統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳樓市呈現(xiàn)出量價齊跌的態(tài)勢，成交量同比巨幅下跌６０％，房價大幅下跌２０％。雖然深圳樓市向來上漲、下跌都較其他城市猛烈，但這樣的數(shù)據(jù)還是讓人疑惑：如此的跌幅是怎么來的？

    數(shù)據(jù)的背后

    深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前６個月，深圳市新建商品住房平均價格分別為每平方米２３１１７元、２４１６６元、２０２１６元、２０３８１元、１８９９８元和１７８９５元。６月份住房價格環(huán)比５月份下降５．８１％，比年初下降２２．６％。

    從成交量上看，今年１月份至６月份，深圳全市新建商品房銷售面積為１５２．９２萬平方米，同比下降了６２．４％。

    “我完全沒有感覺到深圳房價出現(xiàn)大的波動，有些地方的房價還在小幅慢漲，怎么會有這么大的跌幅呢？”深圳市民羅先生一直在看會展中心附近的二手樓盤福民佳園，去年底一套７８平方米的房子叫價１４０萬元，今年３月份叫價１５０萬元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到１６５萬元左右了。

    “這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)不能反映樓市的真實狀況�！鄙钲谑猩缈圃撼鞘袪I運中心主任高海燕表示，今年４月份以來，房地產(chǎn)市場成交量很低，原來大量的豪宅成交沒有了，中小戶型成為成交的主角，在這種情況下，統(tǒng)計數(shù)據(jù)并不具有太高的參考價值。如果根據(jù)更為可靠的房地產(chǎn)商定價測算，深圳房價基本沒有降。

    高海燕說，深圳樓市上半年成交量大跌，主要是因為受國家宏觀調(diào)控政策影響，購房者改變了購房預(yù)期，轉(zhuǎn)為觀望所致。另一方面，２００９年上半年受國家刺激政策影響，深圳樓市迅速回暖，成交量大幅增加，以此作為比較的基數(shù)，今年上半年成交量難免出現(xiàn)大跌。

    相比之下，深圳二手房的交易則要平穩(wěn)得多，反而更能反映市場變化。據(jù)統(tǒng)計，今年１月份至６月份，深圳市二手住房成交量為４６１．３７萬平方米，同比下降５．７％。二手住宅成交均價也只下跌１０％左右。

    博弈仍在持續(xù)

    總體而言，經(jīng)過３個多月的調(diào)控后，目前購房者和開發(fā)商的博弈仍在進行當(dāng)中。不少購房者認(rèn)為，這次國家調(diào)控決心很大，采取的一系列措施也很到位，只要堅持執(zhí)行的話，房價可能會在年底前出現(xiàn)較大變化，因此現(xiàn)階段持幣待購比較穩(wěn)妥。

    “我覺得開展調(diào)控以來，價格并沒有下調(diào)太多，但成交明顯少了，到我們小區(qū)看房子的人也少了，買房者肯定都在觀望。這樣下去，房價遲早會跌�！币晃荒涿�網(wǎng)友留言說，如果這一波調(diào)控能夠把房價降下來，他就會考慮買房。

    今年樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，信貸收緊，在緊縮型調(diào)控政策頻出的大環(huán)境下，成交量持續(xù)下滑，面對前景不明朗的樓市環(huán)境，不差錢的開發(fā)商謹(jǐn)慎決策，大多選擇放緩在建項目的入市步伐，觀望心態(tài)也很明顯。

    深圳市規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳商品房竣工面積１９８．２２萬平方米，同比增長２０．６％。然而在竣工面積大幅增加的情況下，深圳樓市的有效供應(yīng)并沒有隨之增加，反而是大幅減少。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，上半年深圳全市住宅銷售面積１３３．６萬平方米，同比大幅減少四成多，銷售套數(shù)為１６４５２套，同比減少３１．２％。

    深圳社科院城市營運中心主任高海燕說，遇到市場不好的情景，開發(fā)商會調(diào)節(jié)項目建設(shè)、新盤入市的節(jié)奏，“磨洋工”的情況就很常見了，這是很多開發(fā)商應(yīng)對調(diào)控的“理性選擇”。

    目前，推遲開盤已經(jīng)成為很多深圳開發(fā)商的應(yīng)對策略。位于前海的鼎太風(fēng)華奧斯卡，３月份時表示會在４月底入市，但現(xiàn)在其銷售人員表示開盤時間“最快也要到下個月”。此外，前海的別墅樓盤紫園，年初時表示會在五、六月入市，現(xiàn)該樓盤負責(zé)人稱可能要推遲到１０月份。中信岸芷汀蘭銷售代表稱，樣板房正在建設(shè)中，因為主力戶型都是帶精裝修的，影響了銷售進度，而開盤時間則可能推后到九、十月份。

    下半年房價走勢不確定

    根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計，深圳今年上半年的房價收入比為２０．６，遠遠高于國際上限６倍的標(biāo)準(zhǔn)，也就是說，按上半年深圳的房價，一個夫婦倆的家庭要購買一套７０平方米的住房，不吃不喝要攢積近２１年才能負擔(dān)得起購房款；上半年深圳的租售比為１：５４１，遠遠超出１：３００的合理底線，泡沫成分巨大。

    經(jīng)過國家的調(diào)控之后，深圳樓市出現(xiàn)了理性回調(diào)的跡象。下半年深圳樓市是會延續(xù)目前的態(tài)勢，出現(xiàn)全面松動，或者在是剛性需求和投資需求的支撐下，只是小幅波動？專家們的意見不一。

    “我們看好深圳樓市長期的發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場的需求向來都很旺盛，因此我們現(xiàn)在逆勢擴張，收購了一些中介店鋪。”２１世紀(jì)不動產(chǎn)深圳泛城總經(jīng)理楊創(chuàng)慧說，他判斷深圳房價大約還有５％至１０％的調(diào)整空間。這是指總體的市場，而不是個別樓盤。有些優(yōu)質(zhì)的樓盤不會跌價，反而會略有上升�？傮w來講，深圳房價會有小幅調(diào)整，但不會出現(xiàn)２００８年那樣的深度跌幅。

    世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松說，今年第三、四季度，很多新項目可能推出，屆時開發(fā)商的現(xiàn)金流會出現(xiàn)緊張。為了出貨，開發(fā)商自然采取降價促銷以回籠資金。在手段方式上，他們也有可能采取附送陽臺、花園等其他面積，但那就跟降價一樣。

    高海燕預(yù)計，如果不出意外，深圳房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)整體性降價的局面應(yīng)該會在今年秋交會前后發(fā)生。因為根據(jù)過去的市場調(diào)整慣例，房價的下降從來就不是一蹴而就的。從觀望到行動，從試探到降價，從局部到整體，總是要經(jīng)歷一個較長的周期。

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