商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的策略

    盡管目前我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)整體運(yùn)行良好，但在宏觀調(diào)控背景下，結(jié)合未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人按揭貸款的投向與風(fēng)險(xiǎn)防范策略應(yīng)強(qiáng)調(diào)以下重點(diǎn)：

    繼續(xù)積極發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。在全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)的預(yù)期下，未來(lái)2—3年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)需求的迅速增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商與居民對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的需求量也將穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)將繼續(xù)成為商業(yè)銀行重要的盈利來(lái)源。因此商業(yè)銀行應(yīng)繼續(xù)積極發(fā)展該業(yè)務(wù)，但貸款增速以不超過(guò)當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為宜。

    普通住宅開(kāi)發(fā)貸款與按揭貸款仍是信貸投向重點(diǎn)。住宅建設(shè)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比已經(jīng)擴(kuò)大到70%，且呈逐年提高之勢(shì)。同時(shí)隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，中小套型、中低價(jià)位的普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房供應(yīng)量將有所上升，低密度、高價(jià)位的高檔住宅的供應(yīng)量將相應(yīng)減少，因此圍繞以上三類普通住宅的開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)得到迅速發(fā)展。個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體，占比超過(guò)了90%，因此未來(lái)2—3年按揭貸款仍是我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸投向的重點(diǎn)。

    謹(jǐn)慎發(fā)展與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房相關(guān)的信貸業(yè)務(wù)，重點(diǎn)拓展京、滬、粵、浙、蘇的辦公樓信貸業(yè)務(wù)。由于2004年以來(lái)全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速迅速回落，空置面積上升，因此，從整體上看，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)高于住宅投資。特別值得關(guān)注的是，我國(guó)商業(yè)零售業(yè)已進(jìn)入微利時(shí)代，微薄的商業(yè)利潤(rùn)往往難以支撐高昂的商場(chǎng)租金支出，開(kāi)發(fā)商投資商鋪的盈利空間極為有限。因此除謹(jǐn)慎介入北京、上海、廣州等東部特大城市中心區(qū)域的高品質(zhì)物業(yè)開(kāi)發(fā)外，應(yīng)嚴(yán)格控制信貸資金投向商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是大型商鋪的開(kāi)發(fā)。同時(shí)由于我國(guó)辦公樓投資主要向北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市聚集，以上城市基本主導(dǎo)了全國(guó)辦公樓市場(chǎng)，因此是商業(yè)銀行拓展辦公樓類信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)地區(qū)。

    東部應(yīng)繼續(xù)成為拓展業(yè)務(wù)的重點(diǎn)區(qū)域，中西部地區(qū)中心城市市場(chǎng)機(jī)會(huì)不容忽視。未來(lái)2—3年，東部地區(qū)仍將是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及各類房地產(chǎn)銷售的主要區(qū)域，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津等省市將繼續(xù)成為商業(yè)銀行全面拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。其中除一線中心城市應(yīng)繼續(xù)作為信貸投向的重點(diǎn)外，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇也值得重視。與此同時(shí)，隨著我國(guó)中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的迅速增長(zhǎng)，該地區(qū)在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將逐漸提高，商業(yè)銀行在部分中心城市的房貸業(yè)務(wù)面臨著較大的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)，四川省區(qū)域內(nèi)的中心城市尤其不容忽視。

    重點(diǎn)發(fā)展盈利能力較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)，把握行業(yè)資產(chǎn)重組契機(jī)，合理調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)。由于近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)了分化，大多數(shù)企業(yè)處于微利水平，因此商業(yè)銀行應(yīng)有選擇地發(fā)展房地產(chǎn)信貸客戶。應(yīng)加大對(duì)主業(yè)優(yōu)勢(shì)突出、盈利能力較強(qiáng)、資質(zhì)等級(jí)高、信用記錄好、具有土地、品牌、管理等優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)的信貸支持力度，力爭(zhēng)與其建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性合作關(guān)系，謹(jǐn)慎介入進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間較短以及不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

    房地產(chǎn)企業(yè)多種形式的資產(chǎn)重組，對(duì)商業(yè)銀行的發(fā)展既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。從正面影響看，圍繞盤活土地資源、企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整展開(kāi)的資產(chǎn)重組在為優(yōu)勢(shì)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件的同時(shí)，也消化了一部分虧損嚴(yán)重，效益、效率低下的企業(yè)。有利于優(yōu)選目標(biāo)客戶、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量。從負(fù)面影響看，部分企業(yè)借資產(chǎn)重組之機(jī)逃廢銀行債務(wù)的行為將導(dǎo)致信貸資產(chǎn)的巨大損失。為防止不良資產(chǎn)的出現(xiàn)，部分經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好、面臨被兼并或破產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，圍繞這些企業(yè)進(jìn)行信貸資產(chǎn)重組刻不容緩。

