粵房價18個月來首降

    二季度均價6835元/平方米，環(huán)比降2.4%

    “4.15”樓市新政出臺后，廣東新房價格在二季度正式下降。昨日，廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所和廣東省統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計處聯(lián)合發(fā)布《2010年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報告》，顯示二季度一手住宅均價比一季度下調(diào)2.4%，跌破7000元/平方米關(guān)口，這也是廣東一手住宅均價自2009年的18個月以來首次出現(xiàn)季度性下滑。

    銷售分析

    銷售面積下降6.6%宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)

    《報告》顯示，廣東一手住宅均價2009年一季度時為5812元/平方米，2009年第四季度升至6477元/平方米，到今年一季度達到高點7004元/平方米，二季度則回落至6835元/平方米。今年上半年廣東一手住宅均價6913元/平方米，同比增長15.3%。事實上，隨著樓市新政的出臺，深圳、廣州兩大一線城市樓價在二季度開始下調(diào)，樓盤促銷大增；但二、三線城市降幅相對小，個別城市樓價仍然堅挺。

    樓價下降的同時，廣東商品房銷售量也大減。上半年全省商品房銷售面積2851.49萬平方米，同比下降3.2%，這是今年以來銷售面積首次出現(xiàn)同比下降；銷售額2059.93億元，同比增長13.7%。其中一手住宅銷售面積2591.46萬平方米，同比下降6.6%；銷售額1791.39億元，同比增長7.7%。

    廣東省房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上半年全省樓市成交數(shù)據(jù)說明國家和省對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，對銷售量的影響尤為明顯，對于銷售價格的影響也開始體現(xiàn)，市場趨于理性和穩(wěn)定。

    資金情況

    到位資金占比逐月下滑

    房企資金鏈開始緊繃

    據(jù)悉，今年以來廣東開發(fā)商賣樓業(yè)績并不如去年，銷售回籠資金大幅度下降，加上銀行貸款緊縮，下半年開發(fā)商們資金鏈越來越緊張。今年上半年，廣東房地產(chǎn)資金來源中，定金及預(yù)收款585.05億元，同比下降了5.5%，個人按揭貸款469.91億元，同比增長24.9%，但比上年同期增幅低66.4個百分點。

    相比之下，今年上半年開發(fā)商自籌資金達749.99億元，增長29.3%。國內(nèi)貸款資金來源在二季度的占比明顯低于一季度，一季度國內(nèi)貸款資金占比達27.5%，而二季度僅為23.2%，銀根的收縮導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈開始緊張。

    從資金投資比看，上半年房地產(chǎn)到位資金占完成投資的181%，與近年同期相比僅低于去年的 194%，仍屬高位。但今年上半年以來，開發(fā)商到位資金占開發(fā)資金的比重逐月下降，1-2月占比275%，而1-6月占比降至181%，顯示企業(yè)資金壓力逐漸顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，目前不少開發(fā)商資金鏈已經(jīng)開始緊繃，因此在下半年部分開發(fā)商可能會頂不住壓力而降價賣樓。

    土地市場

    地價達2409元/平方米

    房企拿地成本大幅增加

    在4月份國家嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺之前，開發(fā)商對市場預(yù)期偏向樂觀，拿地?zé)崆橐草^高，土地市場火熱。二季度受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地市場上更加謹(jǐn)慎和理性。上半年購置土地面積694.42萬平方米，同比下降28.4%，比一季度增幅回落82.3個百分點。另一方面，土地成交價款大幅增加，同比增長167.2%，比一季度回落31.3個百分點。

    從近年同期房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積情況來看，今年上半年最少，僅694.42萬平方米，同比下降28.4%；與之相比，土地的購置單價達到最高，為2409元/平方米，同比上升273.5%，開發(fā)商拿地成本大幅度增加。

    省房協(xié)：開發(fā)商應(yīng)加速賣樓

    據(jù)悉，隨著樓市在二季度的轉(zhuǎn)向，廣東省房協(xié)呼吁開發(fā)商要注重回籠資金，加速賣樓。省房協(xié)表示，國家新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策作用明顯，成效逐步顯現(xiàn)，因此開發(fā)商要審時度勢，順應(yīng)政策要求，調(diào)整贏利預(yù)期，轉(zhuǎn)變營銷策略，注重資金回籠，保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。另外，省房協(xié)也建議政府保持政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)定市場預(yù)期，避免市場大幅波動，切實維護調(diào)控成果。

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