gè)周末推出，但開盤項(xiàng)目總量將難以達(dá)到預(yù)期開盤的34個(gè)項(xiàng)目。

　　亞豪機(jī)構(gòu)高姍分析指出，盡管7月中上旬的北京樓市成交情況還不錯(cuò)，但開發(fā)商的推盤態(tài)度卻日漸謹(jǐn)慎。成交量的低迷令越來越多的老項(xiàng)目面臨定價(jià)難的問題，而純新盤往往首次推出量較大，在需求不旺的弱勢環(huán)境下，面臨著蓄客難的問題，不得不選擇低價(jià)開盤的策略。因此，在新老項(xiàng)目出現(xiàn)蓄客和定價(jià)的“兩難”境地之下，7月北京樓盤供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。

　　同時(shí)，7月中上旬開盤項(xiàng)目的消化速度也在放緩，7月中上旬北京市場推出的近3000套房源，截至21日，實(shí)際共成交了540套，銷售率還不到當(dāng)期新增供應(yīng)的20%。

　　央行最近發(fā)布的二季度市場調(diào)查顯示，有18.1%的居民認(rèn)為房價(jià)在三季度可能下調(diào)超過30%。普通購房者短期內(nèi)也很難在商品房價(jià)格沒有出現(xiàn)普遍下調(diào)的情況下出手。而宏觀調(diào)控政策已經(jīng)非常明顯地影響了開發(fā)商對后市的判斷，預(yù)期在下半年價(jià)格下調(diào)依然是市場的主流。

　　調(diào)查還顯示，有售房意向的居民中，12.1%的居民受近期出臺的房地產(chǎn)新政影響，愿意降價(jià)出售；54.5%的居民表示不會(huì)降價(jià)出售。而在有意降價(jià)出售住房的居民中，有33.6%的居民愿意降價(jià)5%—10%，23.3%表示可以降價(jià)10%—20%，另有12.1%愿意降價(jià)20%以上。

　　北京中原認(rèn)為：在認(rèn)為價(jià)格下調(diào)的居民中，有高達(dá)69%的居民認(rèn)為價(jià)格下跌會(huì)達(dá)到10%—30%，可見目前的高房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超過大部分購房者的購買力。從房主及購房者對價(jià)格的預(yù)期可以看出，宏觀調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)明顯的效果，超過12%的房主明顯愿意降價(jià)，其中更有部分降價(jià)幅度達(dá)到20%以上，預(yù)計(jì)在三季度二手房房主降價(jià)幅度會(huì)明顯加大，同時(shí)投資比例也將繼續(xù)下探。

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