    采取積極措施，切實(shí)控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)特征使其成為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)。即使對(duì)于應(yīng)大力發(fā)展的普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，也應(yīng)采取有效措施，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)，杜絕不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。

    對(duì)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，一是必須在項(xiàng)目審批手續(xù)完備、“四證”齊全、項(xiàng)目資本金達(dá)到35%以上且足額到位、項(xiàng)目綜合效益較好的前提下發(fā)放，要嚴(yán)格堅(jiān)持房地產(chǎn)信貸準(zhǔn)入和退出制度。二是加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，重點(diǎn)分析存貨結(jié)構(gòu)(包括原材料存貨、設(shè)備存貨、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)用品存貨)與企業(yè)的現(xiàn)金流量，據(jù)以評(píng)價(jià)企業(yè)的儲(chǔ)備資產(chǎn)水平和項(xiàng)目運(yùn)作能力。三是加強(qiáng)貸后管理，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)跟蹤，對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款要開(kāi)設(shè)專用帳戶，視工程進(jìn)展情況分期撥付資金，保證專款專用，并以銷售進(jìn)度按比例歸還銀行貸款。

    對(duì)個(gè)人住房貸款，一要盡快對(duì)不良貸款余額偏大的分行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，吸取教訓(xùn)作為前車之鑒。二要按照銀監(jiān)會(huì)規(guī)定對(duì)已通過(guò)竣工驗(yàn)收的現(xiàn)房辦理住房按揭貸款。三要控制個(gè)人購(gòu)房行為和首付款比例，對(duì)購(gòu)買第二套以上的個(gè)人辦理住房按揭貸款不享受住房貸款優(yōu)惠利率，且首付比例要適當(dāng)提高。四要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人第一還款能力的分析，應(yīng)通過(guò)對(duì)包括借款人的工作單位，稅務(wù)部門、工商管理部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方調(diào)查，審核貸款申請(qǐng)的真實(shí)性及借款人的信用情況，不得僅憑擔(dān)保、抵押物等第二還款源發(fā)放貸款。(張信瓊)

    當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行具有九大特征

    房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱行業(yè)之一。近年來(lái)，針對(duì)我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯、市場(chǎng)秩序混亂等問(wèn)題，圍繞穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)，政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行特征的基礎(chǔ)上，研究了近年來(lái)陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的影響，提出了若干房地產(chǎn)信貸策略建議。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。2000—2006年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率達(dá)到25.8%，占固定資產(chǎn)投資的比重保持在年均20%左右。其中2002—2004年為迅速增長(zhǎng)期，年均增幅達(dá)到28%；2004年后，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的影響，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯降低。2006年我國(guó)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1247億元，同比增長(zhǎng)21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速1.5個(gè)百分點(diǎn)。2007年上半年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9887億元，同比增長(zhǎng)28.5%，增速比上年同期提高4.3個(gè)百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增速2.6個(gè)百分點(diǎn)。

    住宅建設(shè)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主體，個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主體。2006年，全國(guó)商品住宅投資13611.62億元，同比增長(zhǎng)25.3%，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比從2000年的67.7%擴(kuò)大到70.2%，呈逐年提高之勢(shì)。2007年上半年，全國(guó)商品住宅投資6955億元，同比增長(zhǎng)30.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的70.3%，比去年同期提高了1.2個(gè)百分點(diǎn)。2006年個(gè)人購(gòu)買商品住宅面積占銷售面積的比重達(dá)到97.4%，2007年上半年占比達(dá)到91%，個(gè)人購(gòu)房是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體。

    商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速迅速回落，空置面積上升。2003、2004年不少地區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房一哄而上，供給量急劇擴(kuò)大，2004年以后全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增速迅速回落，由2004年的31.4%回落到2006年的15%。截止到2007年6月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為3806萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.4%。

    辦公樓投資向京、滬、粵、浙、蘇五省市聚集。2006年全國(guó)辦公樓投資923.16億元，比去年同期增長(zhǎng)21%，占全部投資的4.8%，與去年同期持平，其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市辦公樓施工面積、竣工面積及銷售額占全國(guó)的比重分別為55.44%、55.2%和80.22%。2007年上半年以上地區(qū)辦公樓施工面積、竣工面積及銷售額占全國(guó)的比重分別為57.3%、59.1%和78.8%，基本主導(dǎo)了全國(guó)辦公樓投資市場(chǎng)。

