房地產(chǎn)調(diào)控不宜以房?jī)r(jià)的短期漲跌作為目標(biāo)，而應(yīng)當(dāng)積極致力于一些制度安排、政策措施的調(diào)整到位，如放松房地產(chǎn)供給的管制等。這樣，才能維護(hù)未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在穩(wěn)定性。

　　當(dāng)前，人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的過(guò)度擔(dān)憂，反映出一種市場(chǎng)焦慮：房地產(chǎn)調(diào)控已逾百日，為何房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺而不跌。其實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控不宜以房?jī)r(jià)的短期漲跌作為目標(biāo)，更應(yīng)當(dāng)積極致力于一些制度安排、政策措施的調(diào)整到位。這樣，才能維護(hù)未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在穩(wěn)定性。

　　在筆者看來(lái)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，不僅要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)需求的調(diào)控力度，同時(shí)還要加快放松房地產(chǎn)供給的管制步伐。

　　事實(shí)上，以往我國(guó)實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控更偏重于需求管理或言需求調(diào)控，即主要是通過(guò)收縮需求的政策措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。確實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控可以把過(guò)熱的房地產(chǎn)需求降下來(lái)，但問(wèn)題是如果房地產(chǎn)供給無(wú)法及時(shí)跟上來(lái)的話，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于“供小于求”的短缺狀態(tài)，日后偏重于需求調(diào)控的諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策一旦松動(dòng)，被壓抑的房地產(chǎn)需求又會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，房地產(chǎn)調(diào)控難免會(huì)一次又一次遭遇夭折。

　　所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)供給管理，或言放松對(duì)房地產(chǎn)供給的管制，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期效果影響深遠(yuǎn)。之所以這么講，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給資源(或言土地供給)幾乎完全掌握在各級(jí)地方政府手中，這種土地供給資源是相對(duì)壟斷的。而且，土地出讓收益又是各級(jí)地方政府財(cái)政收入的最重要來(lái)源之一。這里，我們遇到了一個(gè)悖論——要想放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給資源的管制，就必須改變各級(jí)地方政府的主要財(cái)政收入對(duì)土地出讓收益過(guò)度依賴的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

　　這也告訴我們，如果放松房地產(chǎn)供給的管制這個(gè)問(wèn)題解決不好的話，那么房地產(chǎn)調(diào)控幾乎很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。但是，要打破這樣的土地供給管制，我們是否需要在一些制度安排及政策制定上進(jìn)行調(diào)整？

　　可喜的是，我們正在朝著這個(gè)方向走，如近期各級(jí)政府都采取劃撥方式等獲取土地，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。鑒于這類制度建設(shè)能解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展問(wèn)題，這種制度安排、政策制定的積極調(diào)整都值得我們?nèi)プ觥?/P>

　　另外一個(gè)重要問(wèn)題是，我們必須明確我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)先發(fā)展目標(biāo)——房地產(chǎn)市場(chǎng)是居住而非投資的市場(chǎng)，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，也需要我們?cè)谝恍┲贫劝才呕蛘�策制定上做出適當(dāng)、有效的調(diào)整。

　　之所以這么講，不僅僅是因?yàn)槟壳按蠖鄶?shù)居民已經(jīng)被趕到了必須自己購(gòu)買住房的籠子里，受居民的收入分配水平及土地供給制度等因素影響，他們已經(jīng)不再有能力成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體，相反，主導(dǎo)這一市場(chǎng)需求的主要是投資和投機(jī)需求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速攀升。

　　為何投資和投機(jī)需求會(huì)占據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位？其實(shí)，這也暗示了過(guò)去我們?cè)谝恍┲贫劝才藕驼�策制定上存在著�?yán)重疏漏。

　　在我國(guó)，土地資源是相對(duì)稀缺的，投資和投機(jī)需求會(huì)急劇放大無(wú)限的住房需求，加劇了供給與需求的緊張關(guān)系，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速攀升。但是，當(dāng)我們不進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，我們針對(duì)房地產(chǎn)需求一方的調(diào)控或管理手段幾乎很少。例如，沒(méi)有調(diào)節(jié)持有多套住房的投資或投機(jī)需求的物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，這種制度缺陷使得我們難以遏制非理性的住房投資和投機(jī)需求；還有，低利率、高杠桿的住房信貸政策，放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)需求，這是導(dǎo)致投資和投機(jī)需求目前主導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本原因之一。

　　所以，如果要讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為消費(fèi)而非投資的市場(chǎng)，就必須從部分制度安排和政策制定上進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，從而使廣大居民成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正消費(fèi)主體，讓投資和投機(jī)需求逐步邊緣化。

　　其實(shí)，這次房地產(chǎn)調(diào)控正朝著這個(gè)目標(biāo)前行。例如，目前正在考慮出臺(tái)房地產(chǎn)稅、取消相關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策、收緊房貸政策等，同時(shí)采取加大保障性住房建設(shè)的步伐與力度等政策措施，目的就是為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。

　　由此看來(lái)，觀察這次房地產(chǎn)調(diào)控效果的重要方面，是我們距離建設(shè)一個(gè)居住而非投資的房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)是否近了，而非簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)漲跌，房?jī)r(jià)漲跌只是一個(gè)信號(hào)、一個(gè)表面現(xiàn)象。

　　上述分析可見(jiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控涉及各種利益的調(diào)整，這需要我們從制度層面上去規(guī)范這些利益的訴求，更需要在一些制度安排和政策制定上做出適當(dāng)調(diào)整及調(diào)整到位，這樣才能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展問(wèn)題，房地產(chǎn)調(diào)控也能做到“順勢(shì)而為”。

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