    2007年上半年房屋銷售價(jià)格明顯回升，部分城市房?jī)r(jià)上漲較快。2006年，全國(guó)房屋銷售價(jià)格漲幅總體平穩(wěn)，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.5%，比上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中上漲較快的城市有深圳、北京、大連、福州、廈門、重慶、天津等。2007年以來(lái)，房屋銷售價(jià)格漲幅有所回升，部分中心城市房?jī)r(jià)漲幅較快，6月份70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月提高了0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中深圳、北京等城市上漲較快。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售主要集中于東部地區(qū)，但中西部地區(qū)開(kāi)發(fā)投資增速較快。2006年，我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12383.5億元，占當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的63.9%。東部地區(qū)商品住宅銷售額、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額、辦公樓銷售額在全國(guó)的占比分別達(dá)到70.4%、62.2%與89.7%。2007年上半年，我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6219.23億元，占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的62.9%。東部地區(qū)商品住宅銷售額、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額、辦公樓銷售額在全國(guó)的占比分別達(dá)到70.6%、66%與88.5%。但2006年中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別達(dá)到了31.39%與31.21%，東部地區(qū)僅為18.74%。2007年上半年中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比分別達(dá)到了38.9%與37%，東部地區(qū)僅為23.5%。

    銷售額排名前十大省市對(duì)全國(guó)市場(chǎng)影響較大。分省市看，2006年北京、上海地區(qū)房地產(chǎn)銷售額占全國(guó)總銷售額的29.13%，加上廣東、江蘇、浙江后的前五大地區(qū)占全國(guó)總銷售額的56.57%，加上山東、福建、遼寧、天津、四川后的前十大地區(qū)占全國(guó)銷售額的76.54%。2007年上半年，以上十大地區(qū)房地產(chǎn)銷售額占全國(guó)房地產(chǎn)銷售額的73.4%，其變化趨勢(shì)主導(dǎo)著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

    企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)分化，大多數(shù)公司處于微利水平。2006年98家上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，ROE超過(guò)10%的24家，占比24.5%；超過(guò)5%小于10%的30家，占比30.6%；盈利但小于5%的33家，占比33.7%；虧損企業(yè)11家，占比11.2%。2007年上半年ROE超過(guò)5%的企業(yè)33家，占比32.7%，虧損企業(yè)22家，占比22.4%。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，目前我國(guó)上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益參差不齊，大多數(shù)企業(yè)ROE處于10%以下的微利水平，經(jīng)營(yíng)效率偏低，且有部分企業(yè)虧損。

    據(jù)調(diào)查，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)大多擁有豐富的土地儲(chǔ)備、強(qiáng)大的品牌聲譽(yù)、充沛的資金以及良好的項(xiàng)目運(yùn)作能力。

    行業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組此起彼伏，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)漸趨理性。在經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)分化的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間圍繞戰(zhàn)略資源展開(kāi)的資產(chǎn)重組愈演愈烈。

    2007年上市公司房地產(chǎn)資產(chǎn)重組涉及金額不下數(shù)十億元。部分企業(yè)開(kāi)始改變資金的地區(qū)投向，向盈利空間更高的區(qū)域邁進(jìn)；部分開(kāi)發(fā)商接受外來(lái)投資者的加入，逐漸由獨(dú)立經(jīng)營(yíng)向共同經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變；部分實(shí)力弱小的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求彼此資金合作的空間，逐漸由單一開(kāi)發(fā)向聯(lián)合開(kāi)發(fā)的模式轉(zhuǎn)變。

    不管以上重組行為的動(dòng)因如何，從整體上看，2007年圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)展開(kāi)的資產(chǎn)重組大多有利于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，是企業(yè)在審時(shí)度勢(shì)后，結(jié)合自身特點(diǎn)作出的理性選擇，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局正逐漸趨于理性。

    近期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

    房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20%。

    市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。在當(dāng)前我國(guó)居民居住水平普遍較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購(gòu)房與改善住房等真實(shí)需求為主的背景下，以上政策對(duì)未來(lái)2-3年房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求影響不大。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)2-3年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。因此可以預(yù)測(cè)，未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)。

    從供給看，近期出臺(tái)的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都在一定程度上減緩了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增速。在國(guó)家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，未來(lái)2-3年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增速將略有減緩。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾將繼續(xù)存在。

    房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是：

    第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾(特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì))必然反映在房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上；

    第二，近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；

    第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。

    普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上大戶型、低密度住宅占比偏高的狀況將改變，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

    東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，高收入人口較多，人均GDP與收入水平明顯高于中、西部地區(qū)，一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重點(diǎn)區(qū)域。中西部地區(qū)相對(duì)低廉的土地價(jià)格、人工成本、具有上升潛力的房地產(chǎn)價(jià)格以及由此產(chǎn)生的較高的房地產(chǎn)收益預(yù)期也對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了強(qiáng)大的吸引力，近年來(lái)東部房地產(chǎn)投資資金部分向中西部中心城市轉(zhuǎn)移，為中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力，未來(lái)2—3年，這一趨勢(shì)仍將繼續(xù)。東部地區(qū)在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將有所提高。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。利潤(rùn)率的下降、宏觀調(diào)控帶來(lái)的銷售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大，從而形成一個(gè)自動(dòng)淘汰機(jī)制�？梢灶A(yù)見(jiàn)未來(lái)2-3年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的并購(gòu)將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進(jìn)一步發(fā)展，以獲取資源為目的的并購(gòu)仍將是主流。有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)與重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額；一些缺少土地與資金支撐的中小開(kāi)發(fā)商、不具備專業(yè)素質(zhì)和能力而只是憑借有利時(shí)機(jī)以資金合作方式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負(fù)債公司有可能被兼并或破產(chǎn)。而無(wú)論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合，都是通過(guò)進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源的整合追求資源利用最大化，達(dá)到企業(yè)雙贏甚至多贏的目標(biāo)。

    大企業(yè)轉(zhuǎn)移目標(biāo)市場(chǎng)將帶動(dòng)?xùn)|部二、三線城市市場(chǎng)發(fā)展。國(guó)內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)從一線城市起家，因此目前北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津、四川等一線中心城市基本主導(dǎo)了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著一線城市土地供應(yīng)量的減少，拿地門檻逐漸提高，地方政府對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)與土地出讓金的支付條件等都進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。在此背景下，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開(kāi)拓東部二、三線城市市場(chǎng)，并逐漸向全國(guó)延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

    主要宏觀調(diào)控政策與房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    2006年，針對(duì)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問(wèn)題，國(guó)務(wù)院強(qiáng)化、細(xì)化了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

    一是繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足居民自住性需求的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房；

    二是進(jìn)一步通過(guò)稅收、土地政策與信貸政策調(diào)節(jié)住房供給與需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；

    三是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，特別是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理。

    本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅涉及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易市場(chǎng))，而且集中力量于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)(土地市場(chǎng))；不僅重視經(jīng)濟(jì)、金融等市場(chǎng)調(diào)控手段的組合使用，更以行政問(wèn)責(zé)的手段來(lái)確保宏觀調(diào)控措施的執(zhí)行力。隨著各項(xiàng)政策措施的逐步貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善，但部分城市房?jī)r(jià)上漲依然較快，市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。

    2007年3月18日、5月19日、7月20日與8月22日，央行四次宣布加息，將金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率提高到3.6%，一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到7.02%，對(duì)其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率(包括個(gè)人住房公積金貸款利率)也作了相應(yīng)調(diào)整。加息使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金成本增加，但是短期內(nèi)對(duì)其資金成本的影響非常有限。對(duì)購(gòu)房者而言，雖然加息將增加其購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)，但是整體而言增加的幅度較小。盡管短期內(nèi)加息對(duì)整個(gè)行業(yè)的資金面影響不大，但是如果未來(lái)央行連續(xù)加息，整個(gè)行業(yè)將面臨非常大的資金壓力。

    為全面落實(shí)以前一系列調(diào)控意見(jiàn)中提出的住房保障措施，2007年8月召開(kāi)了全國(guó)住房保障會(huì)議，旨在完善住房保障體系的相關(guān)配套文件將在會(huì)議之后陸續(xù)出臺(tái)。如果這些政策出臺(tái)后房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍得不到進(jìn)一步規(guī)范，全國(guó)或局部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭得不到有效地遏制，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍然失衡，則不排除國(guó)家將進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)的宏觀管理，深度調(diào)控房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求、出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房貸調(diào)控政策以及征收物業(yè)稅的可能。

    盡管受到宏觀調(diào)控的制約，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視：

    一是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金較少，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)貸款門檻提高以及升息周期的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，就會(huì)導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。

    二是房地產(chǎn)跌價(jià)引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲較快，容易導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)格也將大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。

    三是發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中存在操作風(fēng)險(xiǎn)，突出表現(xiàn)在：向手續(xù)不完備、“四證”不齊、項(xiàng)目資本金未全部到位的開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款；向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻?xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人的財(cái)務(wù)分析不到位，對(duì)貸款的真實(shí)性調(diào)查不充分，貸后管理薄弱等。

    四是“假按揭”蘊(yùn)含道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭不以真實(shí)購(gòu)房為目的，開(kāi)發(fā)商以其他關(guān)系人冒充購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售(購(gòu)買)方式，套取銀行貸款，以達(dá)到降低財(cái)務(wù)成本，緩解資金周轉(zhuǎn)困難的目的。由于假按揭的申請(qǐng)人大多不具備還款能力且無(wú)還款意向，因此該類貸款已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。

    五是法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，加大了抵押物執(zhí)行的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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